4月 2020アーカイブ

新型コロナウイルス問題で、収益不動産を保有するSPCとしての問題点は、賃貸収入の減額要請であろうかと思います。同時に、賃料の減額は不動産マーケットにも、マイナスの影響を及ぼしております。

賃料の引下げ要請に対してお話しします。引下げ要請に応じるか否かは、賃貸契約の変更に応じるか否かに通じることで、投資家の配当額にも影響し、ひいては、金融機関への借入返済にも影響します。

そのため、投資家や金融機関の承諾を得ることが必要となります。

一方で、売上高の減少した大家は、固定資産税の減額要請が出来るという税務面からの支援策が出ております。（以下、経済産業省のHPより抜粋）

売上高が減少した旨を、認定経営革新等支援機関（公認会計士、税理士他で、認定を受けた者。弊事務所の代表者もその機関に認定されております。）の確認のもとに申請すれば、2021年度（令和3年度）の固定資産税が2分の1もしくは全額減免されます。

ただ、建物や設備の固定資産税（償却資産税）は減免の対象になりますが、土地の固定資産税は、減免の対象ではないことに、ご注意ください。

大幅な賃料収入が減少しているSPCの場合、上記のような支援策を受けても良いかと思います。

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　 税理士法人　淀屋橋総合会計
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今、国会等で議論に上がっている家賃問題。法改正等を待たずに現行の法律のもとでの交渉方法をお伝えします。

通常、家賃については、賃貸契約書を交わしています。一般的な法的な解釈として、店子には一定の基で賃料減額請求権があるとされております。コロナウイルス問題での経済情勢の変化は、賃料減額請求権が発生する要件を満たしていると考えてよいと思います。

一方で、大家にとって賃料の減額は固定収入の減額であり、なかなか応じられるものではないことは理解できます。

このような状況のもとでは、次の手順で、賃料の減額交渉が行われます。

①店子より、大家へ賃料の減額要請をします。その際、減額要請額や根拠資料等を明示した方が良いと思います。その上で、両者間で協議を開始します。

②協議がまとまれば、それで良いのですが、まとまらないケースも多いと思います。その場合は、裁判所に調停を申し立てます。賃料減額の場合、いきなり提訴することは出来ません。まずは、調停をしなければなりません。この調停は、両者間の協議と異なり、第三者となる調停委員（一般的には、裁判所OB、大手企業のOB、現役弁護士、不動産鑑定士、税理士、公認会計士など）が2名以上加わって協議をします。あくまで、両者間の妥協点を見出すために行われ、一方が妥協点を見いだせないと判断すれば、調停は不調に終わります。

③調停不調の後に、初めて賃料減額訴訟を提訴できます。その場合は、経済情勢の変化の状況を裁判官に分かってもらうための資料を作成することになります。この場合、大家側も反論すると思います。ただ、ここで得た判決での賃料は、絶対的な賃料になり、大家、店子ともに従うことになります。

ここでの、ポイントは賃料を減額せざるを得ないような経済情勢の変化を、訴えることが出来るかが、ポイントになります。

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新型コロナウイルスの感染拡大防止のため、外国人観光客が来日しなくなり、国内での出張や旅行もほぼ、なくなり、宿泊業や飲食業などは、大打撃をうけております。

弊事務所のお客様も、大打撃を受けております。また、家賃負担が経営を圧迫しており、どのように対処すれば、良いか悩んでいる経営者も多くおられます。そのような方に、家賃交渉の進め方もご紹介します。

まずは、賃貸契約書を確認します。一般的には、賃料については、『公租公課の増減や経済情勢の変動等で、賃料が不相当のなった場合は、賃貸人と賃借人との協議の上で、賃料を改定することが出来る。』と定めていることが多いです。

コロナウイルス拡大で来客者数の減少は、明らかに、経済情勢の大幅な変動です。ただ、賃料改定は、両者の協議がまとまらなくては、改訂が出来ません。そこが、賃料改定の難しいところです。

コロナウイルス問題で、苦しんでいる店子に対して、賃料支払の猶予はしても減免に応じる大家はすくないのが、実情です。大家の言い分は、自分たちもお金を借りて不動産を購入しており、減額には応じられないと。

