不動産の中にも、格付があります。
優良、良、並、並未満くらいに
分けられるでしょうか。
優良と言われる不動産は、典型的には
上場リートとかに、組み込まれている
もしくは組み込むことも可能な不動産です。
不動産に関する法的規制をクリアーし
入居率やテナントの質も良好な
不動産です。
こんな不動産は、誰でも買いたいですが
こんな不動産は、価格は高めになります。
また、先日お話した利回りも低くなる
傾向があります。
一般の個人投資家は、こんな不動産を
購入することはありません。
並くらいの不動産が一番多いと
思います。
並の不動産と言えば入居率は
そこそこでも、中には賃料を延滞している
テナントがいたり、遵法性では、細部では
守られていないところがある。例えば
消防点検で指摘された点があるか
だましだまし、乗り越えているなどです。
こちらの方が、優良物件より
利回りは高くなり、価格も手ごろな
ものもあります。
実際の不動産市場で、個人投資家が
取引の対象とする不動産は、このような
並クラスのものがほとんどです。
不動産投資で、勝つために大切なことは
安い価格で、購入することにあります。
そのためには、不動産の価格が
安いのか、高いのか判定出来なければ
なりません。
不動産投資では、投資対象として
賃貸不動産つまり、収益を生む
不動産を想定しています。
そのため、価格の目安として
その不動産が生む収益との関係で
判定します。
では、収益に対して、いくらくらいの
価格が標準的と言えるのでしょうか？
それは、ずばり、収益の14倍程度が
標準的な価格となります。
14倍というのは、賃貸不動産の運用益が
おしなべると、価格の7％程度となるためです。
100％÷7％≒14倍ということです。
ここでの収益は、賃料収入から賃貸費用を
控除した、純収益をさします。
相続税の控除額が引き下げられ
相続税を納付しなければならない人が
今後、増えることは、皆さんも、ご存じの通り。
最近、お客さまになられた方は、数年前に
相続を終えられていました。
そこでの、相続税申告書を拝見して
気がついたことがあります。
非相続人の貸付金残高が、相当あり
借地権が発生していても、そのまま
放置されていて、相続税額も、それなりに
発生していました。
この実例を見て、相続税対策が
重要と切に感じました。
言い換えれば、相続税対策をしている
納税者さんは、本当に少ないのだなとも
感じました。
相続というものは、いつ発生するかは
予測は出来ませんが、いつか必ず
発生するものです。
節税できるのであれば、その策をうって
おいて、損はないと思います。
相続税対策で、数百万円から場合によっては
数千万円も税金が安くなることもあるのです。
これからやってくる増税時代には、税金対策の
重要性が高まってくることに
間違いありません。
昨日、近畿圏を離れて地方都市に
出張に行ってきました。
そこでの、会社オーナーさんとの
会話の中であったこと。
周りの地価が、下がっているのに
固定資産税が、ちっとも安くならない。
固定資産税の負担が大きくて
なんとかならないのか。
というご意見でした。
理屈上は、固定資産税は
時価の70％とされています。
この時価とは、基本的に
地価公示価格のことを指します。
地方では、実態の地価は相当低くなって
いますが、地価公示は、これに合わせて
下がっているかというと、そうでは
ありません。
まだ、一定のところで高どまっている
のが現状です。
地方の経営者は、固定資産税負担が
重いと言っている反面、地方の財源で
固定資産税の占める割合は
都会とくらべて、一段と高いことが
現状です。言い換えれば、地方の税収は
固定資産税に大きく依存しているのです。
ですから、地価公示を下げるぎると
固定資産税収入も減ってしまい
地方の財政が一段と厳しくなります。
こんな、地方の状況が、地方での
固定資産税負担として、事業者に
重くのしかかっています。
私の事務所では、ＳＰＣ会計業務を
通じて、不動産投資のうまみや
怖さを、実体験として見てきました。
不動さん投資家の中には、上手に
儲けたところもあれば、経営危機に
陥ったところもありました。
では、両者の差は、何だったのでしょうか？
それは、一言でいえば、
不動産の買値つまり、入口価格が
吟味された、安い価格で参入し
売値 つまり、出口価格が
入口価格より高い価格であったからです。
このように、言ってしまえば簡単ですが
このような投資行動を取れたのは、
価格に対するシビアなところや、マーケット感を
にぶらさないで、一貫した
判断があったからです。
