12月 2013アーカイブ

不動産の節税

投稿者: に不動産評価
不動産を持てば、様々な税金が
かかります。そのため、不動産
オーナーは節税に大変興味が
あります。
 
不動産鑑定を利用した節税策について
紹介いたします。
 
①相続財産に不動産が
ある場合、鑑定評価を取ることで
相続税負担が少なくなることが
あります。
これは、路線価や倍率評価で
反映されない評価減要素を
鑑定評価で反映すれば
税負担が下がります。
 
ただし、この場合、評価減の根拠となる
客観的な資料を用意しなければ
なりません。
当然のことながら、税負担は
公平でなければならず、根拠もなく
税負担が下がることは
認められないからです。
 
②広大な土地を保有している
場合、これが財産評価基本通達でいう
広大地に該当すれば、相続税額は
大きく下がります。
この判定には、客観的な根拠資料と共に
説得力あるレポートの添付が
不可欠です。
 
③最後に、固定資産税の
見直しです。
地方自治体が賦課決定する
固定資産税額に、誤りが
あることがあります。
この場合、過去に遡って
固定資産税額が還付され
将来に向かっては、低い（正しい）
固定資産税額を負担することに
なります。
 
 

経営の神髄

投稿者: に金融・社会一般
公認会計士事務所を
していると、様々な企業と
お付き合いすることになります。
 
経営がうまくいっている企業と
そうではない企業とに大きくは
分かれます。
 
その違いは何なのでしょうか？
それは、時代のニーズの変化に
ついて行く企業やリードする
企業は、経営がうまくっています。
 
そうではなく、昔の成功したことを
いつまでも、変わらず繰り返している
企業は、うまく行っていません。
 
時代が変化すれば、顧客の質や
ニーズは変わっていきます。
それに合わせて、企業も
変化しなければなりません。
 
変われるかどうかが、企業が
生きていくための生命線でもあります。

メガソーラーのIRRは6％？

投稿者: にメガソーラー
今の全量買取価格（FIT価格）は
IRR　6％を前提に設定されています。
太陽光パネルの価格が下がれば
買取価格も下がります。
 
仮に、今の買取価格36円/KWで
太陽光発電所をつくれば、6％の
利益が得られるのでしょうか？
 
今まで、いくつかの事例を見てきましたが
実際のIRRは8～10％程度と
なっていることが多いという印象です。
 
つまり、IRR6％となるとする買取単価は
その前提条件となるコスト計算は
実際のコストより割高な水準を採用している
ようです。
 
ですから、6％より高いIRR案件が
多いということになります。
ですから、仮にIRR6％の案件があれば
それは平均的には、利益率の低い
プロジェクトとも言えます。
 
とは言っても、今の金融情勢から
見れば、利益率6％の投資案件は
魅力的なものです。
 
ですから、多くの事業者が
メガソーラービジネスに参入しているのでしょう。
 
 

メガソーラーでの資金調達

投稿者: にメガソーラー
前回、メガソーラーのセミナーを
開催する前に、主催者から
いただいた話として、メガソーラーの
プロジェクトがあるのだけれど
手許に、資金がなくてプロジェクトを
実行できなくて、困っている方が
多いと聞きました。
 
確かに、メガソーラーの
収益性は高く、15年あれば
元利金を合わせて、ローンを
返済できるものがほとんどです。
 
しかし、金融機関ではメガソーラーの
案件実績も少なく、返済可能性の
判断が出来ないことも資金調達が
出来ていない理由でもあります。
 
資金調達の一つの目安として
ＤＳＣＲというものがあります。
分かりやすくいいますと、元利金返済額に
対する事業からのキャッシュフローの
割合です。
 
このＤＳＣＲは、1.3以上求められることが
プロジェクトファイナンスでは
一般的です。
ＤＳＣＲ1.3とは、元利金返済が100であれば
事業からのキャッシュフローが130あるという
ことで、30（30％）の余裕があるということです。
 
