淀屋橋総合会計のブログ

取得価額の範囲

不動産ファイナンス案件の際、不動産の取得価額について、
論点になることがあります。
これについて、会計上、税務上の整理をしておきたいと思います。

税務では取得原価に組み入れなければならない項目を定めていて、
それ以外のものを組み入れても問題になることはありません。
取得価額に組み入れることで将来の減価償却費計所時点までに
費用処理が繰り延べられるからです。

税務では不動産の売買代金と仲介手数料、そして売買時に精算される
固定資産税が取得価額に含めるように定めていて、例えば、司法書士報酬や
登録免許税等を費用処理しても、取得価額に含めても問題になることはありません。

一方、会計では不動産を取得に要したものを、取得価額に含めるべきとし、
税務のようにものと明文化されたものはありません。
その点では、会計上の取得価額の範囲は、案件によって異なります。

一般的には、税務上の取得価額に含めるべきものは、取得価額に含めることは
必須として、司法書士関連費用、ローン手数料、弁護士費用、不動産取得に関する
アセットマネジメント費用は取得価額に含めるケースもあります。
それ以外に、これらの費用を長期前払費用として、例えばローン期間に応じて
償却するというケースもあります。
 
会計監査を受けるSPCの場合、会計監査担当会計士によって、取得価額の範囲が
問題となることもあります。
事前に監査担当会計士とは、擦り合わせをしておくことが大切と思います。

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棚卸資産か固定資産か

 不動産の流動化案件では、
 不動産を流動資産である棚卸資産とするのか、
 固定資産にするのかが論点になります。

 棚卸資産になるか固定資産になるかのポイントは、
 SPCが保有する不動産の出口戦略の考え方に影響を受けます。
 つまり、保有期間が数年程度の場合は、棚卸資産になりますが、
 5年程度の長期保有の場合は長期投資のため、固定資産に該当します。

 棚卸資産の場合、減価償却費を計上しませんが、
 固定資産の場合、減価償却費を計上します。
 証券化不動産は、将来売却することが見込まれています。
 この不動産の減価償却費を計上するか否かで受ける影響についてですが、
 減価償却費を計上しない棚卸資産は、
 将来売却時の簿価は当初から変動しないままで、
 減価償却費を計上する有形固定資産の簿価は
 償却額相当減額された低い簿価となり、
 売却益は固定資産計上の方が多くなります。
 しかし、保有期間全体を通じての減価償却費を加味した売買損益は同額になり、
 損益計上のタイミングがズレることになります。

 評価損の計上では、棚卸資産の方が計上の可能性が高くなります。
 仮に低価法を採用するSPCでは毎年取得する不動産鑑定評価額が簿価を下回れば、
 評価損を計上することになります。
 固定資産に計上している場合は、不動産鑑定評価額が簿価を下回っても、
 直ちに減損損失を計上することにはならず、
 減損の兆候など、一定の要件を満たした場合、損失計上となります。
 一般的には不動産鑑定評価額が簿価の50%以下になるなどの兆候がある
 などの要件を満たした場合に減損損失を計上します。

 

       棚卸資産固定資産
計上区分通常の保有期間経過後に売却が決まっている長期保有
減価償却費の計上なしあり
評価損計上の対象低価法評価損 強制評価損減損会計の適用

減価償却での耐用年数の考え方

建物の減価償却費を計上する場合、税法の定めもあり償却方法は定額法しか採用
できません。償却額は耐用年数を何年とするかで償却方法が異なります。法人税
法では、建物の用途や構造等によって耐用年数を定めており、建物のそれぞれを
調べて、対応する耐用年数を採用することが一般的です。
 
不動産証券化案件では、不動産鑑定評価書を取っています。そこには建物の残存
耐用年数が記載されています。こちらの耐用年数を採用することも可能ですが、
法人税法で定める耐用年数より短い場合は、法人税法での耐用年数での計算結果
との差額を、法人税申告書で調整(申告加算)しなければなりません。
 
このような手間は回避することが通常で、不動産鑑定評価書の耐用年数を採用す
るケースは、法人税法の耐用年数より長くなるケースに限られます。
 
一方で償却額を多くするためには、どのような方法があるでしょうか?通常、建
物は躯体部分と電気設備、給排水設備、空調設備、エレベーターなど付属設備と
一体となっております。通常建物の耐用年数と言われるものは、躯体部分の耐用
年数を指しています。建物に含まれる電気設備等の設備は、法人税法では躯体よ
りも短い15年程度の耐用年数を採用することになっています。
 
そのため減価償却費を多く計上するには、建物の構成要素を分解して、躯体部分
と設備部分のそれぞれの金額を算出します。その際には、中古建物の場合は前所
有者の固定資産台帳を、新築建物の場合は工事請負契約書などを利用して、それ
ぞれの金額を算出します。
 
このように少し手間を要しますが、建物を構成要素に分解して、それぞれに合っ
た耐用年数を採用することで、建物を全て躯体として減価償却費を計上するより
多くの減価償却費を計上することが出来ます。

