メガソーラー最適地は、おもに
地方の地価が安く、かつ広大な
土地を確保出来るところです。
更に、安定的に日照を確保し
発電が見込める土地になります。
これらの要因から、北海道に
メガソーラーの設備認定が殺到し
すぎて、その一部が電力会社との
間に、電力を供給する契約を
結べなくたったのは、以前にお話しした通り。
ところで、不動産の鑑定評価では
最有効使用といって、その土地を
最も有効に利用する方法を前提とした
評価を行います。
これは、例えば、ある土地を売りだす時
最有効の使用を前提とする人が、最も
高い価格を提示し、その人と取引が
成立することを意味しています。
メガソーラー敷地も同様のことが
起こっています。
例えが、メガソーラー用地が、山林として
山林としての利用を前提とした価格は
さほど高くありませんが、メガソーラー用地として
利用すれば、2倍の価格を提示したとします。
最有効使用という観点では、メガソーラー用地の
価格が高いので、その価格が
鑑定評価額となります。
しかし、これで、問題ないでしょうか？
メガソーラービジネスの根底を支えるのは
全量買取制度といって、一定価格で
電力を電力会社に買い取ってもらえる制度です。
この全量買取制度は、今年度は、36円＋消費税で
来年度以降は、これ以下になると予想されます。
つまり、メガソーラー用地としての最有効使用は、
この制度の変更でいかようにも変わるもので
普遍的なものではないのです。
ですから、メガソーラー用地としての利用が
不動産鑑定での最有効使用というには
少し、心苦しいところがあります。
再生エネルギーの全量買取制度により
電力を電力会社に買い取ってもらうまでには
手続き上、二つの重要なポイントがあります。
1つは、設備認定といい、経済産業省が
窓口になって、メガソーラー設備を
設置するにあたり、場所や発電設備の
容量、電線までの系統連結が出来ているか
の確認などのチェックを受けます。
今年の3月末までに設備認定を受けたものは
税込42円で、買い取ってもらう権利を
取得することとなります。
2つ目は、特定契約といい、設備認定を
受けた発電設備に関して、各電力会社との
間で、電力を買い取ってもらう契約を
いいます。
最近の報道で、トピックになっていたのは
設備認定を受けた設備でも、特定契約を締結
出来ず、予定していた売電収入が見込めず、
計画の見直しや断念せざるを得ないプロジェクトが
出てきているというものです。
メガソーラービジネスに少し暗雲が出てきました。
企業再生や、組織再編などで会社分割を
利用するケースは、よくあります。
その際、不動産が分割承継資産であり
税務上、非適格分割の場合、時価で
移転することとなります。
時価で移転すれば、仮に含み益があれば
それは、会計上、税務上実現します。
そこでの税負担がどのようになるか
シミュレーションをすることは会社分割後の
資金収支を見るうえで、大切な項目となります。
一方で、分割承継資産を受ける会社は
時価で、不動産を受け入れるとともに、
承継資産と負債との差額があれば、
正もしくは、負の のれんを計上することと
なります。
仮に負ののれんが発生した場合
これは5年間で消却することとなります。
仮に1億円の負ののれんがあれば
毎年2000万円の利益が計上されることと
なります。
税務上は、この利益が出ることを前提に
シミュレーションをすることとなります。
不動産の評価額と、納税額は、会社分割では
大きく影響するので、両者にらみながら
会社分割手続きを進めなければ
なりません。
アベノミクスの脱デフレ効果により
東京都都心では、不動産価格も
上昇中でづす。
ところで、関西の市況はどうかというと
東京とまでいかなくても、不動産保有者が
少しまてば、価格が上がるのではないかという
期待から、売り渋るケースも出てきています。
インフレが起こるのではないかという
期待感が広まってきていることは
事実です。
不動産投資の場合、賃料収入等の
インカムゲインも大切ですが、
売買価格差というキャピタルゲインを
得られれば、投資利回りは大きく
上昇します。
ですからデフレ脱却を実現できれば
不動産投資をする会社は、
大きな利益を得ることが出来ます。
但し、不動産価格が下落する
デフレになれば、キャピタルロスが
発生し、大きな損失負担を強いられます。
リーマンショック後、破たんした不動産
投資会社が多くあったことから見て
そのことは、容易に理解できます。
昨年7月から始まった 全量買取制度
（日本版ＦＩＴ）。税込42円の買取価格は
今年3月末をもって終了し、4月以降は
税込37.8円に改定されました。
現況では、42円の買取価格案件がこれから
どんどん完成、竣工を迎え、本格的に
42円のメガソーラーが稼働し始めます。
42円のメガソーラーが全て完成するまでに
あと半年から1年程度は、要するのでは
ないのでしょうか？
では、4月から10％引き下げられた37.8円
案件はないのかと言いますと、やはりあります。
メガソーラーの普及により、太陽光パネルの
単価が引き下げられ、37.8円でも、採算が
乗るようになりました。
昨年度までとはいかなくても、今年度も
メガソーラーの新案件は、出てきそうです。
再生可能エネルギーは、太陽光だけでなく
地熱や、風力などありますので、今後は
こちらの発電設備も増えてくると思います。
不動産の評価額は、一般には
公示価格が、時価の100％で
固定資産税評価が、その80％
路線価が、70％と定められています。
であれば、世の中のほぼ全ての
不動産についている固定資産税評価額
を100％ベースに戻せば、評価額が
算出出来るという理屈になります。
しかし、実際のところ、固定資産税評価より
低い評価額が算出されるケースが
あります。
例えば、地方の不動産です。
地方の不動産は、買い手が限定され
最近の都市への経済の集中等により
衰退傾向は否めません。
そのため、地方の不動産評価額は
都心に比べると相当低い水準のはずです。
しかし、地方の固定資産税評価は
さほど下落していないのが現況です。
これは、地方の自治体にとって
税収に大きく占める固定資産税が
下がりすぎると、影響があるためかもしれません。
ですから、地方の不動産の鑑定評価をすれば
固定資産税評価額より低い評価額が
算出されることがあります。
不動産の評価は、日本全国すべてで
教科書的に言われている評価基準で
評価できないことが実情でしょう。