ですから、資金収支計画をつくるときは
ＤＳＣＲが1.3に収まるように、金利水準や
借入額を決めることになります。
 
言い換えれば、メガソーラープロジェクトで
借りることが出来る金額の上限は
ＤＳＣＲでも導くことが出来ます。
 

借地権対策　現物出資（2）

投稿者: に相続
借地権対策として、底地を
現物出資して、その土地を
完全所有権にする方法は
前回に紹介しました。
 
底地という不動産を現物
出資する際には、不動産鑑定評価が
必要となります。
つまり、不動産を対価として
会社の資本金を構成するので
その価値について、根拠が
必要となります。
 
更に、不動産鑑定評価に
関して、公認会計士、税理士の
証明書が必要となります。
 
このように不動産を現物出資で
株式に変えると、会社の決算対策で
株式の評価を引き下げることが出来て
相続税対策として、有効であります。
 
代替わりを迎えている土地で
借地権で悩まれている方には
有効な方法と思います。

借地権対策　現物出資

投稿者: に経営支援

事業承継を考える際

不動産関係で、頻繁に
問題となることは
借地権です。
これは、前々回のブログで
ご紹介しましたが、その際の
対応策について、解説します。
この借地権の問題は
個人所有地の上に法人が
所有する建物があり、事業を
展開しているというケースが
一般的です。
その個人が、高齢化し
相続等を考えかければならない
段階に達します。
もし、相続が発生して、その土地を
事業に関係のない相続人に
承継された場合、法人の
事業の基盤となる土地の
所有者に、事業に関係がなく
場合によっては、非協力的な
人が出現することになります。
そのような対策として
個人所有の土地を
法人名義に変えておくことが
重要となります。
この名義変更の方法には
個人の所有地を法人に
売却する方法と、現物出資で
法人が個人から土地を現物
出資を受ける方法があります。
この結果、土地の所有者が
法人になり借地関係が
消滅します。

メガソーラー　セミナーを終えて

投稿者: にメガソーラー
先週金曜日に、開催しました
セミナーは無事終了することが
出来ました。
高額な参加料にもかかわらず
34名の方に参加いただきました。
 
5分の休憩を挟んで、2時間
ほぼ話しぱなしでしたので
終わったときは、脱力感も
ありました。
終了時には、多くの方と
名刺交換をし、質問も
いただけたので、良かったと
思っています。
 
今回のセミナーを実施して
感じたことは、資金調達で
困っている方が、本当に多く
いるというこです。
 
メガソーラーのビジネスは
高収益を得られるのですが
銀行は、事業を見るより
担保などの保全を見るため
融資を見送られることが
多くあります。
 
その辺りの対応方法も
参加者の皆様には説明
しました。
 
また、来年同様のセミナーを
東京でも実施するので、
参加される方に、満足して
いただけるものにしたいと
思います。
 
 
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借地権　底地の税務対策

投稿者: に不動産評価
個人的な色合いの
強い中小企業の場合
土地をオーナー親族が保有し
その上に、法人であるオーナー企業が
保有するケースがよくあります。
 
土地オーナーの個人が高齢に
なると相続のことを考えなければ
なりません。
 
相続が発生する時に問題と
なることが2点
①法定相続人が複数いて、
土地所有者が分散するという可能性
 
②個人の土地（底地）の
相続税評価が高ければ、相続税負担が
発生する、このような土地は、
市場では売却が難しく、換金が困難。
一方で、税負担があれば納税資金を
どう工面するか、悩ましい
 
という問題が発生します。
 
このような場合の対策として
個人名義の土地を法人名義に変える。
変える方法には、単純売買、現物出資
などいくつかの方法があります。
 
ただ、これに伴って、この時点での納税や
将来の納税も発生するので
長期的に見て、最も税負担が
少なくなる方法を選択しなければ
なりません。
 
単一的な目線ではなく、長期的な
目線が必要です。