不動産の典型的需要者

不動産鑑定の実務において
最後の鑑定評価額を決定する際
その不動産の、典型的な需要者を
想定し、その需要者は、何を
メルクマールとして、取引価格を
決定するかを検討し、最終的な
価格を決定します。

例えば、戸建住宅や分譲マンション
であれば、給与所得者の
個人等が想定され、個人は
通常　不動産相場価格を見て
取引価格を決定するので
取引事例から算出される価格に
重点をおいて、鑑定評価額を
決定します。

ところが、経済環境の変化により
典型的需要者が、変わることがあります。

昨年まででしたら、賃貸用の収益物件の場合
典型的需要者は、不動産投資ファンド等が
想定されましたが、昨今の金融環境の
変化により、不動産投資ファンドが
需要者とならないケースが増えてきております。

需要者の属性により資金調達能力も
異なるでしょうから、
鑑定評価額も変わってくることとなります。

不動産の金融商品化により、不動産市場に
資金が沢山入ってくることになりましたが
今は、その時と逆のことがおこっている
のでしょうか。