1月 2025アーカイブ

プロジェクトファイナンスでの財務制限事項

SPCを利用したプロジェクトファイナンスでは
対象資産の財務的健全性チェックを定期的に
行います。

そのチェック項目の代表的なものが
DSCR チェックとLTVチェックです。

DSCRはフローの観点からチェックするもので
営業キャシュフローが元利金返済額に対して
どの程度、余裕があるかの指標で
指標が大きいほど余裕があります。

(※DSCR=営業CF÷元利金返済額)

一方、LTVは、ローン残高÷
不動産等の評価額(通常は、不動産鑑定額)で
LTVは、小さいほど、健全となります。

DSCRは四半期毎(3ヶ月に1回)チェックすることが
一般的で、LTVは、不動産鑑定を取るなど
コストを要するため、1年に1回チェックすることが
一般的です。

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 大阪市中央区高麗橋4-3-7 北ビル7階
税理士法人 淀屋橋総合会計
 http://www.yodoyabashisogo.com
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SPCオフバランス リファイナンスの時

不動産等のオリジネーター(原所有者)からSPCに
譲渡した際、オフバランス判定の基準の1つに
5%ルールというものがあります。

この要件に当てはまるには、いくつかの要件が
ありますが、最も大きなポイントは、譲渡した後
オリジネーターのリスク負担割合が、譲渡した不動産等の
時価価格(通常、譲渡価格)の5%以下という点です。

5%の判定は、不動産の価値が将来ゼロになった時の
オリジネーターの負担が、5%以下というもので、
例えば、不動産の時価が100億円で、オリジネーターの
リスク負担額(通常は、匿名組合出資等のエクイティ出資額)が
5億円以下がオフバランスの条件となります。

では、当初案件実行時に、オフバランス処理出来た案件で
リファイナンスした場合、継続してオフバランス処理出来る条件は
どのようになっているでしょうか?

不動産の時価は、時の経過に伴い、変動するものです。
当初の時価でオフバランス処理出来ても、数年後の
リファイナンス時点では、別途 検討が必要です。

リファイナンスの場合、不動産等の所有権は変動しないので
譲渡価格は発生しません。そのため、リファイナンスに
合わせて不動産鑑定を取り、この評価額をもって
不動産の時価とします。

この不動産時価に対するオリジネーターのリスク負担
(通常は、匿名組合出資額等)割合が5%以下であるか
否かがポイントになります。

リファイナンスの場合は、不動産のオフバランス条件が
当初とは、少し異なる点に注意が必要です。

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償却資産税申告 全所有者から引継ぎ

中古不動産をSPCが取得する場合、
償却資産税の申告のとき、いくつか
注意すべき点があります。

まずは、前所有者が償却資産税の
申告をしていたかどうかです。
これは、市役所等から送られる資料から
前年に償却資産税の申告データが
送られるので、申告の有無や対象資産の
確認が出来ます。

この前年データから当年の増減が
あれば、その内容を申告します。

前年に申告がない場合もあります。
これは、申告対象資産がないか
そもそも申告をしていないケースに
分けられます。

償却資産税申告は、当初取得価格を
ベースに申告をするので、前申告を
していない場合、申告する基礎データを
把握出来ません。

このように、前年以前に申告漏れが
ある場合、最近時点で取得したER等に
記載ある再調達原価を持って
申告するなど、代替的な方法で申告する
ことがあります。

償却資産税は、土地や建物といった固定資産税と
ことなり、所有者からの申告をベースに
課税されるので、申告漏れや申告を
していないケースも散見されます。