信託受益権カテゴリー

GK-TKスキームでは、不動産を
信託受益権化するため、通常の
不動産とは異なる担保設定となります。

不動産信託受益権は、法的には
債権であり、不動産担保のように
抵当権等の設定はいたしません。

不動産信託受益権に質権を設定し
複数の債権者がいれば、第1質権者
第2質権者のように、順位を決めて
設定します。

これらは、質権設定契約書を締結することで
権利保全がされます。
不動産担保の場合、登記簿謄本で
担保の設定状況や、担保順位が
明らかになりますが、
質権の場合、質権設定契約書に
公証人役場で、『確定日付』を取ることで
質権の順位が保全されます。

一般的には、質権設定契約書に
『確定日付押印欄』を設け、公証人役場で
確定日付の押印をもらうことになります。

ローン実行日などに、AM会社の担当者が
公証人役場に駆け込んで、確定日付を
取得するケースが一般的です。

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税理士法人　淀屋橋総合会計
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今、弊社が受託し、進行中の案件に
郊外土地での複数地権者がいる場合での
土地区画整理事業で、民事信託を
利用したスキームがあります。

広大な土地の区画整理では地権者が
多くなり、売却や賃貸を進める際
個々の地権者と買主や借主は
交渉しなければなりません。

対象地を一つにまとめて、交渉窓口を
一本化することで、売主・貸主（地権者）が
有利な交渉を進めることになります。

このスキームでは、民事信託の
受託用の法人を用意し、地権者が
この法人と（民事）信託契約を締結します。

通常、信託受託会社は、信託免許が
必要ですが、民事信託を利用することで
その要件がなくても信託契約締結が可能です。

相続等を想定した民事信託（家族信託とも言います）を
複数地権者が共同で行う土地開発事業に
応用したものになります。

信託契約の締結で、地権者は、信託受益権者に
なります。
土地が売却されたり、賃貸することで賃料が
入ってくると、受益者（地権者）は
信託配当として、利益を受けることが出来ます。

信託を利用することで、受託法人では不動産売買や
賃貸収入が課税されることはありません。
いわゆるパススルーになります。

匿名組合出資の場合、金融商品取引法などの
ハードルがありますが、信託スキームでは
信託法の制限はありますが、金融商品取引法の
制限なく、進めることが可能です。
一方で、パススルーは適用されるので、
二重課税の回避などメリットも多くあります。

GK-TKスキームでは、不動産を信託受益権化して
SPC（GK）が受益権者になることが、一般的です。
この場合、不動産の償却資産税の申告や
納付義務は、受託者である信託銀行になります。

ただ、信託不動産の償却資産の詳細、例えば
100万円程度の資本的支出があり、償却資産税の
申告対象であるか否かなどの詳細な情報を
信託銀行は、逐一把握しておりません。

そのため、年末に近い、12月頃になると
信託銀行より、償却資産税申告の基礎資料の
提出依頼書類が届きます。

そこには、前回申告した償却資産税データの
記載があり、増減等の有無を報告します。
ただ、この書類の提出期限が、12月半ばに
なることが多く、例えば、12月末に償却資産の
取得があれば、信託銀行へのデータ提供期限を
経過していることになります。

今まで、12月末計上の償却資産の増減というケースに
出くわしておりませんが、SPC会計の実務では
期限より早く償却資産税申告データが作成されています。

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