最近 お客様になられた方の
お話です。
不動産業を、のれん分けの形で
開業されました。
宅建免許も晴れて取得され
事務所も借りて、事業も本格的に
開始しました。
新規で、事業を立ち上げる際
どうしても、お金が先に出ていきます。
宅建免許費用、事務所の敷金などです。
事業というものは、まず先にお金が
出ていき、しばらくしてから、お金が
入ってきます。どうしても、時間差が
生まれます。
一方で、生活資金は待ったなしで必要ですし
家賃も発生します。
お客様には、開業資金を貸し付けて
くれる金融機関への融資のお手伝いを
させていただきました。
のれん分けをしていただいた会社は
私の事務所のお客様で、今回開業される方も
当初から、よく知っていたので、
融資の審査の際には、前職での活躍の
状況を説明させていただきました。
融資の結果は、来週あたりに
分かりますが、果たしてどういう回答が
得られるでしょうか？
年度末の押し迫った
3月28日 メガソーラーの
セミナーを開催しました。
内容は、メガソーラー事業者の
会計や税務、事業計画の
作成などを２時間かけて
お話ししました。
その後、マザーズ上場会社の
エナリスさんから、電力買取に関する
お話がありました。
エナリスさんでは、今
電力の買取価格を１円上乗せして
買い取っていただけるサービスを
提供されています。
ご承知のとおり、今年４月からの
設備認定分から、買取価格が
３２円（税別）に下がることに
なりました。
当然、採算性は低くなると
思いますが、ここで１円上乗せして
買い取っていただけることは、
メガソーラー事業者にとって
ありがたいものです。
ご興味ある方は、是非とも
ご検討されてはどうでしょうか？
私の事務所のお客様で
不動産業者の方は
いくつかいらっしゃいます。
ある不動産会社が、会社分割を
使って、消滅させるか存続させるか
という話になりました。
その時、不動産会社の社長が
おっしゃったことは、宅建業者
登録をしている会社を存続会社に
してほしいと言われました。
なぜかというと、宅建業界では
免許番号が、信用上とても大切
だと言われました。
免許番号から、業歴の長さが分かるので
当然、若い番号ほど業歴が長く
信用力があり、ひいては仲介をする際の
お客様や取引相手から安心して
取引をしてもらえるということです。
不動産取引では、信用と言うものが
いかに大切か 感じた一言です。
不動産投資で、賃料収入から
賃貸費用を控除した賃貸利益は
不動産価格に対して、どれくらいの
水準でしょうか？
これは、おおよそですが7％になります。
言い換えれば、賃貸利益が分かれば
いくらの価値があるかが、分かることに
なります。
ですから、不動産投資での成功の
ポイントとなる売買での価格ですが
賃貸利益÷7％以下の価格で購入すれば
勝てる確率が高くなります。
一方で、賃貸利益÷7％以上で買って
くれる人が見つかれば、売却すべきでしょう。
賃貸不動産は、一種の金融商品でも
あるので、このように利回りで投資価値を
判断することになります。
この7％という数字は、不動産投資をする
際に、是非とも覚えていきたい数字です。
最近、メガソーラー事業の
セミナーを開催させていただく際に
参加者からよく受ける質問事項が
あります。
それは、メガソーラーに係る
消費税です。
例えば、今年４月以降設備認定分の
買取単価 ３２円/KWHは消費税別で
消費税込みでは、３４．５６円（税率８％を
想定）となります。
また、設備工事代金にも消費税が
加算して取引されます。
ただ、メガソーラー事業の売上のほとんどが
課税売上取引で、売電収入で預かった消費税や
設備工事やメンテナンス費用等の支払時に
支払った消費税は、消費税申告時に
精算され還付になったり、納税になったりします。
その結果、消費税別の取引を集計した結果と
同じ取引をしたことになります。
私の事務所で提供している
メガソーラー事業の事業計画作成
エクセルシートでは、全て消費税別の金額で
表示しています。
実のところ、消費税は申告をして納税に
なったり、還付になったりするので
お金の動くタイミングと消費税申告の
タイミングでは、少しばかりズレがあるので
消費税抜価格での取引が必ずしも
正しいものとは言いませんが、大きく
ずれることは、ありません。
来年の4月より
設備認定申請分の
太陽光発電事業の
買取単価が、4円引き下げられ
32円になることは、皆さん
ご存じのとおりです。
この結果、太陽光発電事業は
どのような影響を受けるのでしょうか？
各所の情報を集めると
パネル価格の低下で32円でも
採算に乗る案件は、まだあるでしょう
とのことです。
ただ、小規模な案件は
コスト単価が高くなるので
実行されにくいでしょう。
ですからある程度の大型案件に
限定されて、32円の買取価格でも
実行される案件が出てくると
思います。
このような大型案件が出来る事業者は
ある程度の資金力を持つ企業や
ファンド等のまとまった資金を持つ
ものに限られてくることでしょう。
来年度以降の設備認定分の
買取単価が決まりました。
32円/ｋｗｈ（税別）ということで
当初の40円⇒36年⇒32円と
毎年4円引き下げられてきたことに
なります。
この間、太陽光パネルの単価は
下がったので、当然のことでしょう。
一方で、太陽光発電適地は
おおよそ一巡しているので、
新たに、32円で設備認定申請を
する土地は、今までよりも
減ることは、まちがいないでしょう。
一部の事業者では、地熱や
波力発電など、太陽光に
変わる発電ビジネスに移行
しつつあります。
また、節電というテーマは
今後も永遠に求められること
でしょうから、この節電ビジネスを
している事業者は、太陽光ビジネスの
熱が冷めても、仕事は
あるでしょう。
不動産投資をする場合
必ずと言っていいほど
借入をします。
この借入が出来ないため
ビジネスチャンスを逃がす
ケースもよくあります。
では、どうすれば借入が出来る
ようになるのでしょうか？
通常、金融機関は不動産会社に
融資をする場合、現金預金残高や
純資産残高に注目します。
これらがある程度、積み上がっている
つまり、お金や利益のたまりが
ある会社に融資をしたがります。
お金や利益をためるには、どうすれば
良いのでしょうか？
それには、黒字経営をすることです。
次に、一定の納税（法人税）をする
ことです。
例えば、決算前に利益があるということで
税金を納めないように、無理やり
経費を作って利益を圧縮することは
一見、得策のように思えますが
再投資するお金を無駄に使っている
ことになります。
ですから、利益を出して税金を払う
覚悟が出来れば、企業を成長させる
ことが出来ます。
でも、なかなかこのように思える
経営者は少ないのが実情です。
メガソーラー事業者から
良く受ける質問について
まとめました。
Q いわゆるグリーン投資減税で
設備の一括償却が出来るとのことですが
この一括償却の対象は、例えば
パネルの代金だけでしょうか？
パネル設置に伴う、工事代金も
含むでしょうか？
A 一括償却はパネル本体だけでなく
パネル設置に伴う工事代金も
含みます。
ただし、土地造成工事や
監視塔等の建物設置工事代金は
含まれません。
Q 一括償却したパネルの簿価は
ゼロになりますが、仮にゼロに
なった時点で、相続が発生した場合
ゼロ評価となりますか？
A 一括償却は、国の政策上認められた
特殊な償却方法です。
相続時の評価としては、通常の定率法等の
償却方法で償却した後の簿価が基準と
なります。
