不動産投資カテゴリー

不動産業者さんの新規開業

投稿者: に不動産投資
最近　お客様になられた方の
お話です。
不動産業を、のれん分けの形で
開業されました。
宅建免許も晴れて取得され
事務所も借りて、事業も本格的に
開始しました。
 
新規で、事業を立ち上げる際
どうしても、お金が先に出ていきます。
宅建免許費用、事務所の敷金などです。
 
事業というものは、まず先にお金が
出ていき、しばらくしてから、お金が
入ってきます。どうしても、時間差が
生まれます。
 
一方で、生活資金は待ったなしで必要ですし
家賃も発生します。
 
お客様には、開業資金を貸し付けて
くれる金融機関への融資のお手伝いを
させていただきました。
 
のれん分けをしていただいた会社は
私の事務所のお客様で、今回開業される方も
当初から、よく知っていたので、
融資の審査の際には、前職での活躍の
状況を説明させていただきました。
 
融資の結果は、来週あたりに
分かりますが、果たしてどういう回答が
得られるでしょうか？
 

不動産業者と宅建業者番号

投稿者: に不動産投資

私の事務所のお客様で

不動産業者の方は
いくつかいらっしゃいます。
ある不動産会社が、会社分割を
使って、消滅させるか存続させるか
という話になりました。
その時、不動産会社の社長が
おっしゃったことは、宅建業者
登録をしている会社を存続会社に
してほしいと言われました。
なぜかというと、宅建業界では
免許番号が、信用上とても大切
だと言われました。
免許番号から、業歴の長さが分かるので
当然、若い番号ほど業歴が長く
信用力があり、ひいては仲介をする際の
お客様や取引相手から安心して
取引をしてもらえるということです。
不動産取引では、信用と言うものが
いかに大切か　感じた一言です。

不動産投資での7％

投稿者: に不動産投資
不動産投資で、賃料収入から
賃貸費用を控除した賃貸利益は
不動産価格に対して、どれくらいの
水準でしょうか？
 
これは、おおよそですが7％になります。
言い換えれば、賃貸利益が分かれば
いくらの価値があるかが、分かることに
なります。
 
ですから、不動産投資での成功の
ポイントとなる売買での価格ですが
賃貸利益÷7％以下の価格で購入すれば
勝てる確率が高くなります。
 
一方で、賃貸利益÷7％以上で買って
くれる人が見つかれば、売却すべきでしょう。
 
賃貸不動産は、一種の金融商品でも
あるので、このように利回りで投資価値を
判断することになります。
 
この7％という数字は、不動産投資をする
際に、是非とも覚えていきたい数字です。

お金を借りやすい決算書

投稿者: に不動産投資
不動産投資をする場合
必ずと言っていいほど
借入をします。
 
この借入が出来ないため
ビジネスチャンスを逃がす
ケースもよくあります。
 
では、どうすれば借入が出来る
ようになるのでしょうか？
 
通常、金融機関は不動産会社に
融資をする場合、現金預金残高や
純資産残高に注目します。
 
これらがある程度、積み上がっている
つまり、お金や利益のたまりが
ある会社に融資をしたがります。
 
お金や利益をためるには、どうすれば
良いのでしょうか？
 
それには、黒字経営をすることです。
次に、一定の納税（法人税）をする
ことです。
例えば、決算前に利益があるということで
税金を納めないように、無理やり
経費を作って利益を圧縮することは
一見、得策のように思えますが
再投資するお金を無駄に使っている
ことになります。
 
ですから、利益を出して税金を払う
覚悟が出来れば、企業を成長させる
ことが出来ます。
でも、なかなかこのように思える
経営者は少ないのが実情です。

不動産の二重価格

投稿者: に不動産投資
不動産価格には、二重の価格が
あります。それは不動産業者間
つまり、プロ同士の価格と
一般個人との取引価格です。
 
者の物販でも、卸価格と
小売価格があるのと同じような
ものです。
 
当然のことながら、不動産価格は
不動産業者間の価格より
一般個人等との価格の方が
高くなっています。
 
卸価格より小売価格が高いことと
同じようなものです。
 
不動産投資で勝つためには
この二重価格構造があることを
知っておかなければなりません。
 
買い手は安く買わなければ
なりませんし、売りでは高く
売らなければなりません。
 
目の前にある価格は、業者間
価格なのか、一般個人向け
価格なのか、見分けることが
出来れば、勝ち組投資家になる
可能性が高くなります。
 

不動産投資の利益は、賃料収入の70%

投稿者: に不動産投資

不動産投資では、表面利回りではなく

利益に対する利回り、つまり、実質
利回りでの検証が必要とは、昨日
紹介したとおりです。
では、賃料に対して、手残りの利益は
だいたいどれくらい残るのでしょうか？
不動産賃貸業に必要な費用は
固定資産税、不動産管理費、修繕費
共用部分の水道光熱費などで、
賃料の30％程度が標準です。

