12月 2011アーカイブ

簡易な不動産証券化スキーム

不動産証券化(私募ファンド)の
スキームでは、GK-TKスキーム
といって、合同会社(GK)が
信託受益権化した不動産を保有し
GKに対して、匿名組合出資(TK)を
行うスキームが一般的である。
 
このようなスキームが取られる
要因には、いくつかある。
① 不動産を担保として、TK出資を
受ける場合、不動産特定共同事業法の
適用がある。これを適用されないため
信託受益権化する。
(信託受益権化した不動産を担保とする場合
不動産特定共同事業法の適用は受けない。
 
② TMKの場合、資産流動化計画の作成や
特定社債1億円以上の発行など、手間や
制限がある。財務局への届出も、
TMKスキームを避ける要因の一つである。
 
また、信託受益権を利用したGK-TKスキームでは
通常、投資運用業もしくは助言業の免許を持つ
AM会社の介在が必要である。
 
このように、不動産証券化スキームでは
信託銀行(信託会社)やAM会社の介在が
不可欠なため、コストアップの要因となっている。
 
そのため、不動産証券化が、少し手の届かない
ものになってしまった面は、否めない。
そこで、もっと簡単に、極端に言えば、信託や
AM会社不要の証券化スキームは構築出来ないものか
と思うこともある。
証券化スキームだから出来る、
① 倒産隔離
② 資金の透明性
などは、信託銀行や、AM会社がなくても
実現できるものばかりです。
 
簡易な不動産証券化スキームについて
私の頭の中には、出来ていますが
いずれご紹介したいと思います。

広大地制度の趣旨

土地の価格は、単価×面積 であるかと
言えば、そうではありません。
なぜなら、単価20万円/㎡×100㎡=2000万円の土地が
単価20万円/㎡×1000㎡=20,000万円と10倍になるかと
言えば、そうではありません。
 
なぜなら、2000万円の土地を買える人は、
たくさんいますが、20,000万円(1000㎡)の
土地を買える人は、当然に限られてきます。
 
面積の大きな土地は、ディスカウントされる
のです。つまり、20,000万円より
安くなるはずです。
 
1000㎡のような大きな土地は、分割して
戸建住宅を開発してうるか
マンションを開発するなどして売却
するしか方法は、考えられません。
(商業地や工業地は除きます。)
 
戸建住宅を開発する時、通常、開発道路と
言って、道路に使う土地が出てきます。
このように、面積が大きく、開発道路の
設置が必要な土地については、
財産評価基本通達24-4が適用され
広大地として、その面積に応じて
評価額を下げて、相続税評価額が
計算されます。
 
大きな土地の基準
マンション適地か否かの基準
開発道路が必要か否かの基準
の検討には、様々な角度から
検討しなければなりませんが
広大地の制度趣旨は、上述
した通りです。
 
 

M&A買収価格

今、M&Aでの財務調査と企業評価の
両者を一括して、業務を受けています。
 
財務調査は、大方終了し、では
買収価格をいくらにするかが、
問題となっています。
 
私は、買い側に立っているので
その価格は、○○円となります。
一方で、売り手は、△△円と
計算されています。
当然、△△円は、○○円より
高い金額になっています。
 
売り手側の△△円も一定の
根拠をもっていると思いますが、
買い手側の○○円も同様に
根拠をもった数字です。
 
両者が、歩み寄って取引が
成立するのですが、会計士の
立場からすれば、経済合理的であり
皆が納得できる取引に、なって
ほしいと望むところです。

旗竿地と広大地

対象土地が、マンション敵地でなくても
いわゆる旗竿地に該当し、戸建住宅建設に
開発道路の設置が、不要な場合、
開発に伴う土地のロスが、ないということで
広大地には該当しないことに
なります。
 
それでは、旗竿地に該当するか
否かは、どのような観点で、判断するのでしょうか?
 
まずは、近隣不動産の開発状況を住宅地図等で
見てみます。旗竿地開発が、多いエリアか
そうでないエリアかは、判断できると思います。
 
第二に、対象地は、二方路地(道路に2面 接している)
なのか、三方路地(道路に3面 接している)か
一方路地(道路に1面のみ、接している)か
無道路地か、調査します。
 
一般に、無道路地、一方路地の場合、旗竿地開発が
困難なケースが多くなります。
なぜなら、道路接面が少ない分、奥行きを深くしないと
旗竿地を取れないため、旗竿開発に伴うロスが大きく
その合理性を見出すことが、困難になるためです。
 
一方で、二方路や三方路では、接面部分が多いため
旗竿開発に伴うロスも少なく、開発ができます。
 
このように、旗竿開発一つをとっても、地域要因
個別的要因と言った、様々な角度からの分析が
不可欠です。