1月は、法定調書の作成・提出、償却資産税の申告など
平常月にはない、固有の業務が発生します。
また、お正月を挟むので、営業日が3～4程度少なく、
年始は挨拶まわりなどしていると、稼働出来る日数は
更に少なくなります。
そういった意味では、1月は年末以上に忙しい月です。
ただ、法定調書の提出は、12月までにデータの登録
償却資産税の申告も、固定資産台帳を整備し、登録が完了
してあれば、作業量が大きく増えることはありません。
再生可能エネルギー案件では、償却資産税の軽減措置が
受けることが出来ることがあるので、
① 軽減措置の確認
⓶ 軽減措置を受けるために必要な資料等の入手
など、事前に準備しておくことがあります。
償却資産税の申告期限は、1月末なので、軽減措置を受ける
償却資産は、必要な資料を事前に確認し、入手しておくことが
忙しい1月を乗り越える方法でもあります。
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税理士法人 淀屋橋総合会計
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弊事務所の取扱い案件をご紹介します。
不動産特定共同事業法で、組合出資をするスキームを
弊事務所が担当しております。
こちらのスキームでの投資商品が、今月の日経新聞で
広告に掲載し、投資家を募集されていました。
こちらの不動産特定共同事業法による任意組合スキームは
投資家が、特定の不動産を共有する仕組みです。
組合全体の決算書を作成し、各投資家（組合員）は
持分（例 1/100）を自分の所得として、取り込みます。
毎年一定の分配金も発生し、相続財産とする場合、おおよそ
50％程度に、財産評価を圧縮できるという節税効果も
期待できる商品です。
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SPC案件で、案件租税時には、様々な費用が発生します。
会計士費用、弁護士費用、司法書士費用、ローン手数料
不動産鑑定費用、ER（エンジニアリングレポート）費用
不動産調査費用、仲介手数料など様々です。
これらの費用について、不動産の取得価格に含めるかは
1つの論点です。
税務上は、不動産の売買代金と仲介手数料、固都税の精算が
あれば、その精算代金は、取得価格に含むことを求めております。
実務上は、比較的大きな金額になるローン手数料や、弁護士費用を
不動産の取得原価に含めるか、長期前払費用等で、繰延処理
するケースが多くあります。
特に、複数の投資家が存在する案件では、配当を多くするため
取得原価を税務上のものより広く集計し、費用化するタイミングを
建物の耐用年数等に伸ばすケースも多くあります。
SPCが会計監査を受けているケースでは、この不動産の取得価額が
論点になるケースもあり、取得価格の範囲については、会計監査を
担当する会計士と、相談の上、進めることが、望ましいと思います。
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数年前に数多くの自治体で固定資産税の誤課税が起きていることが
ニュースを賑わせたのを覚えていらっしゃいますでしょうか。
あれだけ問題になったのだから各自治体で、
固定資産税の課税額の確認が行われ、
現在は正しく課税されているのかと思いきや
いまだに過大課税は散見されます。
当事務所のお客様には不動産をお持ちの方が数多くいらっしゃいますが、
SPCも例外ではありません。
そのSPCのひとつに過大課税の可能性がある事例がありましたので、
詳細な調査及び課税担当役所との交渉を行いました。
具体的には、敷地の一部に高圧線が通っており
地役権設定があるにもかかわらず、
減額評価がされておりませんでしたので、その点を指摘いたしました。
このSPCは、該当不動産を3年間保有しており、
交渉の結果、年額10万円、総額30万円の固定資産税が還付されました。
市役所が決定した固定資産税評価に誤りがあるかどうかは、
一般の人にはわかりづらく、専門家による調査が必要です。
市役所の職員ですら必ずしも専門家とは言い切れず、
多岐にわたる固定資産税の評価基準要素が
見落とされているケースは多々あります。
不動産投資において、固定資産税は必要経費ですので、
過大課税を修正すれば、利回りも改善します。
特にSPCでは大型不動産への投資が多く、
固定資産税負担も多額で、減額できれば、その効果は大きいものになります。
新型コロナウイスル問題で、経営が苦しい飲食店や宿泊施設が多く出ております。人件費は、雇用調整助成金で一定の補償がありますが、家賃については、このブログを書いている時点では、正式な補償はありません。
仮に、現行賃料の減額を交渉する場合、どの程度の賃料減額を見込むことが出来るかお話ししたいと思います。
ここからは、あくまで不動産鑑定の実務や理詰めで交渉する時に考え方をご紹介します。