このような投資の感覚というか
センスは、どうすれば、つかむことが出来るか
これから、紹介していきたいと
思います。
メガソーラービジネスに、参入しようとして
一番ネックになるのが、資金調達といって
良いでしょう。
大手企業の場合、この点は全く問題なく
クリアー出来るのですが、中小企業や
個人に近い事業者の場合、資金調達で
とん挫しているケースが多くあります。
銀行側では、まだメガソーラーの収支を
見る目が、育っていないことと、リスク
分析も出来るだけのノウハウの蓄積が
ないということが現状でしょう。
そのため、採算に乗って、ファイナンス出来そうな
プロジェクトでも銀行は、融資に難色を
示して進まないことがよくあります。
まずは、銀行はメガソーラービジネスの採算性を
把握するノウハウを蓄積し、正しくリスク分析が
出来るようになることが、資金調達の
扉をあけるきっかけになると思います。
先日、メガソーラー事業に伴う
法人事業税の収入割について
ご質問をいただきましたので
紹介しておきます。
例えば、東京都の場合
（実際、東京都内でのメガソーラー件数は
少ないですが）
電気事業者の法人事業税の収入割は
売上高（収入）の0.7％です。
事業税は、これだけでなく、地方法人特別税
というものが加算されます。
この法人が、資本金1億円に満たない
外形標準課税の対象会社でない場合
地方法人特別税が、収入割の81％
つまり、売上高の0.7％×81％＝0.567％
加算され、合わせて、売上高の
1.267％が法人事業税として
納税することとなります。
損益シミュレーションをする際には
この点には、十分注意して、作業を
してください。
申告される際にも、同様に注意してください。
今年３月までに、説認定を受けた
太陽光発電所は、発電所の着工
竣工は、制度上、何年後でも
42円（税込）の買取価格の権利を
持っていることになります。
この制度を利用して、今年3月末に
駆け込みで設備認定をうけた
発電設備も数多くありました。
この説認定を受けた権利について
注意する点があります。
それは、設備認定の際、パワコンは
どこの会社製であるかも、併せて
認定を受けています。
このパワコンを入れ替えた場合
当初取得した設備認定は、無効となり
再度、取りなおすこととなります。
ですから、仮に42円で説認定を受けた
発電所でも、パワコンメーカーを変えれば
今の単価37.8円の買取価格になります。
なぜ、このような点を指摘しているかというと
中国のサンテック製のパワコンで
42円の設備認定を受けている発電所は
実質的に、42円での買取価格の権利は
消滅しているからです。
なぜなら、サンテックは、経営破たんしたため
同社製のパワコンは、もう市場には
出回らないからです。
もし、新たに太陽光発電事業に
参入しようとする方は、設備認定を受けている
買取単価だけでなく、認定を受けている
パワコンは、どこの会社製か確認が必要です。
日本では、昨年から日本版FITにより
メガソーラーが本格化しましたが
ヨーロッパや、お隣韓国などの海外では
すでに、メガソーラーは日本より先行して
普及していました。
そこから分かることは、メンテナンス業者
（通常、O&M契約業者といいます。）の
良否が、メガソーラー設置後5年ほど
すれば、発電量の差に出てきます。
太陽光パネルのメンテナンスも
適時行っているのと、行っていないのとでは
長期的には、大きな差となってきます。
そのため、O&M業者の選択は、ある意味
どこ製のパネルを選ぶか以上に
大きな意味を持ちます。
この点は、日本版FITが導入された
ばかりのわが国では、注目されていませんが
将来、注目され、メンテナンス能力のある
O&M業者とそうでない業者との、選別が
進むと予想されます。
今年3月までに設備認定を受けた
メガソーラー設備の工事が
着々と進んでいます。
とはいっても、最近時点では
設備認定を受けても、実際に
稼働しているメガソーラー設備は
4％程度とのことです。
これは、今年3月までに設備認定を
受ければ、その効力は、1年後に
稼働した設備にも適用されることと
とりあえず、設備認定だけ取っておこうとして
認定のみ受けて、工事の目途が
立っていないものも多数含まれていると
思います。
なかでも、資金調達で、つまずいている
案件は、多くあると思います。
先週は、いくつかの資金調達の
案内をしましたが、実現にいたるには
金融機関も経験数が少ない、また
借り手側も、信用力が足りないなど
『帯に短し、タスキに長し』という
プロジェクトが多いということでしょうか？
