淀屋橋総合会計のブログ

不動産証券化では、
　”堝飴困鮨託して、合同会社に譲渡し
　匿名組合出資契約を締結する

◆〇饂採動化計画を作成して
財務局に届け出た特定目的会社を
組成する

などの手法を使います。
このような手法を使う目的の
大きなものとして、ＳＰＣ（合同会社、特定目的会社）
が獲得した利益を、投資家へ
そのまま渡すためであるということがあります。

上記のスキームを取らない場合　ＳＰＣには法人税が課せられ
10ある利益のうち4を納税し、6が
投資家に配当されます。

であれば、仮に10％の利回りをＳＰＣが得ても
ＳＰＣの投資家には、6％しか得られないことと
なり、利回りが大幅に下落します。
そうならないように　´△離好ームを利用するのです。
これを、ＳＰＣの導管性とも言います。

ところで、世界に目を向けるとタックスヘイブンという
税金がほとんどかからないところがあります。
ケイマン諸島や、マン島、香港やシンガポールが
それにあたります。
そこで、作られるＳＰＣは、上記のような
手法を使わなくても、ＳＰＣは導管性を
持ちます。

これらの地域や国々には、世界中から
お金が集まり様々な投資商品が作られていることでしょう。
こんなことはありえないでしょうが、
日本にタックスヘイブンの地域が作られれば
そこを本店とするＳＰＣがたくさん組成されることでしょう。

不動産鑑定の実務演習開始から、
丸1年経過しようとしている。
不動産鑑定業界について、少しづつ
わかってきたこともありますので
今　感じている公認会計士と不動産
鑑定士とのちがいについて、触れてみたいと
思います。

まずは、それぞれの会員数ですが、これは
圧倒的に公認会計士が多いと思います。
また、最近の合格者数についても
公認会計士が多いと思います。
そういった意味では、公認会計士の方が
業界としての広がりが出ていると思います。

特に不動産鑑定士２次試験の実質合格率
2～3％台（合格者100～200名）というのは、昔の司法試験に
近いイメージがあります。
このような低い合格者数は、最近の試験制度の
変更により、2次試験合格者は
直ちに実務演習に入るが、その受入体制の
キャパや　絶対的な仕事量が限られている
公的評価に大きく依存する体質により、
合格者をたくさん出すことで、既存資格者を
脅かすという懸念もあるのではないかと
思う。

話は変わって、仕事の質的なことでは
不動産鑑定士は、不動産市場について
大変興味を持っています。マーケットという
ものに関する理解は、不動産鑑定士は
すぐれていると思います。
一方で、公認会計士は担当している会社の
内部組織（内部体制）やビジネスモデルについては
よく理解していることは多いが
その会社が属しているビジネスのマーケットについては
鈍感なケースが多いのではないかと思います。
ある会社を理解するには、その会社の属する
マーケットとそれに対する会社の内部体制の
両方を理解することが大事ではないかと
思います。

最後に、上場会社の社長や役員（監査役　除く）をされて
いる不動産鑑定士と公認会計士の比較では
絶対的な人数ではなく、資格者総数に占める
割合でいえば、不動産鑑定士の方が多いと思います。
これは、最近の不動産ビジネスの活況から
上場した会社の役員が多いことと
先述したマーケットに触れながら仕事をしている
ということもその要因かもしれません。
一方で、公認会計士は資格取得時の勉強として
監査論をというものがあり、企業との
『独立性』という考えを叩き込まれます。
そのため、企業を経営するというより
外部者として、客観的に見てしまうことが
多くなります。
当然のことながら、企業の監査をする上では
客観的な目線は重要かと思いますが
いざ企業を経営する立場になれば、
それとは、違った目線が求められるのでしょう。

不動産に限らず、市場価格を
持つものは、上昇トレンド、下降トレンドを
繰り返しながら推移していくことは
経験則からも、周知のことである。

不動産価格は、最近数年間は
上昇トレンドによりファンドビジネスも
活況であった。ただ、下降トレンドに
なることも十分予想される。

その場合、どのように対応すべきであろうか？
買うことを控えることになるであろう。
既に、不動産ファンド会社の中に
不動産投資を控えようとしているところが
あるみたいである。
しかし、今までファンドを組成し投資することで
収益を得ていたのに、それを手控えれば
収益源を失うこととなる。これも死活問題に
なりかねない。

