不動産鑑定で求める価格について
不動産鑑定では、求める価格に
ついて、いくつか種類があります。
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隣地の不動産鑑定で、隣接地を
所有する者が、購入する場合の
価格は、一般の購入者より
高い価格となります。
その場合の鑑定評価額
特定価格
証券化対象不動産の場合
ＤＣＦ法による価格によって
決まる鑑定評価額。
通常の鑑定評価では
ＤＣＦ法による価格だけでなく
積算価格や比準価格による
価格も比較考量して決定する
ことに対する価格です。
この他にも鑑定評価基準で
記載されている通常の価格
（正常価格と言います。）
以外の種類の価格もありますが
ここでは代表的な価格を
列挙しています。
このように、価格に複数の
種類を設けていることが
鑑定評価を難解にしていることと
一般の人から見て分かりにくく
している要因ではないかと
思います。
例えば、隣地の価格は
隣接地の所有者が購入する
場合が最も高い価格を
提示するため、売主は、高い価格の
需要者に売却するであろうから
その高い価格が、通常の価格に
なろうかと思います。
証券化対象不動産も
ＤＣＦ法による価格で
ファンドやＲＥＩＴが
購入するのであれば、その
価格が通常の価格に
なるのではないかと思います。
限定価格や特定価格
正常価格などと価格に
種類をつけることで
議論をややこしくしている
ような気がしてなりません。
価格の種類を複数設けるのでは
なく、前提条件によって
価格が異なることを説明することが
大切なのではと
思っています。
隣地の評価では、需要者が
隣接地所有者の場合と
一般の者の場合
証券化対象不動産の場合
対象不動産が、証券化される場合と
そうでない場合と分けるなど。
証券化対象となる不動産は
値段が張るものばかりでしょうから
証券化されない場合の価格を
出すことの意味は、低いと
思います。