会社分割を利用した不動産譲渡
不動産を譲渡する際、現物不動産では
買主側には、不動産取得税負担が発生する。
いくつかの免税措置があるが、税額は、
固定資産英評価額の4％がベースとなる。
この税額は、結構な負担であり、不動産市況が
よくない時には、取引の阻害要因にもなる。
一方で、不動産を信託受益権化している場合
信託銀行等に、信託設定費用や、ランニングの
信託維持費用を要しますが、信託受益権売買に
伴い、不動産取得税負担は要さないことで、
不動産を信託受益権化することも、しばしば
見受けられます。
ただし、この場合、信託銀行が受託できる不動産は
遵法性等の要件を満たさなければならず、
あらゆる不動産を信託受益権化出来るものではない。
また、賃貸用住宅が、取引対象となる場合
問題となるのが、不動産取得税ではなく、消費税である。
不動産を信託受益権化しても、賃貸用住宅の
建物については、取引において、消費税が上乗せされる。
賃貸用住宅の場合、この消費税を負担した
買主は、売主に支払った消費税の大部分を
払いぱなしとなるのである。
であれば、仮に、不動産全体に占める建物の
割合を50％（半分）として、消費税率5％を
かけると、取引価格全体の2.5％のロスが発生する。
単純に言えば、賃貸用住宅の場合、このパーセントを
上回るキャピタルゲインを得なければ、ならない
こととなる。
このような消費税や不動産取得税負担に対応する
策としては、会社分割や合併等による不動産譲渡
という方法がある。
これらは、不動産や不動産信託受益権の譲渡
ではなく、会社の一部である不動産賃貸事業を
譲渡したり、投資用不動産を保有している法人全体を
他者に譲渡するという考え方である。
これらの方法は、利害関係者の合意等の
手続きを踏むなど、別途手間を要するものであるが
流通税の節約というメリットとの天秤にかけて
メリットに感じることも、多くなってきていると
思います。
