Ｍ＆Ａでの土壌汚染ある不動産の評価
不動産を証券化する場合には
土壌汚染ある場合、その対象から
外れる。
少なくとも、汚染を除去してから
でないと証券化の対象とならない。
実務的には、土壌汚染ある不動産から
汚染を除去するまでに、作業を要するし
完全に除去されるまでどれくらい費用を
要するかは、簡単に判断できないので
証券化対象不動産から
除外されることが、通例である。
一方で、Ｍ＆Ａで、その対象企業が
保有する不動産に土壌汚染が含まれている
ケースがある。
Ｍ＆Ａでは、通常、『事業』が取引の
対象となるので、土壌汚染があっても
事業に直接差し支えなければ、
土壌汚染がある不動産を保有する企業が
取引の対象となりうる。
しかし、取引価格に土壌汚染は考慮
すべきであるが、どのように反映すべきでしょうか？
通常、除去業者より入手した土壌汚染除去
費用の見積もり額を、取引価格から控除します。
ただ、土壌汚染があれば、特に買い手側は
除去されても、心理的にマイナスイメージを
持っており、その部分をスティグマと
いいますが、控除することがあります。
このスティグマというものは、心理的な要素で
形成されるもののため、いくらであるかと
客観的に説明することは難しいでしょうが
土壌汚染費用控除後の土地価格の10％
程度が適当と考えられています。
