不動産投資ﾌｧﾝﾄﾞをCRE戦略の観点から検証

最近の不動産市場にも、大きな位置を占めるようになった
不動産投資ファンド会社が、組成する不動産投資ファンドを
ＣＲＥ戦略の観点から検証してみる。

一般に、不動産を現物として購入する場合と
ＳＰＣ等を組成して、購入する場合とでは、
コスト的には、ＳＰＣを利用する方が
高くなることが一般的です。
なぜなら、ＳＰＣを組成するにも、運営するにも
弁護士や会計士等の専門家報酬、アレンジ費用や
融資手数料等が別途必要に
なるからで、ＳＰＣを利用することによって
コーポレートローンより金利が低く
なったとしても、全体としては、コストアップ
となるからです。

であるならば、わざわざ、ＳＰＣを利用して
不動産投資することのメリットは、ＣＲＥ戦略の
観点からは、ないのではということとなります。

結論としては、そうではなく、ＳＰＣを利用する
ことで、レンダー（金融機関）は、ファンド会社の
信用リスクを考慮せず、不動産の収益性だけを
もって融資判断でき、不動産ファンド会社が
ＳＰＣを利用しない場合より、多くのプロジェクトを
実行することが可能となります。

つまり、1物件あたりの収益額が小さくなっても
多くの物件をこなすことによって
収益額の絶対値をあげることが、ＳＰＣ利用に
よって期待できます。

ここ5年から10年程度で、東京を中心に
急成長した不動産ファンド会社は
これらの手法を利用して、取り扱い不動産残高を
伸ばしてきました。

最近5年程度の不動産市況が、上昇した
局面では、投資額を増やすことで、レバレッジ効果も
期待できたことから、ＣＲＥ戦略の観点から見ても
ＳＰＣ等を利用した不動産投資に合理性は
あったと思います。