8月 2013アーカイブ

相続税対策に使えるメガソーラー

ガソーラーは、相続税対策として

使うメリットが、ありそうです。

相続税対策として効果的なものは
次世代に、あまり税金をかけずに
財産を移すことにあります。

相続財産になると、それなりに
相続税負担が発生するので
出来れば、相続財産を圧縮したいと
思います。

このような観点から見ると
メガソーラーの特徴を生かせそうです。
メガソーラーは、電力買取期間20年間で
その価値は、ほぼゼロになります。

20年間の間で、発電設備の価値が
ゼロになるまでの間、それに代替する価値として、
メガソーラー所有者には、売電収入を
得ることになります。

これを、仮に親世代が法人を設立し
その法人が、メガソーラーを取得し
法人役員に、子世代の者が就任するとします。
親世代が持つ、法人の株式価値は
20年後にはゼロになります。

一方で法人の役員となった子世代は
売電収入を源として、役員報酬を得れば
メガソーラー設備代相当の価値を
時間をかけて、子世代に移すことが
出来ます。

賃貸用不動産では、20年間でそこまでの
収益を得ることは難しいでしょうし、
途中、様々な変動リスクが発生しうるものですが
メガソーラーの場合、単価下落リスクや
賃貸用不動産のような空室リスクや
リーマンショック等が発生した時の
金融危機リスクなどがなく、安定的な
運用が期待できます。

固定資産税評価での誤りの事例

固定資産評価で、誤りが

あることは、先日ご紹介した通り
です。
最近あった事例を、紹介します。
対象となった固定資産は、北陸地方の
旅館が保有する不動産でした。
その旅館は、地元では最も大きい旅館で
旅館とは別に、社員寮も保有しています。
この社員寮は、固定資産税評価では
住居として扱うのですが、宿泊者向け
として扱われていました。
固定資産税評価では、住居と
事業用では、評価が異なります。
当然、事業用の方が評価が高くなります。
これは、市役所の担当者が
単純に社員寮を、旅館本体と
同じ評価をしてしまったようです。
ちなみに、固定資産税評価の誤りが
是正されると、最低5年間の過払い固定資産税が
還付されます。
還付金には、還付加算がついてきます。
市役所が評価する固定資産税評価にも
誤りがあるという事例でした。

差押不動産の不動産鑑定で感じること

最近、国による差押不動産の

鑑定評価を仕事をしている。
国民は、国に支払う税金等を
滞納すると、差押をする。
固定資産税を滞納すると
地方自治体が、差押を
してくる。
払うべきものを払わないと
当然のことであるが、この仕事を
通じて感じたことがある。
それは、国の威厳というものを
国民に示して、分からせることは
国にとって、大切なことだという
ことです。
エジプトでは、国内が騒然として
無政府状態ですが、日本は極めて
平和な日々が過ぎています。
国家というものが、国民一人ひとりでは
とてもかなわないものなのだと
日頃から、国民に周知していくことは
国の秩序を保つためには大切な
このなのです。
ですから、国に納めるべきものを
納めない場合は、法律上取れる
最善の方法を取って来ますよと
平穏な時代でも、分からせる必要が
あるのだと思います。
新しい発見でした。

メガソーラー 進捗状況

昨日の日経新聞の記事に

あったように、経済産業省の
設備認定を受けたメガソーラーの
うち、現時点で稼働しているのは
10%程度とのことです。
今年4月から設備認定を受けた
メガソーラーは、電力買取価格は
10%引き下げられ、36円+消費税と
なりましたが、今年3月までに
認定を受けたメガソーラーは
制度上は、永久的に40円+消費税と
なっております。
この永久的に40円というところが
問題の種で、太陽光パネルの価格は
どんどん下がっていき、発電所設置費用は
下がっているにも関わらず、買取価格
40円は変わらないので、着工時期を
遅らせれば、より利幅が取れると
考える事業者がいるのです。
そのほかに、メガソーラー設置のための
資金調達が、出来ないため工事が着工できない
案件も、多くあります。
私どもの事務所でも、そのような
お客様の相談を受けて、金融機関を
紹介するケースも多くあります。
新聞報道では、大手企業がメガソーラー
設置などの記事がありますが、大手の場合
資金調達で、困ることは少ないので
計画も順調に、進んでいるのです。
金融機関も、ようやく前向きに取り組もうと
し始めました。今後は、金融機関の
メガソーラーに対する融資姿勢も、
メガソーラー計画進捗にも影響することでしょう。

負けない不動産投資法(4)不動産の価格編

不動産投資で、負けないためには

不動産の適正価格は、いくらであるかという
目線を、持つことが必要です。
では、不動産の適正価格とはどのように
決まるのでしょうか?
これは、端的に言いますと、収益不動産の場合
賃料収入から、固定資産税、建物管理費、修繕費等の
賃貸原価を控除した純収益を7%で割り戻した
価格が、適正な価格となります。
例えが、賃貸収入が10で賃貸原価が3であれば
純収益は、7となります。
これを7%で割り戻せば、7÷7%=100となります。
この不動産は、100が適正価格となります。
もし、この不動産が、80で売られていたら
安値で売られているということで、購入することが
望ましい水準と言えます。
一方で、120で買いたいという人がいれば
売却を進めるべきでしょう。
不動産価格は、市場情勢で大きく動くものですが
売りべきポイントや買うべきポイントをしっかり
掴んでおくことが、不動産投資で
勝つための、秘訣でしょう。

固定資産税額の誤りは、結構ある

毎年4月ごろに、市役所から

送られてくる固定資産税の
納税通知書。
固定資産税評価額が
いくらで、納付額がいくらである
かを知らせてくれます。
ほとんどの人は、この内容について
気に留めることなく
納税をしていると思います。
この評価額の計算は、各地方自治体が
行っており、その背後には
不動産鑑定士が、評価を行っています。
この評価での計算のプロセスに
誤りがあったら、どうなるでしょうか?
ほとんどは、誤りのまま、納税が
されています。
実際のところ、どれくらい誤りが
あるのかといいますと、2~3割くらいは
誤りがあるそうです。なぜなら、この
評価作業は、市役所の職員が
行っていて、評価のプロではありません。
また、彼らも、数年で異動になり、
評価の専門家が、育つ土壌でも
ありません。
国民の大部分が負担している固定資産税評価は
こんないい加減な方法で決まっているのです。
最近では、この固定資産税の還付ビジネスが
広がりつつあり、先日その業者さんに
会うことが出来ました。
上記のお話は、そこので、話の内容です。
納税者として固定資産税を納付することに
異論はありませんが、それが
いい加減な方法で決まっているとしたら
ちょっと考えものです。

相続税対策よりも、相続対策

相続税制の改正により

相続税対象者の増加と
納税額の増加が、よく
いわれています。
しかし、相続の際、一番問題に
なるのは、税金の話ではなく
相続財産の遺産分割のケースです。
相続財産を、どのように分割するかで
相続人同士で、争うことが
一番多いケースです。
今では、家父長制はありませんが
長男が、財産を引き継ぐものだという
意識が、根強く残っていますが
法的には、次男も長女も、長男も
原則としては平等に扱われます。
その辺りの感覚の差が、当事者間で
争いの原因となっているケースが
多くあります。
相続財産の整理や、分割方法を
予め決めておくことが、一番の
相続対策です。