先週のセミナーで、いただいた
質問をご紹介します。
Q 倒産隔離について教えてください。
A 倒産隔離とは、例えば、メガソーラーの
プロジェクトと、投資家の事業リスクなどを
分離（隔離）するため、メガソーラー事業
のみを、他の事業等から影響を
受けないように、することを言います。
金融機関がローンを出す際、
メガソーラー事業はとても、いいので
他の事業からの影響を受けないように
するためとる措置を倒産隔離つまり
他社の倒産リスクを分断するという
ものです。
具体的には、SPCを設立して
SPCがメガソーラーの事業主体になる方法
信託を利用して、信託が事業主体に
なる方法など、いくつかの方法が
あります。
SPCを使う場合、SPCの親会社を
一般社団法人等にして、
SPCの株主を、誰からにも
干渉を受けないようにします。
なぜなら、一般社団法人のスポンサーは
基金拠出者といいますが、お金を出しても
株式のような議決権は、与えられず
一般社団法人を、独立した法人として
位置づけることが出来ます。
独立した法人の子会社である
SPCもやまり独立した法人になる
つまり、倒産隔離がされた法人となります。
先週の木曜日と、金曜日に
東京で、メガソーラーのセミナーを開催
しました。
2回のセミナーで合わせて、37名の
参加をいただきました。
ありがとうございました。
そこで、いただいた質問を
いくつか紹介します。
①コーポレートファイナンスと
プロジェクトファイナンスでは、それぞれ
いくらくらいの調達金利でしょうか？
【答え】
コーポレートでは、2パーセント代
プロジェクトファイナンスでは、3パーセント代
が、多いと思います。
②太陽光発電事業での消費税の扱い
【答え】
太陽光発電事業者は、消費税課税事業者を
選択することが有利になることが
多いと思います。
なぜなら、設備購入時に、設備代金と
合わせて、まとまった消費税の還付が
受けられるからです。
資本金1000万円未満の法人の場合
課税事業者を選択しないと
消費税還付は、受けられません。
などです。
次回以降も、質問内容は
紹介させていただきたいと
思います。
不動産投資では、表面利回りではなく
利益に対する利回り、つまり、実質
利回りでの検証が必要とは、昨日
紹介したとおりです。
では、賃料に対して、手残りの利益は
だいたいどれくらい残るのでしょうか？
不動産賃貸業に必要な費用は
固定資産税、不動産管理費、修繕費
共用部分の水道光熱費などで、
賃料の30％程度が標準です。
言い換えると、賃料収入の70％が手残りの
利益になります。
中には、利益が賃料の70％を得ていない時は
例えば、空室が多い、管理費や修繕費が
かかりすぎているなど、利益水準を上げる
改善余地がある賃貸物件と言えます。
ですから、不動産投資の際には、賃料と
利益の関係を見て、賃料の70％を利益として
得ているか検証することも、投資判断や
投資後の利益水準改善に役立つことに
なります。
賃貸不動産をお持ちの方は、一度
検証されてはどうでしょうか？
賃貸用不動産に投資する際に
全ての収益や費用を考慮した利益や
借入金返済までを考慮した資金収支を
考えている投資家は、案外少ないようです。
私が、今までお会いした投資家は
賃料収入に対する投資額の割合
つまり、表面利回りで判断している
方がほとんどでした。
金融機関の担当者も、そこまで検証している
ことは、あまりありません。
投資に限らず、事業でも
実のところ、儲かっているのか
損をしているのか、把握するには
諸費用まで加味しなければなりません。
不動産投資での投資額を決める際の
目安は、諸費用までを、加味した利益に
対して、投資額が7％に収まっていることに
なります。
この7％ルールで検証する際には
利益を掴んでおかなければなりません。
私どものお客さんで、賃貸用不動産
を保有していらっしゃる会社は
いくつかあります。
賃貸用不動産投資で、利益を上げる
お金を残すには、投資判断が
重要になります。
その投資判断をするためには、
まず、保有している不動産、もしくは
これから購入しようとする不動産について
分析することが必要となります。
では、ごのような分析をするのかと
いうと、利益がいくら上がるのか
そして、借入金の元利金返済を含めて
お金がどれくらい残るのか把握する
ことが必要となります。
不動産投資家で、ここまで把握している
会社さんは少ないということが
実感です。
私どもの事務所では、賃貸用不動産の
物件別損益実態、物件別キャッシュフローを
作成し、その不動産が収益にどれだけ
貢献し、資金繰りにそれくらい
貢献しているか、分析をして
お知らせしています。
数字で見るより、グラフ化して
イメージをよりつかんでいただきたいように
工夫をしています。
これを見れば、保有不動産の状況が
一目でわかります。
昨日の日経新聞に、太陽光発電の
資金調達の方法として、
太陽光発電設備の動産担保と
売電収入債権担保による資金調達が
紹介されていました。
このうち 債権担保による資金調達は
例えば、医療法人などが診療報酬債権を
担保として、資金調達する方法として
広く使われています。
そもそも太陽光発電事業は、将来得る
売電収入が価値であるので、売電収入を債権を
担保とすることは、不動産担保より
適しています。
というか、なぜ今まで売電収入債権を
担保として、資金調達がされなかったのか
不思議なくらいです。
今まで、私どもの事務所で経験した事例では
不動産担保が不足するので資金調達が
出来ず案件が成立しなかったことも
あります。
今後は、このような売電収入債権担保融資が
拡大することを、期待しています。
新年、あけましておめでとうございます。
今日から、仕事初めの方が多いと
思います。
今年も、いい年でありたい
と思います。
今年は、お客様の利益を第一に
事務所として、変化・発展・努力
していきたいと思います。
提供できるサービスは、惜しみなく
提供し、最善を尽くしたいと
思います。
また、私どものサービスを知って
もらうことも大切と思っております。
セミナーや小冊子の配布などを
通じて、事務所サービスを提供
していきたいと思います。
今年も、よろしくお願いします。
これで、新年のあいさつにさせて
いただきたいと思います。
