広大地の判定業務で感じたこと
最近は、メガソーラーのことに多く触れていましたが
広大地の案件もしているので、それに関した
お話をしたいと思います。
広大地の判定では、まず机上での調査を
行います。地図を見たり、用途地域、容積率等を
調べます。
そこからは、広大地に該当するかどうかの
可能性のようなものを感じます。
これは、ある程度案件をこなしていると
感覚的に可能性の高さや低さは感じることが
出来ます。
問題は、その後の詳細な調査作業です。
詳細な調査作業では、対象地付近での
おおむね過去10年間の開発事例の調査
や行政的な開発上の制限の詳細調査を
行います。
その結果、机上調査では、浮かび上がらなかった
開発傾向や制約事項が判明してきます。
当初の机上調査で感じていた広大地の可能性とは
異なってくることがあります。
ここが、広大地判定実務の難しいところなのでしょう。
教科書的には、マンション適地や旗竿地は
広大地に該当しないとありますが、マンション適地は
時代背景によって、変化するものであり、旗竿地も
地域によっては、全く見受けられないところも
あります。
机上調査で、明確に判定できるケースもありますが
詳細な調査で、新たに発見されることが、広大地判定に
決定的な影響を及ぼすことが、あります。
実務上は、非常に悩ましいところでもあります。
