10月 2025アーカイブ

レジ案件では、一棟の入居者が多数で、
入居者の入居・退去の頻度も多く、毎月
PMレポートといったレポートが
会計事務所に、提出されることが一般的です。

このPMレポートを見て、月単位で
賃貸収入や、賃貸費用、入退去に伴う
賃料や　原状回復費用、敷金等の精算の
会計処理をします。

このPMレポートを読む際にポイントが
あります。

最も大切なページが、賃料等の入金取引の明細や
集計表です。
賃料は毎月入金されますが
①　何月分の賃料か（大部分が、翌月賃料が当月入金されます。）
②　どの名目の入金か（賃料か駐車場代か駐輪場代か）
を判別して入金取引の処理をします。

入居者の中には、延滞する方（未収賃料の計上）
将来、半年分の賃料を支払う方（過入金の計上）
など、イレギュラーな取引も混在しております。

このように、入金取引は、どの月に属するか
賃料（非課税）か駐車場（課税）かを
判定して経理処理することが重要です。

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　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
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GK-TKスキームでは、不動産を
信託受益権化するため、定期的に
信託決算書と、信託財産状況報告書が
受益者であるSPC（合同会社）宛に
送られてきます。

この送られる信託決算書は
どのように読み、利用するのでしょうか？

信託決算書とは別に
毎月、信託口座（預金口座）の写しと
入出金の資料（通常、PMレポートや諸費用の請求書）が
届きます。

信託では受益者（SPC）があたかも
対象となる不動産を所有するものとして
処理するとあり（法人税法　第12条など）
信託口座の取引毎に、会計処理をしています。

信託決算書は、信託期間（通常3ヶ月）毎に
信託口座での取引を集計したものです。
集計結果を受けて、翌月に支払われる信託配当額が
記載されております。

そのため、信託決算書は、毎月処理している
経理処理結果と　合致していることを
確認するため利用するもので、信託決算書を見て
会計処理をすることは、殆どありません。

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不動産証券化の際、取得する不動産鑑定評価書
を見るポイントに、『利回り』があります。
証券化不動産の鑑定評価では、DCF法での
評価計算が必ずあります。

その際、キャッシュフローを現在価値に
割戻すため、一定の利回りを採用します。
この利回りは、その不動産への投資する
投資家が採用する利回りをベースとしております。

対象不動産の評価時点での投資家が
想定する利回りと、概ね一致すると
思います。

鑑定評価書での利回りは
基準となる利回りに、対象となる不動産の
特性、例えば、ロケーションや建物の
築年数や修繕等の実施状況などを
考慮して、決定します。

東京都心の利回りをベースとし
そこから、マイナス要因を上乗せする
考え方を採用します。

築年数の大きい不動産で、近いうちに
修繕費用を要すると見込まれる不動産では
利回りは高く、評価額が低くなります。

このように、不動産の特性が
鑑定評価書に反映されているか確認は
必要かと思います。

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