先日、PM会社の方とお話する
機会がありました。
最近の経済環境の悪化は
PM会社さんの業務にも、大きく
影響しているようです。
まず、PMフィーの引下げ
これは、AM会社も同様のことでしょうが
そもそもの収入単価が下落しています。
今まで、回収賃料の3％もらえていた
PMフィーが、2％台になっているようです。
また、PM会社のおいしいところは
物件管理をしているため、入居者の
入れ替えがあれば、仲介手数料を
取ることが出来ることです。
しかし、最近では、入居者を
見つけるためには、広く業者に
お願いしなければ、ならず、その業者の
取り分が多くなる傾向にあり、手数料
収入のうまみも薄くなっているようです。
更に、入居者の賃料滞納が増えてきており
そのための手間が増えているということです。
PM会社は、もともと手間のかかるビジネスで
一定の人員を抱えておかなければ
業務を進めることは
出来ません。
そこに、家賃を滞納する人に督促等を
かける作業が増えると、更に忙しく
なります。本来であれば、回収できるものを
手間ひまかけて回収するわけですから
収益面では、マイナスのことです。
以上、PM会社さんの悩みを代弁したようですが
不動産不況は、関連するプレイヤーに
大きな影響を及ぼしていることは間違いありません。
通常、建物を建てれば、登記をします。
登記した結果は、建物の存する
市町村に知らされて、翌年から
固定資産税が、課されます。
しかし、中には、建物を新築しても
全額自己資金で建てるため、登記も
しない場合もあります。
であれば、市町村に新築した建物の
情報が、届かないこととなります。
そのような未登記建物に対して
市町村は、どのような対策をして
いるのでしょうか？
目視をして新築建物を見つけることも
ひとつの方法ですが、大きな建物で
あれば、わかりやすいですが、
入り組んだところでは、把握しきれない
こともあります。
そのため、市町村は、毎年1月1日を
基準として、対象地域内の航空写真を
入手しています。
前年の航空写真と、今年の航空写真を
重ねて、前年から変わっているところが
新築や、増築、滅失等のあったところで
固定資産税の納付義務等が発生している
または消滅しています。
最近では、ネット上でも簡単に航空写真を
入手できるので、これを活用している
かもしれませんが、市町村は、このようにして
固定資産税を捕捉しています。
不動産流動化ビジネスに
関与し始めて、6年が経過
しようとしています。
それまでは、監査法人や銀行に
勤めていたのですが
流動化ビジネスに関与し始めて
不動産業に長く勤めている
方とお会いすることが、多く
なりました。
不動産業に長く勤めている方の
傾向として
・声が太くて、低い
・体格が、やや太り気味
・紺色や黒色のスーツを着用
という
『笑うセールスマン』のような
方を多く見ました。
一方で、最近の流動化ビジネスの
拡大により、算入してきた方は
上記のような特徴のある方は
少なく、どこにでもいる人と
大きく変わりません。
仕事内容が、その人を作るのかも
しれませんが、外見と職業には
高い相関関係があると思います。
公認会計士の同期会で
同期達を見ても
何となく、特徴が似ていると
思います。
先週、大阪不動産鑑定士協会主催の
シンポジウムがありました。
ここで、基調講演に、三菱UFJリサーチ
センター理事の 中谷巌先生が
1時間余り、お話されました。
経済学者の中谷先生いわく
『DCF法で、将来10年間のキャッシュフローの
予測など不可能です。』と
おっしゃってました。
確かに、DCF法では、通常将来10年間の
キャッシュフロー予測や、10年後の
売却価値を見積もりますが、実際
10年後に振り返ってみて、それに
近い数値になるケースは、どれくらい
あるのでしょうか？
不動産鑑定の世界や企業評価の世界でも
DCF法は、今や当たり前の評価手法に
なりましたが、将来の見込みで評価する
のですから、将来振り返ってみたところ
当初の前提条件が、大きくずれることも
考えられます。
であれば、不動産鑑定や会計士による
企業評価は、何のために行うのかという
話になってしまいます。
つまるところ、DCF法の評価は、評価時点で
最も合理的と考えられる方法で、評価する
ことであり、その根拠となる前提条件が
説得力あるものにすることが、不動産鑑定士や
公認会計士に求められることだと思います。
平成バブル後に、失われた10年という
時代が続きましたが、その10年の始まる
時期に、これからの10年は、経済成長はなく
今までのバブル経済のあと処理に
時間を費やすと予測した人は、どれくらい
いたのでしょうか？
先日、金融機関が、エリア限定でも
不動産融資に対して、前向きな
姿勢に変わりつつことに
触れました。
でも、それでも、問題点があります。
通常、不動産投資で金融機関が
100％資金提供することはなく
数十パーセント部分は、自己資金等を
入れなければなりません。
最もリスクを負うエクイティ投資家の
存在が必要なのです。
従前は、エクイティ投資が高い収益を
あげたこともあり、投資家は
たくさんいましたが、昨今の不動産価格の
急落で、エクイティ投資家も
痛手を負い、投資にまで資金を回す
余力が、少なくなっていることも
事実です。
ですから、優良な物件があって、
銀行ローンがついても、案件として
実行されるには、エクイティ投資家を
見つけてこなければ、ならないという
ハードルがあります。
不動産流動化ビジネスが、
元気がなくなってから、だいぶ
時間が経過しました。
不動産が、動かなくなると
それに附帯するビジネスも
動かなくなり、悪循環に
陥ってしまいます。
負の連鎖とでも、言うのでしょうか？
最近では、東京都心では
新規の流動化案件が
立ち上がってきています。
金融機関の中では、一旦縮小した
不動産ファイナンスチームの
メンバーを、増やしている
ところもあるようです。
メンバーを増やせば、案件を
それなりに、こなさなければ
ならず、金融機関が積極的に
案件に取り組もうとする
流れができつつあります。
なかでも、最近増資した
金融機関は、増資に見合う
収益計上が、株主からも
強く求められるため、収益性の
高いプロジェクトファイナンスや
ノンリコースローンにも
前向きに取り組もうとしています。
少し、気運が変わってきたような
気がします。
最近では、税理士が申告した
相続税を見直したところ、
相続税を還付させるビジネスが
広がっています。
相続人と古くから、つきあって
いたが、土地等の相続税
評価に明るくない税理士に
相続税申告を依頼したところ
誤って、過大に土地を評価して
申告するケースがあります。
その中で、最も相続税額が
かわってしまうケースが
広大地の評価で、広大地で
あることを見過ごして、
申告してしまうケースです。
還付ビジネスをされている税理士さんの
中では、広大地の見過ごしを
見つけた場合、ホームラン案件とも
いうようです。
この広大地になるか
否かは、いくつか要件がありますが
対象地が近隣の土地と比べて
広大であるか否かが大きな
ポイントです。
この判断は、あくまで相対的な
もので絶対的に、何㎡であれば
広大地になるという決まりは
ありません。
この辺りの判断は、税務上の
判断というより、不動産屋さんや
不動産鑑定士の目線も必要かと
思います。
