レジ物件SPCの『課税売上高』『敷金から控除 原状回復工事代』の扱い
レジ（住居用賃貸不動産）を投資対象とする
SPCでは、主な賃料収入である住居賃料は
非課税売上です。
レジ物件を取得した時点での建物消費税は、原則
取得時点では還付対象にはなりません。
そのため、レジ物件SPCでは、案件組成時から
終了時点まで、免税事業者として進めることが
一般的です。
免税業者になるには、年間の課税売上高が１０００万円
（税込ベース）を切ることが必要です。
レジ物件でも 一定の課税売上高はあります。
例えば、駐車場代、駐輪場代、バイク置き場代、
退去時の 鍵交換手数料、原状回復工事代
契約更新時の 契約更新手数料 などです。
原状回復工事は、契約書上 退去者が行うと記載してあることが
一般的ですが、実際のところ、建物管理会社が工事を
行い、最終、敷金等から控除して精算するケースが
多くあります。この場合、管理会社が原状回復工事という
サービスを退去者に提供したということで、課税売上高と
なります。
原状回復工事代収入と、原状回復工事代金支払いを
相殺して、課税売上高ゼロという計算は出来ません。
建物賃貸借に係る保証金から差し引く原状回復工事費用｜国税庁 (nta.go.jp)
退去者の人数は正確に予想出来ないので、退去者が多い年は
原状回復工事代収入や 鍵交換手数料等が通年より多くなり
年間課税売上高が、１０００万円を超えることもあるので
レジ物件SPCでは、課税売上高の推移を確認することが
SPC経理上 大変重要になってきます。