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ご承知の通り、昨年2020年10月以降に、賃貸している
住居用不動産の建物取引に伴う消費税は、購入者は
仕入控除出来なくなりました。

この改正は、いわゆるレジ系の不動産ファンドにも大きく
影響を与える改正です。

仮にSPCが課税事業者として、賃貸住居不動産の建物
購入時に支払う消費税は控除（還付）出来なくても、同建物を
売却時に預かる消費税は、全額納付することになります。
（簡易課税は選択しないことを想定）

不動産投資では、利回りを計算しますが、この建物消費税の
を購入時には控除出来なくても、売却時には全額納付すると
相当のキャッシュのマイナスになり、利回りにも影響を
します。

このような税負担を軽減する方法として、2つご紹介します。

① 購入時から3年以内（正確には購入時の消費税の課税期間から
3年以内など、少し複雑な計算がありますが・・・）に、売却する
場合、購入時に支払った消費税の一定割合（『保有期間と売却時の
課税売上』を『同期間の非課税売上と課税売上の合計』で割った割合）を
乗じた額を仕入控除する。ポイントは、3年以内に売却することです。

⓶　消費税の免税制度を有効に利用して、保有期間中の年間課税売上を
1000万円におさめることで、SPCを永続的に、免税事業者にします。
そうすることで、売却時に預かる消費税を納税する必要がなくなります。
ただし、この制度は、インボイス制度が始まると使えない方法です。
　なぜなら、インボイス制度が本格的に始まると、免税業者が、不動産
売却時に、消費税を預かることは出来なくなります。

商業用不動産やオフィス系不動産では、上記のような論点は出てきませんが
住居系賃貸不動産では、消費税の扱いに、注意が必要です。

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7月 1, 2021

特定目的会社の一口当たり情報の計算

投稿者: yodoyabashi に SPC会計タグ一口当たり情報, 決算書類, 特定目的会社

会社の決算書類の中に「注記表」という書類があり、
株式会社では、通常その中に「一株当たり情報に関する注記」というものを記入しますが、
特定目的会社は株式を発行しませんので、一株当たりという概念はなく、
「一口当たりの情報」を開示します。

一口当たり情報を計算する時は、特定出資と優先出資に分けて計算します。

【一口当たり純資産額】
『前提条件』
特定出資が　50,000ｘ2口　　優先出資が　50,000円ｘ10口
期末の純資産の額が　800,000円　当期純利益　5,000円とします。
（剰余金があり、黒字決算のケース）

特定出資の一口当たり純資産額は、
出資額と同額で　　50,000円です。
（注）この例で、純資産が、100,000円未満の場合、
　　　特定出資の一口当たり純資産も50,000円を下回ります。

優先出資の一口当たり純資産額は、
純資産額　800,000円　―　特定出資の総額　100,000円　÷　優先出資口数　10口
＝　70,000円となります。

【一口当たり当期純利益】
黒字決算でも利益は特定出資には配分されませんので、
特定出資の一口当たり当期純利益額は、　0円です。

優先出資の一口当たり当期純利益は、
当期純利益　5,000円　÷　優先出資口数　10口　＝　500円となります。

上記の『前提条件』では、
特定出資に関する一口当たりの金額は、純資産の額や利益の額には左右されず、
毎期同額となります。

このように、特定目的会社は、特定出資と優先出資という異なる性格の
出資を受けており、『一口当たり情報』の計算では、それぞれの性格を
反映した計算結果となります。

6月 7, 2021

SPC案件での不動産の取得価格

投稿者: yodoyabashi に GK-TKスキーム, SPC, SPC会計, 不動産投資, 不動産証券化, 不動産評価, 会計監査, 匿名組合, 合同会社, 固定資産タグ SPC会計　大阪, ローン手数料, 不動産流動化, 会計監査, 取得価格, 固定資産税