一方で、宿泊業・飲食業・不動産賃貸業・金融機関のいずれも事業であり、リスクを抱えながら事業を続け、利益を得ようとしています。であれば、このような『経済的な津波』である『コロナウイルス問題』については、各事業者が応分の負担を求められるのは、やむを得ないものと思います。

大家としても、店子が破綻すると、次に新しい店子を見つけることは、今では大変難しいと思います。であれば、一定の負担を負ってでも、賃料減額にも応じることが結局のところ、利益になると思います。

次回以降では、賃料減額交渉の進め方について、解説いたします。

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担当させていただいておりますSPCで、
不動産を購入しました。

一般的に不動産の売買契約は、
月末近くの大安の日におこなわれることが
とても多いようです。

今回おこなったSPCでの不動産売買の流れを
簡単にお話したいと思います。

売買日の当日は、担当者が現地で
売買契約の手続きをおこないました。

契約書に押印し、契約が成立すると
現地担当者より、売買代金の支払い依頼の連絡が入り、
送金の手続きをおこないます。

送金の手続きが終了すると
現地担当者が着金確認をおこない
着金確認が出来れば、売買手続きは完了です。

SPCに限らず、不動産の売買は、
高額になることも多いですが
現在では、インターネットバンキングの普及により、
即時送金や着金確認が、当たり前となっており
クリックひとつで高額を動かすことが出来ます。

弊事務所では、金額の多寡を問わず、事務所内で
複数のチェック体制により送金手続きを踏んでおります。
当然のことながら、決められた日時に決められた金額を
正しく送金出来るような体制を取っており、今まで
送金ミスは全くなく、10年以上　事務を続けております。

2020年4月から大会社の電子申告が義務化されました。
それに伴い、義務化対象の法人は、今月中に
「e-Taxによる申告の特例に係る届出書 」を提出する必要があります。
（新設法人や増資等により新しく対象になった法人は2か月以内）

主な対象企業は資本金等が1億円を超える大会社ですが、
相互会社、投資法人、特定目的会社は、
資本金の額が小さくても対象となります。
設立したばかりの特定目的会社で、優先出資がまだされておらず、
特定出資だけしかない場合は、
資本金の額が非常に小さい場合もありますが、
電子申告義務化の対象法人ですので、ご注意ください。

これまでもすでに電子申告を行っている会社でも
今回届出を出す必要がありますので、忘れないようにしましょう。
当事務所では資本金の小さい特定目的会社さんを含めて
すべての対象会社の届出の準備がすでにできております。

法人税や消費税の申告書だけでなく、
財務諸表や勘定内訳書等の添付書類も電子申告する必要があります。
義務化対象の法人が申告書を書面で提出した場合は、
その申告は無効とみなされ無申告加算税の対象となりますので、
十分ご注意ください。

国立大学法人の元で、産学一体での研究開発や
人材育成を行っている法人がおられます。
こちらの法人は、昨年、法人府民税の免税申請を
行いました。

収益事業を行っていない非営利型の一般社団法人、
一般財団法人で、主として公益目的事業を行っている
場合は、法人府民税が減免されるというものです。

大阪府は、昨年の4月に手続きをするものから
上記に該当する場合に限り減免の対象とする
こととし、条例を改正しました。
但し、非営利型であっても共益的活動を目的とする
法人は減免対象とはなりません。

減免の申請には、以下の書類の提出が必要です。
　① 法人府民税の減免申請書
　② 直近の事業年度の決算書及び事業報告書
　③ 定款
　 ④ 主として公益目的事業を行っていることを
　　　 証する書類
＜例＞
・社会人教育プログラムの受講募集要項
・直近の定時総会時の事業報告資料

減免の適用を受けた翌年度以降は、均等割申告書
や減免申請書の提出は不要ですが、年度の途中で
収益事業を開始した場合は、収益事業を開始した日
から２ヶ月以内に「収益事業開始申告書」を提出し
なければなりません。

＜参考資料＞
http://www.pref.osaka.lg.jp/zei/alacarte/kouekihoujin.html

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