11月 2011アーカイブ

11月27日の大阪ダブル選挙では

大阪維新の会が、圧勝し、大きな

争点である大阪都構想の実現に

向けて、一歩踏み出しました。

 

会計事務所を、運営している

ものから見れば、大阪都になれば

例えば、現在の大阪市内の

法人の場合、国税、府税、市税の

3箇所に申告書を提出したり、異動届を

提出しますが、大阪都になれば

国税、都税の2箇所のみで、済むなどの

メリットがあります。

 

また、私の事務所では、不動産鑑定も

行っている関係で、大阪市役所に

たびたび訪問することがあります。

そこでの職員の勤務状況を見れば

なんとかならないかと、思うことも

あります。

 

このような点が、改善されることは

大いに結構なことで、ドンドン進めて

もらいたいと思います。

 

残念ながら、私は大阪市民でもなく

大阪府民でもなく、27日の選挙には

参加できませんでした。

 

ただし、勤務先は、大阪市内なので

大阪の改革の影響は、少しは受けると

思います。

不動産価格の指標である路線価などは

下落傾向のため、一様に不動産価格が

下がっているようですが、実際のところは

少し違うようです。

 

昨年あたりが、ボトムで、今年になって

価格が上昇したというところが、実情の

ようです。

 

うまい投資家は、昨年に買った不動産を

今年になって売却し、利益を上げている

ようです。

 

ただ、この上昇は、大きな波ではなく

本当に不動産市況が、回復したとは

言いがたいところもあります。

 

不動産価格は、金利市場やインフレ率等の

動きに連動して変動するというより

金融機関の融資姿勢に、大きく影響を

受け、マインドというつかみようもない

ものに価格水準を支配されている局面が

あります。

 

不動産価格予想の難しいところです。

今、注目されている大手光学機器

メーカーの投資損失の穴埋めに

ケイマン諸島のSPCが、利用された

ようです。

 

日本でも、一般社団法人、昔の

中間法人制度がない時には、

倒産隔離のためにケイマンSPCを

介在させることも、よく見受けられました。

 

SPCは、にわかに設立して、不要になれば

清算出来るため、便利な側面があります。

その便利さを利用して、損失隠し等の

粉飾決算に利用されるケースは、今まで

いくつか事例としてありました。

 

上場会社を監査する監査法人の担当者も

SPCに対して、うさんくさいイメージが先行し

今後、さらに慎重かつ保守的に、扱うことも

多くなることが、予想されます。

 

一方で、まっとうなSPCもたくさんあり

実際のところ、まっとうなSPCが大半で

あることが、実際のところであることを

付け加えておきます。

広大地判定の際に、対象地が

マンション適地かどうかは、

判定時のポイントの一つです。

 

一般にマンション適地の条件としては

駅からの徒歩での距離が、10分程度で

2つ以上、道路に面していて

容積率が、300％以上などが上げられます。

 

近隣の開発事例を見れば、どのような

開発がなされているかが分かり

マンション適地かどうかの大きな判断要素に

なります。

 

不動産鑑定基準にもありますが

不動産というものは、変動していく

ものです。

ですから、仮に近隣にマンションが

あったからと言って、そこが

必ずしもマンション適地には、ならない

ことがあります。

つまり、20年前のバブル経済期では

地価水準が高かったため、駅から

離れていたところでも、マンション適地

であったが、最近のような地価が低迷

している状況では、マンション適地は

駅から近いところに、限定されてきて

います。

 

マンション適地の判定は、相続の発生時点で

行う訳ですから、20年前にはマンション適地

であっても、今は、マンション適地では

ないところは、たくさんあると思います。

 

このような不動産市場の判断には、

その不動産が、どのような環境にあるか

判定しなければならないので、不動産市場を

見る目が必要となっています。

私は、兵庫県芦屋市に

住んでいる。

芦屋市は、関西でも、屈指の

住宅地と言われています。

ただ、私の住んでいるエリアは

庶民的なエリアです。

 

市内南部には、総合運動公園

といった、芝の競技場があります。

あの有名な、なでしこリーグの

神戸チーム（澤等が所属する

最強チーム）が、平日練習に

訪れるところです。

 

また、芦屋市、西宮市には、阪神タイガース

の選手も多く住んでいます。

先日、総合運動公園で、子供と

野球あそびをしていたら、隣で

同じ野球遊びをしていた家族のボールが

私のところに、転がってきた。

ピッチャーをしていた父親に、転がってきた

ボールを返した。

その父親をよく見ると、阪神の『鳥谷選手』

でした。

防止をかぶって、めがねをかけていたが、

鳥谷選手であることは、すぐにわかりました。

 

別れ際に、子供と、妻と私の3名

握手してもらい、普段では、遭遇し得ない

人とを会うことができました。

 

毎日いろんなことをしていると、いろんな

ことに遭遇するものです。

会社分割を利用して

投資不動産等の重い

資産を別会社に分ける方法を

先日のブログでご紹介しました。

 

ただし、会社分割を使えば、

無制限で、不動産取得税負担が

なくなるかと言えば、そうでは

ないことに注意が必要です。

 

これについては、
・分割において、分割法人に対して金銭等の交付がないこと
・分割事業に係る主要な資産及び負債が分割承継法人に移転していること
・分割事業に係る従業員の８割以上に相当する者が分割後に分割承継法人の業務に

　従事することが見込まれること
・分割事業が分割承継法人において継続的に営まれることが見込まれること
（地法73の7二、地令37の14）

上記は、概ね　適格分割の要件に

近いですが、これらを満たせば

不動産所得税負担がなくなります。

 

上記の要件を満たすイメージは

グループ会社内での会社分割という

ことに、なるのでしょう。

 

投資不動産を、別会社に移転することで

不動産投資事業と、他の事業との区分が

明確になり、資金の流れの透明性も

高まり、資金調達が、やりやすくなるなど

金融面でのメリットも、あることも

触れておきます。

土地に関する法制度に、農地法という

ものがあります。

この農地法という法律は、大変厳格な

法律で、不動産取引やその価格に

大きく影響を与えるものです。

 

具体的には、農地と認定された

現況、田や畑となっている土地に

ついては、宅地等に転用する場合

農業委員会等の許可が必要となります。

（農地法３～５条）

 

広大地の判定の際、対象地を

宅地開発して、開発道路をつける

ことが、適用の条件となりますが

宅地転用に、農業委員会の許可を

要する土地については、宅地開発が

事実上困難なため、広大地の

適用は、難しいと思います。

 

対象地が、農地法適用の農地であるか

否かの判断は、広大地適用の

大きな判定要素となりますので

十分に調査することが、必要です。