不動産鑑定評価書

不動産証券化の際、取得する不動産鑑定評価書
を見るポイントに、『利回り』があります。
証券化不動産の鑑定評価では、DCF法での
評価計算が必ずあります。

その際、キャッシュフローを現在価値に
割戻すため、一定の利回りを採用します。
この利回りは、その不動産への投資する
投資家が採用する利回りをベースとしております。

対象不動産の評価時点での投資家が
想定する利回りと、概ね一致すると
思います。

鑑定評価書での利回りは
基準となる利回りに、対象となる不動産の
特性、例えば、ロケーションや建物の
築年数や修繕等の実施状況などを
考慮して、決定します。

東京都心の利回りをベースとし
そこから、マイナス要因を上乗せする
考え方を採用します。

築年数の大きい不動産で、近いうちに
修繕費用を要すると見込まれる不動産では
利回りは高く、評価額が低くなります。

このように、不動産の特性が
鑑定評価書に反映されているか確認は
必要かと思います。

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不動産証券化では、不動産鑑定評価書を
取得することは、前回お話ししました。
入手した不動産鑑定評価書を見るポイントは
何でしょうか？

鑑定評価額は、SPCへの譲渡価格や
資金調達額に影響するので、大切な
ポイントであることに間違いありません。

それ以外の見るべきポイントには
DCF法等での評価計算で採用した
賃料水準の確認があります。

証券化される不動産は賃料収入等を
生む収益物件であります。
収益物件の評価は、賃料水準が
大きく影響します。

不動産鑑定評価で採用している賃料水準が
実際の賃料水準と大きな乖離が
ないか、マーケットレポート等での
対象地域での賃料水準から外れていないか
など、ポイントがあります。

不動産証券化での、不動産鑑定評価書は
長文であり、全てを読むには時間を要しますが
賃料水準の妥当性は、確認しておくべき
でしょう。

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