不動産価格の下落傾向が、明らかとなり
不動産取引熱もさめてしまい、
証券化案件の組成も少なくなりそうです。
とはいっても、不動産投資会社や
AM会社、アレンジメント会社は、案件組成
をしなければ、業績もあがらず、
なんとかしなければなりません。
このような市場環境では、従来のような
1年から数年程度の短期間で、利益を
得るようなファンドでは、投資家は
みつかりにくいでしょう。
先日の日経新聞にも、掲載されていましたが
私どもの事務所の取引先である
ケネディクスさんは、保有不動産を
ドイツの長期投資家に対して、売却
されたようです。（2008年8月28日付 リリース情報より）
http://www.kenedix.com/
じっくり腰を据えて、投資できる投資家を
みなが探しているようです。
アーバンコーポレイションが、民事再生法を
申請しました。
同社の損益計算書や貸借対照表のみ見ている
投資家からすれば、なぜ破たんしたか
不思議に感じられると思います。
同社は、最近3年間増収増益で推移し
自己資本も、順調につみあがって
いました。
不動産開発業者の場合、更地などで
仕入れた不動産にマンションやビルを建設して
販売し、利益を得ています。
そのため、新規の開発物件を追い求めることが
宿命として求められます。
ましてや、上場会社であれば、より強く
求められます。
同社の営業キャッシュフローを見れば
その様子がよくわかります。
参考に連結決算数字を並べますと
順に、売上高、経常利益、営業CF（単位：億円）
H18/3 643 106 △329
H19/3 1805 563 △550
H20/3 2436 616 △1000
となります。
損益計算書上の利益は順調でしたが
営業CFは、3期連続赤字（実際は、H17/3期以前も赤字）で
財務担当者は、いつも資金繰りに苦労されて
いたことが、窺えます。
最近では、難しくなりましたが、不動産流動化において
不動産とその借入金をオフバランス処理して
企業が少しでも、財務体質をよく見せようと
努力されていた理由もうなづけます。
このように、不動産開発業者は
過少資本、過大借入金で
営業CFの不足を、財務CFつまり、おもに
借入金で賄っているケースが多く、
金融機関が、融資姿勢を変えて借入金で
資金調達ができなくなると
たちまち、経営が苦しくなるという
弱点を抱えています。
私の仕事がら、毎日仕事で
数字に触れています。
数字というものについて
考えさせられることもあります。
数字というものは、時には
大きなストレスの原因にも
なります。
例えば、営業マンに課される
ノルマなどが、分かりやすいでしょうが
数字で、人を評価することが
世の中ではよくあります。
これは、大きなストレスの原因になります。
数字というものは、客観的で
分かりやすく、比較が容易なものですが
数字の背後にあるものを見えなく
してしまう傾向があります。
営業マンであれば、100万円の
売上を上げても、既存顧客からの
売上と、新規顧客からの売上とでは
中身が異なるでしょうし、
仮に精一杯頑張っても、売上高がゼロであったが、
他の営業マンは、運よく簡単に
売上を獲得できたら、
後者のほうが、優れていると
評価されがちです。
経営者が粉飾決算に手を染めるのも
数字からのストレスが、大きな要因に
なっていると思います。
数字ばかり追い求めると、本質を
見失うことになろうかと思います。
テレビを見ていると、数字を
追いかけていると感じることが
よくあります。つまり、視聴率を
意識して番組を作っていると
感じることがよくあります。
当然のことながら、テレビ局の評価は
視聴率が、重要なバロメーターのため
重視することは大切ですが、
目先の視聴率ばかり求めた
キャスティングや番組作りを
しているのだと思います。
そのため、本当の面白み
のようなものがなくなって
来ていると感じています。
今の日本の閉塞感は、目先の数字を
あまりにも、追い求めているため
いしゅくしてしまっているような
気がしてなりません。
最近、不動産関連の企業の破綻や
経営悪化の話をよくきくように
なりました。
このような経営環境では、今までのような
短期間で、売買益を得るような
流動化スキームを組成することは
困難となりました。
金融機関は、短期売買のスキームに
対して、融資はできないでしょうし
（もしくは、LTVをかなり低く設定されます。）
投資家も、このようなスキームには
資金を提供しにくい環境であると
思います。
最近お会いした、証券化プレイヤーの
方のお話では、このような環境では
長期投資をする投資家向けの案件
でなければ、組成は難しいであろうと
おっしゃってました。
つまり、長く腰を据えて
おくような案件でなければ、
組成できないであろうとのことです。
ただ、長期的な投資をする投資家の
方が、じっくり案件を見定めて
投資するであろうから、慎重に
投資判断をするでしょうから、なかなか
組成するにも、難しい面も抱えていると
思います。
不動産価格は、これからどれくらい下がって
いつごろ、反転するかは、誰にも
分かりません。
１年前とは、すっかり環境が
変わってしまい、案件組成までの
道のりが険しくなっていることは
間違いありません。
仕事がら、弁護士さんとお仕事することも
ありますが、会計士と弁護士との違いは
仕事の内容とは、別に、制度として
根本的に異なる点があります。
会計士の場合、金融庁のもとで、管理され
場合によっては、金融庁が、会計士（監査法人）に
業務内容を調査し、行政処分をすることが
あります。
弁護士さんの場合、法務省が、弁護士の業務
内容について調査したり、行政処分を
することはないそうです。
