かんぽの宿の不動産鑑定

かんぽの宿の不動産鑑定が
固定資産税評価の7分の1との
報道があります。
通常、固定資産税評価額は
土地の場合、正常な地価とされる
公示価格の70％程度としており
固定資産税の7分の1の評価は
きわめて低いものと想像できます。

なぜこのような低い鑑定評価額が
算出されたかと言えば、
報道によれば、かんぽの宿の
収益をベースとして、鑑定評価額を
算出したとのことです。
もう少し、突っ込んで解説しますと
非効率な経営をしていたであろう
かんぽの宿の収益をベースとして
鑑定評価額を算出したため
一般的な市場価格より
極めて低い鑑定評価額が、算出された
ということと思われます。

本来の鑑定評価の作業に
おいて、収益から評価額を算出する場合
標準的な経営を想定して、その収益から
評価額を算出することとなります。
この標準的な経営とは、どのような
ものかは、実務的には非常に
難しいものですが、1人あたり
人件費を1000万円程度支給していたような
かんぽの宿の場合、適正な人件費レベルに
置き換える必要があったでしょう。

今回の鑑定評価書は、いろいろな
意味で注目されることは間違いありません。
今回の事件で、あまりなじみのない不動産鑑定
という言葉が、みなさんに触れる機会を
得ました。