言い換えると、賃料収入の70％が手残りの
利益になります。
中には、利益が賃料の70％を得ていない時は
例えば、空室が多い、管理費や修繕費が
かかりすぎているなど、利益水準を上げる
改善余地がある賃貸物件と言えます。

ですから、不動産投資の際には、賃料と
利益の関係を見て、賃料の70％を利益として
得ているか検証することも、投資判断や
投資後の利益水準改善に役立つことに
なります。

賃貸不動産をお持ちの方は、一度
検証されてはどうでしょうか？

利益の出る不動産投資の目安

投稿者: に不動産投資
賃貸用不動産に投資する際に
全ての収益や費用を考慮した利益や
借入金返済までを考慮した資金収支を
考えている投資家は、案外少ないようです。
 
私が、今までお会いした投資家は
賃料収入に対する投資額の割合
つまり、表面利回りで判断している
方がほとんどでした。
 
金融機関の担当者も、そこまで検証している
ことは、あまりありません。
 
投資に限らず、事業でも
実のところ、儲かっているのか
損をしているのか、把握するには
諸費用まで加味しなければなりません。
 
不動産投資での投資額を決める際の
目安は、諸費用までを、加味した利益に
対して、投資額が7％に収まっていることに
なります。
 
この7％ルールで検証する際には
利益を掴んでおかなければなりません。

お金の残る不動産賃貸経営

投稿者: に不動産投資
私どものお客さんで、賃貸用不動産
を保有していらっしゃる会社は
いくつかあります。
 
賃貸用不動産投資で、利益を上げる
お金を残すには、投資判断が
重要になります。
 
その投資判断をするためには、
まず、保有している不動産、もしくは
これから購入しようとする不動産について
分析することが必要となります。
 
では、ごのような分析をするのかと
いうと、利益がいくら上がるのか
そして、借入金の元利金返済を含めて
お金がどれくらい残るのか把握する
ことが必要となります。
 
不動産投資家で、ここまで把握している
会社さんは少ないということが
実感です。
 
私どもの事務所では、賃貸用不動産の
物件別損益実態、物件別キャッシュフローを
作成し、その不動産が収益にどれだけ
貢献し、資金繰りにそれくらい
貢献しているか、分析をして
お知らせしています。
 
数字で見るより、グラフ化して
イメージをよりつかんでいただきたいように
工夫をしています。
 
これを見れば、保有不動産の状況が
一目でわかります。

負けない不動産投資法（4）不動産の価格編

投稿者: に不動産投資

不動産投資で、負けないためには

不動産の適正価格は、いくらであるかという
目線を、持つことが必要です。
では、不動産の適正価格とはどのように
決まるのでしょうか？
これは、端的に言いますと、収益不動産の場合
賃料収入から、固定資産税、建物管理費、修繕費等の
賃貸原価を控除した純収益を7％で割り戻した
価格が、適正な価格となります。
例えが、賃貸収入が10で賃貸原価が3であれば
純収益は、7となります。
これを7％で割り戻せば、7÷7％＝100となります。
この不動産は、100が適正価格となります。
もし、この不動産が、80で売られていたら
安値で売られているということで、購入することが
望ましい水準と言えます。
一方で、120で買いたいという人がいれば
売却を進めるべきでしょう。
不動産価格は、市場情勢で大きく動くものですが
売りべきポイントや買うべきポイントをしっかり
掴んでおくことが、不動産投資で
勝つための、秘訣でしょう。

負けない不動産投資方法（１）

投稿者: に不動産投資

私の事務所では、ＳＰＣ会計業務を

通じて、不動産投資のうまみや
怖さを、実体験として見てきました。
不動さん投資家の中には、上手に
儲けたところもあれば、経営危機に
陥ったところもありました。
では、両者の差は、何だったのでしょうか？
それは、一言でいえば、
不動産の買値つまり、入口価格が
吟味された、安い価格で参入し
売値　つまり、出口価格が
入口価格より高い価格であったからです。
このように、言ってしまえば簡単ですが
このような投資行動を取れたのは、
価格に対するシビアなところや、マーケット感を
にぶらさないで、一貫した
判断があったからです。
このような投資の感覚というか
センスは、どうすれば、つかむことが出来るか
これから、紹介していきたいと
思います。