回帰分析

先月、不動産鑑定士協会の
実務修習を受けた。その際、統計的手法の
講義があり、回帰分析についての解説が
あった。

回帰分析とは、例えば、身長と体重との標準的な
関係を、一次関数（例　y（体重）＝ａX（身長）+b）で
表せるように、ある数字と相関関係にある数字との
関係を式を利用して表現するものである。

不動産評価で、具体的に利用するには、
ある場所で、賃貸用マンション建設を計画する際、
賃料設定を検討するが、回帰分析によって
賃料を予想するというものである。

昨年受けた同様の修習では、住居系の賃料は
対象地の最寄駅からの距離と、最寄り駅の都心からの
時間という二つの変数で、ほとんど決定するという
講師からの話があった。

これは、不動産鑑定の実務では、賃料だけでなく
土地価格の決定の際にも利用できる。
具体的には、対象地の土地価格を検討する際、
土地価格に影響する要因
（駅距離、容積率、面積、前面道路幅員、方位等）と
土地価格との関係について、回帰分析をすれば
対象地の要因を入れれば、対象地の価格が
判明するということとなる。

この手法は、不動産投資にも利用できるかもしれません。
回帰分析をして、ある不動産の理論価格というか
あるべき価格を算出し、もしそれより低い価格で
売り出されておれば、購入すればよいということとなります。
ただし、ここでの投資の話は、理論上のことであり
実際の不動産取引においては、このようなことが
当てはまらないことも、よくあるかと思いますが。。。