SPC案件で、案件租税時には、様々な費用が発生します。
会計士費用、弁護士費用、司法書士費用、ローン手数料
不動産鑑定費用、ER（エンジニアリングレポート）費用
不動産調査費用、仲介手数料など様々です。

これらの費用について、不動産の取得価格に含めるかは
1つの論点です。

税務上は、不動産の売買代金と仲介手数料、固都税の精算が
あれば、その精算代金は、取得価格に含むことを求めております。

実務上は、比較的大きな金額になるローン手数料や、弁護士費用を
不動産の取得原価に含めるか、長期前払費用等で、繰延処理
するケースが多くあります。

特に、複数の投資家が存在する案件では、配当を多くするため
取得原価を税務上のものより広く集計し、費用化するタイミングを
建物の耐用年数等に伸ばすケースも多くあります。

SPCが会計監査を受けているケースでは、この不動産の取得価額が
論点になるケースもあり、取得価格の範囲については、会計監査を
担当する会計士と、相談の上、進めることが、望ましいと思います。

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6月 7, 2021

SPCでの報酬発生と社会保険手続き

投稿者: yodoyabashi に SPC, SPC会計タグ SPC, ＳＰＣ会計, SPC会計　大阪, 健康保険, 年金, 社会保険

担当しておりますSPC法人で
新たに役員報酬を支払うことになりました。

一般的に株式会社の役員報酬の支給開始の際
株主総会を開催し、株主総会決議が必要です。

また社会保険手続きも必要になります。

具体的には、所管の年金事務所に
新規適用届と被保険者資格取得届等を提出します。

加入対象者に扶養家族がいる場合は
健康保険被扶養者（異動）届も同時に提出します。

後日、年金事務所からは適用通知書と
資格取得確認及び標準報酬決定通知書が
送付されてきます。

適用通知書には事業所整理番号・事業所番号が
資格取得確認及び標準報酬決定通知書には
被保険者の氏名や標準報酬月額が記載され
毎月の給与計算の基となります。

これまでの保険証が国民健康保険の場合は
健康保険証を役所へ返却しなければなりません。

今回担当した案件では加入対象者が
70歳以上だったため
厚生年金には加入できませんが
在職老齢年金制度の対象となります。

また、70歳以上の場合は年金の掛金が発生しないので
厚生年金保険70歳以上被用者該当届
（健康保険・厚生年金保険被保険者資格取得届を兼ねる）
の提出が必要です。

社会保険等の届出は、入社日から5日以内に
提出しなければなりませんので
スムーズな対応には事前に準備が必要です。

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6月 2, 2021

課税事業者選択届について

投稿者: yodoyabashi に SPC, SPC会計, 消費税タグ SPC会計、消費税、コロナ対策, 還付金

先日、令和３年度に新たに設立したSPCの消費税
課税事業者選択届出書の申請手続きを行いました。

新たに法人を設立した場合には、設立した年を基準
とした場合、対象となる基準期間である前々年度には
売上が発生していない事から課税事業者には該当しません。

しかし、新たに設立した法人であっても、資本金が
1千万円以上である場合には支払能力があると判断され、
消費税の納税義務は免除されません。

一方、免税業者で消費税の納税がないにも関わらず、
あえて課税事業者選択届を提出することで、還付申告を
行えるといった有利な面もあります。
ただ、課税事業者を選択すると2年間は課税事業者のまま
となりますので注意が必要です。

このSPCは、令和3年にまとまった資産を取得するので、
それに伴う消費税還付を受けるため課税事業者を選択しました。

現在、新型コロナウィルス感染症の影響を受け、収入が
著しく減少している事業者向けに特例が設けられています。
この特例により、本来は適用を受けようとする課税期間の
前日までの申請が必要ですが、課税期間の開始後であっても
課税事業者を選択する（又は、やめる）ことができます。
また、この特例を利用する場合、2年間の継続適用要件等は
適用されません。