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お客様とのデータ共有

SPC案件では、会計証憑や契約書等のPDFデータをご提供いただき、
それに基づき経理処理をして、税務申告書の作成、決算書の作成、
匿名組合決算書の作成など様々な成果物を提出します。
また、SPCの登記内容の変更などあれば、税務署に届出を行います。

プロジェクト期間が長期に及ぶと、会計事務所とアセットマネジメント会社
との間で共有する資料の量は膨大なものとなります。
時々、数年前の資料を確認したい時もあり、これらのデータは時系列で整理され、
データ保管されることが大切になります。

弊事務所では、お客様からのご要望等あれば、ご提出いただいたデータと、
弊事務所が作成しお客様や税務署等に提出した資料を、それぞれ時系列に保管し、
クラウド上で共有出来る体制を整えております。

この体制を整えることで、過去の資料の確認等が容易に出来ます。
資料の保管ルールを定めておくことで、過去の資料を確認したい時も、
短時間で探し出し、確認出来る体制となっております。

紙書類を出来る限りPDF化することで、膨大な資料もパソコン1台で
出来るシステムとなっています。
昨今の在宅勤務を弊事務所でも導入していますが、資料をPDF化しておくことで、
自宅でも事務所にいる時と同じ水準の資料を見ることが出来ます。

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ネットバンクの利用

SPC会計をする際には、案件の出納業務も引き受ける
ケースがあります。

最近ではほとんどの銀行でネットバンクサービスが
普及し、送金だけでなく納税など、ほとんどの支払業務を
パソコンで処理出来るようになりました。

ネットバンクの良いところは、銀行の窓口に訪問しなくても
送金等の手続きが出来るところにあります。
月末付近は送金件数も増え、銀行の窓口も混雑します。

ネットバンクでは窓口での待ち時間なく送金手続きを
進めることが出来ます。

その他に、預金口座の取引明細や予約振込の状況を
お客様やアセットマネジメント会社と容易に共有出来ます。

最近ではネットバンクが広く普及し、銀行で送金手続きを
する窓口数も少なくなったと思います。
ネットバンクで容易に送金出来る代わりに、送金実施までの
セキュリティ対策が重要になってきます。

具体的には、送金出来るパソコンを制限し、パソコン操作の
権限を明確にし、事務所内で送金手続きにチェック機能が
働くことが大切です。

送金手続きは、正確性とタイミングが重要で失念や誤りが
ある場合、関係者に与える影響は大きなものとなります。

経理処理は最初誤りがあっても、後日訂正することも可能
ですが、送金手続の訂正は手間や費用を要することから、
事務所としては神経を使う作業でもあります。

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適格機関投資家等特例業務(QII特例)届出

不動産を信託受益権化したGK-TKスキームでは、
TKの募集に先立って、財務局に 適格機関投資家等特例業務の
届出をします。

特例業務の新規届出:財務省関東財務局 (mof.go.jp)

一般的には、この届出を会計事務所が担当するケースが
多く、弊事務所でも、この業務を担当しております。

届出先は、SPCの本店所在地を管轄する財務局となり
東京本店のSPCは、関東財務局、大阪本店のSPCは近畿財務局
となります。

この届出終了までのプロセスが、関東財務局と近畿財務局では
異なります。具体的には、関東財務局の場合、事前に書面等のチェックは
なく、SPCが取得した『GBIZ』のIDで電子申請することで
完了します。

ログイン (gbiz-id.go.jp)

一方、近畿財務局では担当者に、申請書類を添付書類である誓約書や
経歴等を添えて、メールで送信し、その後、ヒアリングシートという
質問項目をまとめたリストが送られ、それに回答をした上で
近畿財務局内でのチェック作業を経てからの申請となります。

そのため、近畿財務局への申請では、手続き開始から、申請
が完了するまで、2週間程度要します。

関東財務局では、QIIの申請も多く、個別のヒアリングシートを
作成し、回答を求めるようなことは求めていないようですが
近畿財務局では、案件が少ないためか、上記のような
手続きを経ています。

大阪市内本店のSPCでは、東京本店SPCと比べて、日数に
余裕をもって準備することが求められます。

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インボイス制度の運用変更点

インボイス制度が始まってまだ半年ですが、
すでに、細かいルールの変更が何回かありました。

例えば、当初は、インボイス不備があっても、
インボイスの受領者が修正することはできず、
発行者に正しいインボイスを再発行してもらうことが必要でしたが、
昨年11月には、受領者が修正をして
発行者に確認をしてもらう方法でもよいと改正されました。

また、ETC料金については、当初は、ETC利用照会サービスから
利用証明書を毎回ダウンロードすることが必要とされていましたが、
ダウンロードが必要なのは、最初の1回だけでよいというルールになり、
さらにその後、繰り返し利用する高速道路は
クレジットカード明細の保存だけで構わないということになりました。
ただし、いつでも利用証明書を閲覧できるように、
ETC利用照会サービスへログインできる状態にしておくことが必要です。
参照:3分でわかるインボイスETC対応

