GK-TKスキームとTMKスキームとの違い③
GK-TKスキームとTMKスキームとの
違いを税金というコスト面からお話しします。
対象不動産を、不動産として
これからのお話をします。
GK-TKスキームで不動産を証券化・流動化
する場合、不動産を現物のままでは
実行できません。
その理由は、現物の不動産をGKが
取得して、TK（匿名組合出資）を受ける場合
不動産特定共同事業法という法律の規制を
受け、GKが不動産特定共同事業法に
基づく免許を、GK本店所在地の知事より
取得しなければなりません。
この免許取得には、GKは、
・一定の資本金が必要
・宅建免許の取得
・適正な管理が出来る人的な構成を確保する。
（詳細は、下記を参照してください。）
などが必要で、にわかに組成する
GK-TKスキームでは、この免許を取得
出来るとは思えません。
そのため、不動産を信託銀行に信託して
信託受益権に変えることで、不動産特定共同事業法の
適用から除外されます。なぜなら、不動産特定共同事業法は
『不動産』を担保として、匿名組合出資の募集行為等を
規制する法律で、『不動産信託受益権』は『不動産』という
扱いではないからです。
信託受益権にする場合、信託銀行にお願いする
ことになりますが、その場合、信託銀行に
一定の報酬を支払わなければなりません。
具体的には、最初信託契約を締結する際に
『当初信託報酬』と
信託契約締結後に、3ヶ月、6ヶ月など
信託計算期間ごとに、『（ランニング費用としての）信託報酬』を
支払わなければなりません。
一方で、不動産を信託受益権にすれば
売却した時に買主が負担する不動産取得税
（通常、固定資産税評価の3～4％）が
発生しません。
この点は、信託報酬と不動産取得税との兼ね合い
で、有利不利を検証することになります。
一方で、TMKの場合、資産流動化法に基づき
優先出資を発行するので、匿名組合出資を
規制する『不動産特定共同事業法』の規制はありません。
そのため、現物不動産を、担保として
優先出資の発行が可能です。
また、TMKの場合、不動産を取得する際の
不動産取得税は、概ね60％減額出来る
軽減措置があります。
TMKとGK-TKスキームでは
そのバックグランドにある法律が
異なるため、流通税や附帯する費用の
計算も大きく異なります。
