不動産の時価カテゴリー

不動産証券化の際には、対象不動産の
鑑定評価を取得しなければなりません。
これは資金調達の源泉が対象となる
不動産の価値やキャッシュフローであり
これらを吟味した専門家の評価書が
必要だからです。

不動産証券の際の不動産鑑定評価書は
通常の鑑定評価書とは、異なる点があります。

①不動産鑑定評価の手続きで『不動産鑑定評価基準
各論　第3章』を適用します。
これは、不動産証券化の際、対象建物の詳細調査結果や
証券化スキームを確認するなど、通常の不動産鑑定評価とは
ことなる観点から評価作業を求めております。
この第3章適用は、鑑定評価書の表紙に明記します。

②証券化の不動産鑑定評価は、不動産鑑定士であれば
誰でも評価できるものではなく、不動産証券化での
鑑定評価の研修を受けた鑑定士でなければなりません。

③評価の方法が、DCF法等の収益価格がより重視されます。
これは、不動産を金融商品のような扱いをするのでが
証券化であり、DCF法にようなキャッシュフローを
重視した評価が、投資家等の目線に合致するからです。

このように、不動産証券化では、より詳細で
精緻な鑑定評価書が作成されます。

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不動産等のオリジネーター（原所有者）からSPCに
譲渡した際、オフバランス判定の基準の1つに
5％ルールというものがあります。

この要件に当てはまるには、いくつかの要件が
ありますが、最も大きなポイントは、譲渡した後
オリジネーターのリスク負担割合が、譲渡した不動産等の
時価価格（通常、譲渡価格）の5％以下という点です。

5％の判定は、不動産の価値が将来ゼロになった時の
オリジネーターの負担が、5％以下というもので、
例えば、不動産の時価が100億円で、オリジネーターの
リスク負担額（通常は、匿名組合出資等のエクイティ出資額）が
5億円以下がオフバランスの条件となります。

では、当初案件実行時に、オフバランス処理出来た案件で
リファイナンスした場合、継続してオフバランス処理出来る条件は
どのようになっているでしょうか？

不動産の時価は、時の経過に伴い、変動するものです。
当初の時価でオフバランス処理出来ても、数年後の
リファイナンス時点では、別途　検討が必要です。

リファイナンスの場合、不動産等の所有権は変動しないので
譲渡価格は発生しません。そのため、リファイナンスに
合わせて不動産鑑定を取り、この評価額をもって
不動産の時価とします。

この不動産時価に対するオリジネーターのリスク負担
（通常は、匿名組合出資額等）割合が5％以下であるか
否かがポイントになります。

リファイナンスの場合は、不動産のオフバランス条件が
当初とは、少し異なる点に注意が必要です。