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5月 12, 2021

電気供給事業の消費税計上時の差益（収入）について

投稿者: yodoyabashi に SPC会計, メガソーラー, 法人事業税タグ SPC会計, SPC会計　大阪, メガソーラー, 法人事業税

以前、こちらのブログで
電気供給事業にかかる「収入割」の
課税標準となる収入についてお話しました。

課税標準となる収入金額には
売電収入だけでなく、電気事業に付随する
すべての収入を含めなければいけません。

ここで、注意が必要なのが、雑収入に計上されるものです。
電気事業をおこなっている際によくある雑収入には、
電気事業収入に含まれる電柱敷地料や収入から控除される
受取保険金など、収入になるものとならないものが
混在しています。

その中でも、特に間違いやすいのが、
消費税を計上した際の差益です。
こちらも、通常雑収入に計上されます。

一見、電気事業収入には関係なさそうなので
収入金額から控除出来そうに思えますが、
実は、控除することは出来ません。

都道府県民税の申告書の収入金額に関する計算書には、
収入の内訳と控除される金額の内訳を記入しますが、
雑収入の内訳の詳細を記入してない場合、
都道府県税事務所より、消費税差益について
たずねられることがあります。

消費税差益が少額でも、間違って控除してしまうと
税額に影響が出ることがありますので、
注意しなければなりません。

4月 27, 2021

特定目的会社解散後の会計期間

投稿者: yodoyabashi に SPC会計, 特定目的会社タグ特定目的会社

通常の株式会社が解散する場合、
これまでの事業年度開始日から解散の日までを１事業年度（解散事業年度）として税務申告をし、
その後は、解散の日の翌日から1年ごとの期間を1事業年度（清算事業年度）とします。

これは、法人税法基本通達1-2-9に下記のように定められているからです。

株式会社又は一般社団法人若しくは一般財団法人が解散等をした場合における清算中の事業年度は、当該株式会社等が定款で定めた事業年度にかかわらず、会社法第494条第1項又は一般法人法第227条第1項《貸借対照表等の作成及び保存》に規定する清算事務年度になるのであるから留意する。

ここで注目してほしいのは、ここに定められているのは、
「株式会社、一般社団法人、一般財団法人」であるという点です。
特定目的会社にはこの規定は適用されません。

したがって、特定目的会社が解散した場合は、解散事業年度で決算申告をした後、
定款記載のこれまで同様の決算日に決算をする必要があります。

たとえば、3月末決算の会社が3月15日に解散し、翌年の5月末に清算決了する場合、

株式会社であれば、
3/15　解散申告　⇒　翌年3/15　清算1年目の決算申告　⇒　翌年5/31精算決了申告
となりますが、

特定目的会社の場合は、
3/15　解散申告　⇒　3/31清算後1回目の決算申告　⇒　翌年3/31清算後2回目の決算
⇒　翌年5/31　清算決了申告
となります。

申告回数が違ってきますので、ご注意ください。

4月 21, 2021

発電事業者の法人事業税の課税方式改正

投稿者: yodoyabashi に SPC, 法人事業税, 法人税, 法人税申告タグ SPC, 事業税, 収入割, 所得割, 法人事業税, 申告

担当しております資本金150万円のSPCは、
水力発電所を保有しており、3月決算を行いました。

令和2年度税税改正では、
電気供給業のうち小売電気事業等
発電事業税に係る法人事業税の
課税方式の改正が行われました。

これまでは、収入割額のみによって
課することとされていましたが、
今回の改正により、資本金1億円未満は
収入割額及び所得割額の合算によって、
計算されるようになりました。

この改正は、令和2年4月1日以後に
開始する事業年度から適用されますので
担当する令和3年3月決算のSPCも
改正が適用されます。

法人税申告の際は、上記改正に伴い新様式による
書類を提出する必要があります。

大きな利益のある法人は、所得割額も大きくなるので、
改正後は税負担が増えることがあります。

淀屋橋総合会計のブログ