5月 2023アーカイブ

SPCスキームでは、不動産信託を利用するケースがあります。

通常、SPCが不動産信託受益権者（以下、『受益者』）として、
賃貸収入等の課税取引をします。賃貸契約はテナントと信託
銀行（または信託会社）との間に締結し、信託銀行がテナントに
消費税を含めた賃料を請求します。

信託銀行は、受取った賃料等を含めた損益を『受益者』に
信託配当として支払います。

不動産信託では、信託銀行が受取った賃料は、『受益者』である
SPCに帰属します（消費税法　第14条）。

消費税を含んだ賃料等を支払うテナントは、仕入控除をするには、
経済的に賃料が帰属する『受益者』の登録番号等を確認する必要があります。

そのため、信託銀行が、テナントに交付する請求書や賃貸契約書、
覚書等に、『受益者』の名称と登録番号を伝えるなどの対応が必要となります。
　
そのため、『受益者』であるＳＰＣは、インボイス登録を受けておく必要があります。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
　税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

今年（2023年）10月から始まるインボイス制度に
対して、SPC会計でも　その準備を進めております。

インボイス対応の手順としては、おおよそ以下の
内容で進めております。

取引先のインボイス登録の直接（書面等）もしくは
間接（国税庁ホームページ等）の方法で、状況を
調査します。

同時に、SPCが入手している請求書等が、現段階で
登録番号の記載以外は、問題ないかの検討をしています。
ネットショッピングで購入した備品等では、購入先の
正確な名称や住所が記載されていないケースも
散見され、入手する請求書に相当するものの
見直しの必要性も感じています。

概ね、言えることは、インボイス登録している
事業者の発行している請求書は、適切なケースが
多く、インボイス登録していない事業者の
請求書は、曖昧なものが多いと言えます。

実際に請求書等を入手するSPCのAM業者の
担当者には、現段階で入手している請求書の
不備や不足等があれば、早めにお伝えして
インボイス制度開始に備えたいと思います。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階

   税理士法人　淀屋橋総合会計

　http://www.yodoyabashisogo.com

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

不動産売買で、契約書の売買代金欄に『土地・建物（消費税込）　1億円』
と税込金額でも、内訳の消費税額が、明示されていないケースがあります。

インボイス制度が本格導入されると、消費税額が明示されない取引は、
仕入控除出来ないことが明確になります。

SPCが取引するような一定規模以上の不動産取引では、
土地・建物・消費税額が明示されていることが一般的ですが、
少額取引では、税込金額のみが記載されている売買契約書も散見されます。

このような契約書の記載方法は、インボイス制度が本格稼働すると、
買主が仕入控除出来なくなります。

例外のケースとして、個人が所有する中古住宅やマンションを、宅建業者が買取り、
転売するケースがあります。このような場合、個人がインボイス制度の登録をして、
適格請求書の交付を受けることは、事実上不可能です。
この場合、適格請求がなくても、会計帳簿に、消費税額を記載することで、
仕入控除が出来るとしています。

【帳簿のみの保存で仕入控除が認められる場合】
・宅地建物取引業を営む者が適格請求書発行事業者でない者から
棚卸資産（中古住宅等）を取得する取引
（出典：適格請求書等保存方式が導入されます。（国税庁2020年6月　抜粋））

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
　税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