銀行振込手数料についても、同様に、当初のルールでは、
毎回インボイスの入手が必要とされていましたが、
インボイスを1度だけ入手すれば、
次回以降インボイスの入手は不要となりました。 

ATMや自動販売機については、
当初から帳簿記載だけで仕入れ税額控除ができるとされていましたが、
ATMについては、銀行名と支店名
自動販売機は、業者の住所や自動販売機の設置場所の住所
に加えて特例にあたる取引である旨を帳簿に記載する必要があるとされていました。
それが不要になり、
帳簿に「自動販売機」と記載するだけでよいことになりました。
参照:仕入れ税額控除に係る帳簿の記載事項の見直し

これらの変更は、2023年10月にさかのぼって適用されます

インボイスは制度開始前から様々に変更がありましたが、
制度開始後も変更され続けていますので、
常に最新の情報をチェックすることが必要となります。
参照:令和6年2月版インボイスQ&A

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信託決算書とインボイス制度

昨年10月より開始したインボイス制度が、導入から5ヶ月
程度経過しました。
インボイス制度の実務も、進んでいると思います。

SPC案件の場合、不動産を信託受益権化するケースが
多くあります。信託を通じたインボイス(適格請求書)の
提供方法は、信託銀行によって、違いがあります。

いわゆる大手の財閥系の信託銀行は、信託決算毎に
インボイス取引の明細や計算書を作成し、取引先や
登録番号等をまとめたものが、提出されます。

インボイス制度での立替金の精算書に近いイメージの
取引明細が提出されます。
信託銀行としては、従来作成が不要であった書類を
別途、作成することになり手間が増えると思います。

計算書にはすべての課税仕入取引が記載されるものでは
ありません。
例えば、テナントから回収した賃料から、仲介手数料に
相当する『広告費』を控除されている場合、広告費を
信託銀行が作成する『計算書』に掲載されていないケースが
あります。

このような取引は、別途、AM業者やPM業者を通じて
広告費の『適格請求書』を入手しなければなりません。

財閥系ではない信託銀行では、入手した適格請求書の
写しを、そのまま提出するところもあります。
こちらの方が、受託者側で別途、計算書を作成しない分
手間が省けますが、信託取引が多いと、提出する
適格請求書の通数も多くなります。

このように、インボイス制度開始により、請求書の
チェックなど、経理事務に手数が増えていることに
間違いはありません。

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太陽光発電所SPCのケーブル盗難保険

 かねてよりブログ内でもお伝えしている
太陽光発電所SPCですが、昨年より発生している
銅線ケーブル盗難被害について保険金のお支払いがございました。

 賠償責任保険と財産包括を合せ年間約350万円の
支払保険料に対して、3度にわたるケーブル盗難被害により、
SPCに支払われた保険金は損害+喪失利益をあわせて
約1,700万円(支払保険料の約5年分)になります。

 相次ぐ被害による売電収入の減少(前期比▲2400万円)や
盗難対策への設備投資(初期設備費用200万円、保守費用年間160万円)など、
被害のすべてを保険金でカバーできるわけではありません。

 また、次年度の保険契約更新については、大手4社へ見積依頼を
したところ、昨今のケーブル盗難被害のためか内2社からは
引受拒絶との回答でした。

 残る2社については、年間売電収入8500万円に対して
年間保険料見積額が2000万円と非常に高額で、かつ免責金額も
1000万円となっておりました。
 利益保険や盗難危険は不担保など、盗難被害への保険は
受けられない状態です。

 盗難や自然災害による保険料の値上げが、太陽光発電事業者の
投資意欲をそぐ一因とならないであってほしいと思います。
そして、防犯カメラの設置や巡回頻度を上げて警備を強化するなど、
自己防衛で対処することが、求められています。

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事業年度が1年未満の減価償却費

SPCを解散することになりました。

本来の決算日から6ケ月後に解散することに
なったのですが、解散前に資産を売却しました。

売却まで減価償却をする場合、
通常、減価償却に使う償却率は事業年度が1年を
基準としているため、今回のように事業年度が
6ケ月となり、1年に満たない場合は、改定償却率
を用いて、償却率を調整する必要があります。

・改定償却率の計算式
本来の償却率×事業年度月数/12ヶ月=改定償却率(小数点以下3位未満切上げ)

・償却限度額の計算式
残存価格×改定償却率×償却する月数/事業年度月数=償却限度額

(例)建物 耐用年数40年 定額法 残存価額1,000万円 
決算6月末、解散12月末、資産売却日11月末

・改定償却率
0.025×6/12ヶ月=0.0125→0.013(少数点以下3位を切上げ)

・償却限度額
10,000,000円×0.013×5/6ケ月=108,333円

SPCは一般的な法人より、1年に満たない事業年度が
発生することも多いかと思います。
その際の減価償却には注意が必要です。

4 単体納税に係るその他の取扱い|国税庁 (nta.go.jp)

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