不動産売買時の土地建物の按分

 

先日、顧問先様が土地と建物をセットで購入されました。

 

売買契約書には、土地と建物のそれぞれの価格と消費税の額を記載することになりますが、

実際の取引では、消費税込みの合計取引額を先に決めて、

その後に土地と建物の割合を按分し、消費税額を決定することが多くあります。

 

按分の方法は、消費税の基本通達では、

・時価による按分

・相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分

・原価（取得費、造成費、支払利子等を含む）を基にした按分

とされています。

 

売主の方は、土地の割合が高い方が消費税が安くなり有利ですが、

買主の方は、建物の割合が高い方が消費税の還付額が大きくなりますし、

減価償却費も大きくとれるので有利です。

 

売主と買主の利害が反するので、

按分を決めないまま総額で契約し、

按分計算は売主、買主それぞれが行うということも少なくありません。

 

契約書に消費税額が記載されていればそれが優先されますので、

今回のケースは、

売主の方から土地：建物割合を2：１にする契約書を作ってほしいという依頼がありました。

ところが、固定資産税評価額を見たところ、

土地：建物の評価額の割合は、1：2になっていました。

 

いくら契約は当事者同士で自由に結べるとはいえ、実際の価格とかけ離れた金額の契約では、

税務署に否認されてしまうことがあります。

 

顧問先様は、買主なので、建物割合が高い方が有利ということもあり、

売主の方の希望通りの売買契約書は作成しない方がよい旨アドバイスさせていただきました。

 

結局、固定資産評価額で按分することになり、

顧問先様は、消費税だけで400万円ほど有利になりました。

 

通常は、今回のケースのように

３つの按分方法のうち、計算が簡単な固定資産税評価額で按分することが多いようです。

 

弊所は、代表が不動産鑑定士でもありますので、

時価を算定することも可能です。

 

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