そのため、不動産ファンド会社も
フィービジネスに注力し始めているようである。
投資顧問業や、ＡＭ業務がそれにあたるのであろう。

今まで不動産ファンド会社が数多く設立され
株式公開を果たしたが、もしかすれば
今年くらいから、Ｍ＆Ａなどにより
統合が進むかもしれない。

あけまして、おめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。

昨日までに、事務所取引先への
新年挨拶を終えました。
そこでは、今年の見通しなどの話題も
出ました。みなさま様々な見通しを
されておりましが、総括してみますと
今年は、流動化ビジネスが本格化した
最近5～6年と比べて、今までにない
年になるのではないかと考えられている
方が多いようです。

姉歯さん事件の影響で、建築確認基準が
厳格になり、金融商品取引法が施行され
経過措置期間が切れ、不動産市場も
そろそろピークに差し掛かってきたという
認識が広まり、今までのように
誰が買っても、利益が出るような環境では
なくなったことは、事実でしょう。

ここから、選別が始まるのではないかと
思っております。
不動産証券化といっても、様々なプレイヤーが
おりますが、そのなかでも特色を出して
価値を生み出すところは
この荒波を乗り越えることができるでしょうが
そうでないところは、苦境に立たされるかもしれません。

不動産市場も上昇トレンドや下降トレンドを
繰り返しながら、推移していくことでしょうから
このトレンドに乗ったビジネスの展開が
大切ではないかと思っております。

最後に、今年も、皆様にとって、よい年であることを
祈念しております。

今日で、御用納めという会社も
多いと思います。私の事務所も
同じです。新年は、1月7日から
業務を開始いたします。
来年もよろしくお願いします。

年末ということで、今年を
振り返ると、複数の不動産投資会社との
取引が始ったことが、事務所としての
一番の出来事であったと思います。

私の事務所では、いくつかの
不動産投資会社さんとお付き合い
しておりますが、そこで感じることは
不動産投資会社という同じ業種の
会社でも、それぞれ仕事の進め方や
スタイルというものは、異なります。

不動産証券化では、会計事務所は
投資会社と、細く長く付き合うことに
なるので、投資会社のスタンスを
肌をもって感じることが多いから
弁護士さんや司法書士さんより
強く感じるのだと思います。

概して、今まで多くの案件を
こなされてきた会社は、業務の
流れがスムーズで、確立されていて
そうでない会社は、多少不慣れな
点があります。

不慣れな会社さんの場合
サポートする機会が増えますが
私の事務所も案件実行のため、
一緒に業務をしているという実感が
湧いてきて、案件実行時には
投資会社さんと一緒に
達成感を味わうことができます。

今年には金融商品取引法の施行があり
来年には、その経過措置もなくなり
ＳＰＣの会計基準の変更も
予想されることから、来年は
今までのように、いかないと
思います。

私どもの事務所では、投資銀行業務を
サポートする会計事務所という
基本コンセプトは、来年以降も大切にして
いきたいと考えています。

会計士として、今まで仕事を
してきて、数字というものの
持つ力を、感じることがある。

例えば、木の高さについて
ある人は、大きいといったり
ある人は、普通といったりしても
高さ10ｍと言えば、
誰に対しても、同じ情報が伝わる
こととなる。
つまり、数字というものは
客観的であるため、信頼性が
高いということだと思う。

企業の価値を評価する際にも
仮に30億円という評価が出れば
その数字が、一人歩きすること
も、よくあることである。

また、今のようにテンポの速い
世の中では、分かりやすく客観的な
情報である数字の情報が
伝わりやすいのであろう。

数字の力は、マスコミでも
利用されるケースも多い。
新聞の見出しでも
『タミフル（ｲﾝﾌﾙｴﾝｻﾞの薬）服用者で
7年間に8名の死者が出た。』
とあれば、
『タミフルで、大きな被害が出た。』
より、インパクトがあるし、情報の
受け取る側も分かりやすい。

