淀屋橋総合会計のブログ

不動産特定共同事業法を利用して
クラウドファンディングに参入する
企業が増えております。

不動産特定共同事業法での組合スキームには
・任意組合スキームと
・匿名組合スキームの　2種類があります。

これらは、組合というところは、同じですが
法的な構造や税の扱いでは大きく異なります。

【法的構造】
任意組合は、不動産を組合員全員の共有する
という構造です。
現物の不動産を共有名義で登記していることと
同じような扱いになります。
任意組合は共有所有者ということで
不動産に関する債務も負担します。

一方、匿名組合は、組合員は出資者つまり
スポンサーという立場になります。
不動産の所有者は、別の法人などの営業者が
それに該当します。
スポンサーのため、出資額を限度として
経済的な責任を負います。

【配当金の源泉税】
任意組合員への配当は、現物不動産の賃貸損益と
同一の扱いになり（∵共有の所有者）になり
賃貸損益は、『不動産所得』
不動産売買損益は、『譲渡所得』）いずれも個人の
組合員を想定）となります。
配当金に源泉税は発生しません。

一方、匿名組合員への配当は、出資への配当であり
雑所得として扱われ、配当金には、原則20.42％の源泉税を
控除して支払われます。

このように、任意組合スキームと匿名組合スキームでは
法的、税的扱いは、大きく異なります。

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消費税を中間納付しているSPCを
解散するケースがありました。
解散した後の消費税中間納付の
扱いをどうするなるのでしょうか？

具体例で見ていきます。
毎月納付（年に11回　中間納付をするSPC）を
する12月決算SPCが5月末に解散しました。

消費税は、5月、6月、7月、8月と中間納付が
発生します。
一方で、解散したことで、1～5月末を
解散事業年度として、法人税や消費税の申告が
発生します。

この場合、6月以降の消費税納付は、どのように
なるにでしょうか？

中間納付は、2ヶ月前分を申告・納付します。
4月分を6月に納付、5月分を7月に納付します。

解散事業年度と、中間納付の関係は、時系列から見て
申告対象期間や納付期限が先に到来するものが、優先されます。

具体的には、
解散事業年度（1～5月末）の消費税7月末納期限の前に
中間納付4月分の6月末納期限が到来します。この中間納付は
期限までに納付が必要です。
中間納付5月分の7月末納期限は、解散事業年度と同じタイミングで
納期限が到来するので、解散事業年度に含めて
申告、納税で問題ありません。

ここで、1つ問題点があります。数値例でご説明します。
1～5月の消費税申告計算した結果　納付額が1億円とします。
毎月納付の金額が、1000万円とし、6月に1000万円納付します。

この場合、1～5月の解散事業年度の消費税申告の7月の納税では
計算額が1億円ですが、6月に1000万円中間納付するので
7月は、1億円から1000万円を控除した9000万円を納税することになります。

電子申告をして、それをベースに電子納付情報を取得すると
1億円の納税データが作成され、これを使って納税すると
中間納付1000万円と電子納付データ1億円の合計　1億1000万円
納税し、1000万円余分に払ってしまいます。
そのため、1億円納付の電子納付情報を利用せず、金融機関の窓口で
納付書を利用して、9000万円納税することに
なります。

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ホテルの流動化案件では、
・ホテルの宿泊売上や運営経費が発生する会社（OPCO）
・ホテルの所有するSPC（オーナーSPC）
を分けて、組成することが一般的です。

OPCOは、一定の賃料をオーナーSPCに支払うことで
オーナーSPCは、ノンリコースローンなどで
資金調達をします。

賃貸オフィスや賃貸マンションとは異なり
OPCOには収益（宿泊売上）が多様な方法で計上され
発生する経費も、賃貸不動産よりは、多彩で
件数も多くなります。これらの取引と
オーナーSPCと分けることで、資金の
流れが明確になります。

SPCの役割の一つである、キャッシュフローの
透明性を確保することが、2つのSPCを組成する
目的でもあります。

実務的には、ホテル運営会社（OPCO）の
取引量は多く、経理処理も煩雑になります。
そのため、SPCの維持費用が嵩み、実質的には
投資家が、この費用を負担することになります。

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合同会社や一般社団法人の設立登記は
関係書類を準備して、所管の法務局に
提出することで、始まります。

各法務局では、登記申請から
登記完了までの日数等を公表しており
登記完了予定日を、予め知ることが
出来ます。

各法務局で登記申請した際も
完了予定日を記載した用紙が
交付されます。

ただ、SPC（法人）の設立登記は
一般の登記とは異なり、公表されている
登記完了予定日より、早く登記が
完了します。

これは、国が法人設立にスピード感を
持って、企業等を促していることに
あります。

ただ、TMKの会計監査人の重任登記など
簡単な登記であっても、新規設立ではない登記は、
公表されている登記完了予定日を要し
東京都港区に本店を置くSPCは、1ヶ月程度
要することも、あります。