他の国家資格（税理士、不動産鑑定士等）も
会計士と同様に行政機関による管理をうけて
いますが、弁護士だけが、扱いが異なるようです。
ですから、弁護士さんを管理されているのは
弁護士さんの業界団体である、弁護士会
ということになります。
これが、弁護士さんの特権意識をつくる
要因になっているのかもしれません。
ただ、弁護士さんといえども、お客さんから
あずかっているお金を流用するなど
刑事罰にあたることをされた場合は、
別ですけれど。
今年になって、不動産会社の
破綻が相次いでいることは、
ご存知の通りです。
こうなると、週末特に金曜日の
午後4時頃になると、何か破綻の
ニュースが出るのではないかと
金融機関などの担当者は、
落ち着かないようです。
一般に、経営破綻の発表は
破たん会社が、上場会社の場合
株式市場が閉まった夕方に
することが一般的で、特に
金曜日であれば、次の市場の
開場は、月曜日まで、時間が
あるので、情報が十分浸透する
こともあり、この日と時間帯が
選ばれるのである。
このような状況がいつまで
続くか分かりませんが、
資金繰りに窮する不動産会社が
不動産の早期処分に走ることも
あると思います。
通常、物販をしている会社なら
少なくとも1年に1回 棚卸を
していると思います。
棚卸をすれば、単に在庫の数量という
情報だけでなく、在庫の偏りや
陳腐化度合など、目で見てはじめて
わかる情報をつかむことができます。
ＣＲＥ戦略では、まず、不動産を
棚卸することから、始まるものと
思います。
不動産の場合、物的にはなくなるという
ことは、おそらくないでしょうが、
権利関係（所有権、担保権、占有状態、境界）
行政的要因（用途地域など）
稼働状況、近隣の状況 時価の状況（現況、推移）
修繕計画
など、あげればきりがありませんが、
これらを整理して、保有する全不動産について
検討し、比較することから
ＣＲＥ戦略が始まるものと思います。
不動産といえば、上記のような様々な
ファクターを、抱えているため、なかなか
面倒くさくて、棚卸などしていない
会社も多いと思います。
恐らく、多くの企業では不動産の棚卸を
することで、いろいろな問題点が
見えてくると思います。通常の
在庫の棚卸のように。
先日、自宅へシンガポールに住まれている
日本人の方から、シンガポールでの
不動産事情について、お話を聞きました。
ご存知のとおり、シンガポールは
日本の淡路島程度の大きさの小さな国です。
税率が低く、英語圏（古くは、イギリスの
植民地でした。）ということもあり
世界の中でも有数の金融センターでもあります。
日本では、石油などに代表されるように
物価が上がっていますが、シンガポールでも
日本と同様に物価が上がっているようです。
日本と同様に、石油関連商品のほか
不動産価格（売買価格、賃料とも）が
ここ数年で、一番あがっているとのことです。
シンガポールの場合、これからも人口増加が
見込まれることから、不動産の価格も
上昇しているものと思います。
日本の場合、ここ5年程度の不動産価格の
上昇は、人口増加というより、バブル経済の
影響で下がりすぎた不動産価格が
最近の不動産の金融化の影響もあり
不動産価格が上昇したと思っております。
日本とシンガポールでは、不動産事情が
大きく異なっていると思います。
最近の企業破綻
先週末には、不動産会社の破綻が
相次ぎました。これからも、同様の
ことが続くことも考えられます。
ところで、民事再生法ができて、10年ほど
経過したのでしょうが、民事再生法と
いう言葉は、一般的に知られる言葉に
なったと思います。
民事再生法は、百貨店のそごうの破綻の最
使われたころから、一気に世間に認知され
使われるようになったと思います。
私にとって、そごう百貨店は
会計士試験に合格して、監査法人に入所してから初めて
担当させていただいたので（そごう大阪店のみの担当です）
それなりになじみのある会社でした。
ところで、最近の企業破綻を見て感じることは
上場会社であっても、民事再生法の申請に
昔ほどの抵抗感がなくなったと思います。
上場会社であれば、破綻しそうになれば
経営者は、死にもの狂いで資金繰りに
奔走し、出来るだけの手を打って、なんとか
しようとしたが、どうにもならない時に
初めて破綻にいたるものという印象を
持ってましたが、
最近では、もっと打算的で、早めに
破綻すれば、企業価値の毀損も小さいし
再生する可能性も高いため、簡単に
破綻にいたっているケースがあるのでは
ないかと思っています。
いすれにしても、企業が破綻すれば
関係者に迷惑がかかることでしょうから
簡単に破綻にいたるという風潮が
あるのであれば、好ましくない傾向と
思っております。
最近では、建築コストが上昇して
建物を建てる採算ベースが厳しくなって
きています。
この要因は、鉄等の材料費、また
石油価格上昇による材料を運搬する費用の
高騰、関西地区では、堺や尼崎での大規模
プロジェクトによる工員の需要が、旺盛で
工員の単価が、高くなってきていることが
要因です。
このため、数年前では10億円でできた工事が
今では、例えば、15億円要することも
あるそうです。
この結果、数年前に竣工した建物を評価した
場合、建物に含み益が生ずることが
あります。
（不動産鑑定での建物評価は、建物の
建築時の建築コストをベースとは
せず、評価時点の建築コストをベース
とするからです。
通常、土地に含み益が発生することは、
理解できますが、減価償却する建物は
竣工時の、まっさらの状態が、最も
価値があり、その後は、老朽化等により
価値が下がっていくという理解が一般的です。
しかし、最近の経済環境では、建物に
含み益が生じるという不思議な現象が
おこっております。