実際のところ、賃料は当事者間の契約内容に係ることで、当事者間の話し合いで決まるものです。
では、賃料の減額交渉をする際には、当初締結した賃貸契約がベースになります。そこで決まった賃料から現時点までの時間の経過により、賃料相場の変動（仮に、10％の下落があったとすれば、10％マイナス）相当を減額することになります。ここでの賃料を不動産鑑定では、『継続賃料』といいます。
一方で、今後新たに賃貸契約を締結する時に賃料を『新規賃料』といいます。昨今のようなコロナウイルスで景気が悪い時では、景気が良いときに締結した『継続賃料』＞『新規賃料』となる傾向があります。
そのため、現時点で締結する賃料より高い賃料（継続賃料）で妥結せざるを得ないことが多くあります。
この点は、賃料の減額交渉をする際には、知っておいた方が良いと思います。
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新型コロナウイルス感染拡大防止を支援する国などの様々な制度があります。支援内容は、様々な内容に及ぶため、皆様の中には、支援があることを知らない方がいらっしゃるかもしれません。
そのため、弊事務所のホームページで、支援内容をまとめたページを作成しました。一度、ご覧いただければと思います。
http://www.yodoyabashisogo.com/15883139599713
新型コロナウイスルの収束は、まだ見えておりませんが、恐らく、この暫くの間で企業としての体力の有り、無しの差が出て来ると思います。しばらくは苦しい経営が続きますが、これを乗り越えると、恐らく、企業としても強くなれると思います。
皆様と一緒に、この困難を乗り越えたいと思います。その際に、上記のページがお役に立てば、うれしいと思います。
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新型コロナウイルス問題で、収益不動産を保有するSPCとしての問題点は、賃貸収入の減額要請であろうかと思います。同時に、賃料の減額は不動産マーケットにも、マイナスの影響を及ぼしております。
賃料の引下げ要請に対してお話しします。引下げ要請に応じるか否かは、賃貸契約の変更に応じるか否かに通じることで、投資家の配当額にも影響し、ひいては、金融機関への借入返済にも影響します。
そのため、投資家や金融機関の承諾を得ることが必要となります。
一方で、売上高の減少した大家は、固定資産税の減額要請が出来るという税務面からの支援策が出ております。（以下、経済産業省のHPより抜粋）
売上高が減少した旨を、認定経営革新等支援機関（公認会計士、税理士他で、認定を受けた者。弊事務所の代表者もその機関に認定されております。）の確認のもとに申請すれば、2021年度（令和3年度）の固定資産税が2分の1もしくは全額減免されます。
ただ、建物や設備の固定資産税（償却資産税）は減免の対象になりますが、土地の固定資産税は、減免の対象ではないことに、ご注意ください。
大幅な賃料収入が減少しているSPCの場合、上記のような支援策を受けても良いかと思います。
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淀屋橋総合会計・不動産鑑定
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JUGEMテーマ：会計・経理・財務
不動産鑑定の実務の一環で、登記簿謄本にある地番より、
対象地の地図上の場所を特定する作業をしております。
会計事務所では、相続土地の路線価を確認するため
場所を特定しなければなりません。
それでは、場所の特定作業をご紹介します。
この作業を難しくしている要因は、登記簿記載の
地番と、郵便物等に記載する住所（住居表示）が
異なることにあります。
通常、地図には住居表示の地番が記載され
登記簿謄本の地番と異なることが多くあります。
こんな時は、おおよそ次の方法で場所を特定します。
①公図を取得して、対象地とその付近の地型を確認します。
公図見れば、おおよその道路の幅や方向が分かり、ヒントになります。
また、近くに住宅密集地があれば、公図の土地も同様に
細分化しており、そこから分かるケースもあります。
②インターネットで登記情報を閲覧することが出来る時は
登記情報の地図には、登記上の地番と、住居表示が
併記されていて、これで場所が分かります。
③地図上の場所が特定出来れば、住宅地図には
住居表示番号の記載があるので、住居表示の地番が
分かります。
住宅地図での場所が特定できれば、路線価図での
正面路線価を調べることが出来ます。
このようなプロセスを通じて、登記上の地番より
対象地の場所を特定しています。
参考にしてください。
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