変更登記申請中は、登記簿謄本が取れない
など、支障をきたすことがあり、
登記申請のタイミングには、注意が必要です。
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1000KW以上の太陽光発電所は
毎年4～9月分　10月から翌年3月までの
各6ヶ月分の発電量や電気供給量を
資源エネルギー庁に報告しなければ、なりません。
自家用発電所等運転半期報｜資源エネルギー庁

報告書の様式は、エクセルで指定されており
ファイル名も指定されております。

ただ、報告方法は、電子メールを送ることで
簡単な方法で提出出来ます。
GBIZなど、登録をしていなくても、報告可能で
その点は、報告しやすくなっております。

この報告で、資源エネルギー庁は
各発電所が、いくら発電し、どれくらい
売電や他社への供給、そして自家消費したかを
把握します。

このデータを基に、電力政策に反映していると
思います。

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昨今の中東情勢により、日本国内の
エネルギー供給に不安が広がっております。
石油は、火力発電に使われることも
多くありますが、石油が不足すると
他の発電方法へのニーズが高まります。

再生可能エネルギーは、クリーンな
発電方法として、広く普及しましたが
火力発電のように、電力が必要なタイミングで
発電が出来るように、コントロールが
難しい発電方法です。

自然を電源としており、やむを得ないものと
思います。
この再生可能エネルギーの弱点を
補う手段として、蓄電事業があります。

蓄電は、発電された電力を貯めておき、
必要な時に、放電するもので、受給の
タイミングのずれを調整するものです。

そのため、中東情勢が悪化してから
再生可能エネルギー工事のうち系統蓄電
事業に、注力することを公表している
パワーエックス、テスホールディングス
ウエストホールディングスなどの株価が
上昇しております。

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賃貸不動産の経理処理の際
PM会社が作ったPMレポートを
元に経理処理をします。

このPMレポートは、1ヶ月分を
まとめて賃料計上する際に
必要な資料となります。

その中で、未収賃料の残高リストが
あるのが一般的です。
PMレポートでは、未収賃料は
請求ベースで未収となっているか
判定されます。

一方、賃料は翌月分を当月（1ヶ月前に請求）
に請求するので、賃貸契約上では
未収賃料であっても、経理処理では
翌月分の賃料が、未収のため
経理処理はされません。

当月末を過ぎても、当月賃料が
回収されていない場合は、未収賃料を
計上します。

そのため、PMレポートでの未収賃料の記載と
経理処理上の未収賃料の計上の
タイミングは、1ヶ月ずれます。

この点を加味して、PMレポートを見て
経理処理をしなければなりません。

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SPCの本店を移転する場合、様々な
事務が発生します。
SPC会計事務をする会計事務所が
事務所を移転すると、会計事務所内に
SPC本店を置いていることが多く
そのようなことが発生します。

まず、SPCの商業登記の変更をし
税務署、税務事務所に変更の届出をします。
定款記載の本店所在地を変更する場合
定款変更も必要となります。

続いて、銀行への届出住所の変更が
必要となります。
また、個別契約毎に、住所変更を
通知したり、届出が必要な場合、各
手続きが必要となります。

商業登記に費用も要しますし、
登記簿謄本の取得なども一定の
費用を要します。

SPCの本店移転は、付帯する
事務が多くあります。

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上場企業の決算発表は、平均して
期末日から45日以内とするルールがあります。

SPCが上場企業の子会社に該当する場合
そのスケジュールに合わせて、決算作業を
進めなければなりません。

3月決算企業の場合、遅くとも5月15日には
決算発表をしなければなりません。
そこから逆算すると、連結子会社になる
SPCは、4月中旬頃には、決算数値を
確定しなければなりません。

連結決算の場合、SPCの財務数値を
確定するだけでなく、親会社などとの
グループ会社との取引金額、債権債務の
残高など、別途集計する作業が
必要となります。

3月決算の会社が多く、連結子会社も3月になる
ケースが多く、担当する会計事務所や
経理担当者は、4月は1年間で最も多忙となる
時期でもあります。

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適格機関投資家等特例業務（QII）を適用している
SPCの場合、適格機関投資家が、海外法人などで、
金融庁に届出をして、適格機関投資家に
該当している場合は、注意が必要です。

届出の適格機関投資家は、有効期限が
あります。そのため、有効期限を
迎える前に延長等の再申請をしなければ
適格機関投資家ではなくなります。

これを失念すると、QII適用を受けない
SPCになり、金融事故となります。

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