ただ、この数字の力で、興味を
ある一点に集中させて、他のことに
注意を向けさせないようにすることも
できる。
それが、数字の魔力でもあろう。

先週のことであるが、12月13日に
大阪府不動産鑑定士協会の
不動産鑑定士向け研修のパネルディスカッションに
パネラーとして、参加してきました。

テーマは『不動産証券化』で、私は
不動産証券化をサポートする会計士として
お話をしました。

パネルディスカッションに参加して
不動産鑑定士業界は
今までの公的な仕事（地価公示、固定資産税評価等）
に依存している体質から脱却したいと
考えられているのだなと感じました。

東京では、最近の不動産証券化市場の
広がりにより、証券化による鑑定を
する鑑定事務所は、かなり潤ったようです。

大阪では、証券化のマーケットは小さいの
ですが、やはり証券化の鑑定をする事務所と
そうでない事務所とでは、大きな差が出ている
ようです。

ただ、ひとついえることは、証券化による
鑑定でも依頼者は、不動産ファンド会社や
金融機関であっても、法的に鑑定を
取ることが求められているため、
鑑定を取っているケースが多いと思います。

鑑定業界の広がりを探るのであれば、
法的に必要なところというより
法的には必要ではないが、不動産鑑定士としての
知識等を求めて、業務を受けられるように
していかなければならないと思う。

私も、いつかは不動産鑑定士になれる（？）と
思っているが、そのような目線を大事に
していきたいと思っている。

来年から匿名組合配当を
する場合、配当金の20％を
源泉控除して配当金が
支払われることとなる。

従来は国内投資家が匿名組合配当を
受ける場合、源泉税の控除は
なかったが、来年からは
国内、国外を問わず全ての
投資家に対して匿名組合配当を
する場合、源泉税を控除した
金額が配当されることとなる。

投資家からすれば、従来で
あれば満額もらえていた配当金が
20％控除されて入金されることと
なる。

ただ、源泉税というのは
税金の前払のようなものであるので
投資家が税務申告をすれば
もし、投資家が赤字の場合
源泉税は還付され、黒字の場合で
法人税納付がある場合、
前払税金に相当する
源泉税は、納税額の計算で控除
されることとなる。
つまり、全体から見れば
配当金の受取額は
変わらないのである。

投資家から見れば、従来
直ちにもらえる配当金が
税務申告を経てからもらえる
ことから資金繰などでは注意が
必要であろう。

不動産鑑定士協会から、来月、会員（近畿圏の鑑定士さん）
向けのセミナーでのパネルディスカッション依頼されました。
テーマは、『証券化対象不動産をはじめとする
（鑑定業界の）業務領域の拡がりと展望』となっています。

公認会計士でありながら、将来、鑑定士になる身分という
微妙な立場であるが、テーマに沿った話をできればと思っている。

当初、研修担当の鑑定士さんから依頼を受けた際、
最近の鑑定士協会では、業務領域の拡大に力を注いでいるようです。
鑑定士の仕事は、もともと公的な評価（地価公示、都道府県地価調査など）
のウエイトが高かったが、それだけでは業務領域には
限界があるので、拡大していきたいと考えられているようです。

証券化の拡がりによって、潤っている鑑定業者は、大手で
個人の鑑定業者は、直接業務を受けられることは少ないのでは
ないかと思います。

最近では、不動産鑑定評価基準も改正になり、証券化対象の
不動産鑑定の検証項目が増えて、作業も増えていると
思います。

証券化業務は、今後も継続するかと思うので
鑑定士の職責というものは、重くなることは、
間違いないと思います。

先日、金融商品取引法施行により
TMK（特定目的会社）の利用が増えるのではないかと
お話しました。
TMK利用に当たって、大切なことがありますので
皆さんにお伝えしておきます。

近畿財務局へ（TMKスキームに伴う）資産流動化
計画を提出する場合、案件実行の2ヶ月前には
ドラフトで良いが、提出しておく必要がある。

財務局へ資産流動化計画を始めて出す会社の場合
審査期間等でこれくらいの時間が必要とのことで
ある。

ですから、レンダーや特定資産が、固まっておらず
TMKや中間法人の登記が、まだ出来ていない段階でも
資産流動化計画のドラフトは、早い目に提出して
おく必要がある。

TMKスキームを検討されている会社さんは
この点には、気をつけていただければと
思う。