地方の証券化事情

前回お伝えした地方の証券化セミナー
で、感じたことの続編です。

地方では、証券化ビジネスに接した
ことのあるプレイヤーが、皆無に
等しい状態です。経験やノウハウが
首都圏に集中しているということは
先日お伝えしたとおりです。

そもそもなぜ、一般社団法人を設立して
倒産隔離が必要かなど、証券化の
基本スキームの構造については
地方の方々にまで、浸透していないと
つくづく感じました。

このような情報格差をなくそうと
しているのが、国土交通省の狙いの
一つだと思います。

また、もう一つ感じたことは
信託利用による壁です。
不動産を証券化する場合、不動産を
信託するケースが多くあります。
信託する場合、信託銀行や信託会社は
受託にあたって、不動産を徹底的に
調査し、瑕疵がないか調べます。
なぜなら、不動産を受託する信託銀行や
信託会社は、その不動産の名義人となり
対外的な責任が発生するため
違法な物件を受託すれば、信託の
免許に傷がつくことがあるためです。

つまり、信託銀行や信託会社は
そのままで問題ない不動産を受託する
ことが一般的です。

しかし、不動産の多くには、
少し法的に瑕疵があるが、
一定の資金を投入すれば
改善される、又は少し老朽化が、
進んでいるが資金を投入して、ﾘﾆｭｰｱﾙ
すれば、価値があがるケースは
多くあると思います。
でも、そのような不動産は、信託の
対象にならないケースが多くあると
思います。
不動産を証券化するためには、信託を
利用が不可欠であっても、受託できる
不動産は、バリューアップできる
余地は少なく、投資家として
魅力ある商品にはならないケースが
多くあります。

現在での信託銀行、信託会社の信託受託の
基準のハードルの高さが、証券化を
難しくしている要因の一つでしょう。