9月 2012アーカイブ

不動産鑑定　正常価格　特定価格

投稿者: に企業再生
不動産鑑定では、正常価格と特定価格という
大きく分けて2種類の価格があります。
（他にも、ありますが）
 
正常価格とは、一般的な市場価格で
特定価格とは、一定の条件が付いた価格です。
 
企業再生の場面では、正常価格と特定価格の
両方が利用されることがあります。
具体的には、企業の時価BS(貸借対照表）を
作成するときには、不動産価格を正常価格に
置き換えます。
 
一方で、企業を清算する場合の清算BS(貸借
対照表）を作成するときには、特定価格を
採用します。
ここでいう特定価格とは、早期売却価格といって
短期間で、不動産を資金化することを前提とする
価格です。
そのため、通常、正常価格より30～50％程度
低い価格が算出されます。
 
では、なぜ正常価格と特定価格では
差がでるかと言いますと、不動産の売却には
一定の期間（半年程度）に市場に売却情報を流しておき
そので決定する価格が正常価格であり
数か月など短期間で資金化する場合の価格は
正常価格より低くなるという経験則から
特定価格は、正常価格より低く算出される
ことになります。
 
企業再生の場面では、このように不動産鑑定額を
使い分けることが必要となります。

都道府県地価調査の発表

投稿者: に不動産評価
先日、都道府県地価調査の
発表がありました。
 
全体的な傾向として、地価の
下落幅が、落ち着いたが、まだ
下落傾向は続いています。
 
東京スカイチリー界隈や
最近、再開発された大阪　天王寺地区は
上昇に転じ、
また人気のあるエリア　例えば、関西では
阪神地区では、地価の上昇に転じました。
 
地価の上昇地区は人が集まる地区でも
あるので、人はより便利で快適な
ところを求めるようになｔってきているのでしょう。
 
ただ、日本全体としての地価は
下落傾向にあるということは、経済全体としての
活力は、少しずつ低下していることでしょう。
 
経済の国際化や、少子高齢化の影響が
少しずつ出てきているのでしょう。
 
土地価格の下落傾向は、今後も避けられないため
個人不動産投資家や企業も中長期的な
目線として、これらを見込んだ対策も
必要と思います。
 

尖閣諸島の価格

投稿者: に不動産評価
先日の報道で、尖閣諸島の所有者から
国の買取価格は、約20億円とありました。
この価格は、所有者が得ていた年間賃料
2500万円との比較でいえば、かなり破格の
高い値段と言えます。
 
といいますと、通常、不動産の価格は
賃料等の収益をあげているものの場合
収益÷割引率で産出されます。
 
不動産の場合、国債や預金等に比べると
流動性（換金性）が低いなどの理由で
もっとも低い割引率でも5％程度になります。
 
であれば、2500万円÷5％＝5億円が
目安となる価格です。
20億円とは、約15億円の乖離があります。
この15億円は、尖閣諸島を日本のものと
明示することにより、得られる漁業権や
内外への政治的メッセージの重さなのでしょうか？
 
当初、東京都知事が、集まった寄付金約14億円を
国に譲渡してもよいと言っていたので
これが、プレミアム相当の15億円の計算根拠と
思っていましたが、そうではなさそうです。
 

株式評価と　「のれん」

投稿者: に経営支援
最近の事業承継の手法として
親である経営者が、息子等を
後継者にするのではなく、第三者を
後継者にするケースが増えております。
 
最近では、世代間の価値観の格差も
大きくなってきており、子が親の事業を
引き継がないケースが増えてきていることも
背景にあるようです。
 
その場合、譲渡する株価がポイントに
なりますが、黒字企業の場合、
株価を構成するのれんの価値が
いくらであるかが、問題となります。
 
一般には、営業利益の1～5年程度に
なると思います。
この年数は、将来の利益形状の確実性など
対象となる企業の体質で、ことなります。
 
その前提として、私たち公認会計士が
財務調査等を行って、当事者間で
納得感のある株価になるように
情報を整理したり、シミュレーション
したり、お手伝いをしております。