不動産投資カテゴリー

負けない不動産投資法（4）不動産の価格編

投稿者: に不動産投資

不動産投資で、負けないためには

不動産の適正価格は、いくらであるかという
目線を、持つことが必要です。
では、不動産の適正価格とはどのように
決まるのでしょうか？
これは、端的に言いますと、収益不動産の場合
賃料収入から、固定資産税、建物管理費、修繕費等の
賃貸原価を控除した純収益を7％で割り戻した
価格が、適正な価格となります。
例えが、賃貸収入が10で賃貸原価が3であれば
純収益は、7となります。
これを7％で割り戻せば、7÷7％＝100となります。
この不動産は、100が適正価格となります。
もし、この不動産が、80で売られていたら
安値で売られているということで、購入することが
望ましい水準と言えます。
一方で、120で買いたいという人がいれば
売却を進めるべきでしょう。
不動産価格は、市場情勢で大きく動くものですが
売りべきポイントや買うべきポイントをしっかり
掴んでおくことが、不動産投資で
勝つための、秘訣でしょう。

負けない不動産投資方法（１）

投稿者: に不動産投資

私の事務所では、ＳＰＣ会計業務を

通じて、不動産投資のうまみや
怖さを、実体験として見てきました。
不動さん投資家の中には、上手に
儲けたところもあれば、経営危機に
陥ったところもありました。
では、両者の差は、何だったのでしょうか？
それは、一言でいえば、
不動産の買値つまり、入口価格が
吟味された、安い価格で参入し
売値　つまり、出口価格が
入口価格より高い価格であったからです。
このように、言ってしまえば簡単ですが
このような投資行動を取れたのは、
価格に対するシビアなところや、マーケット感を
にぶらさないで、一貫した
判断があったからです。
このような投資の感覚というか
センスは、どうすれば、つかむことが出来るか
これから、紹介していきたいと
思います。

不動産投資でのチェックポイント

投稿者: に不動産投資

最近のデフレ脱却傾向から
不動産投資がにわかに
脚光をあびつつあります。

一方で、不動産投資は
金額が多額で、長期的になることが
多いことから、チェックを
怠ることはできません。

そこで、不動産投資での
チェックポイントをお伝えします。

まず、賃貸用不動産の
純収益を計算します。
純収益は、賃貸収入から
管理費、水道光熱費、固定資産税
修繕費等の賃貸費用を
控除したものをいいます。

その純収益を不動産価格で
割ります。
これが、ＮＯＩ（エヌオーアイ）と
言って、不動産の投資利回り
です。

このＮＯＩがあまりに低いと
収益性が悪く、高いと
収益性が良い物件となります。

目安としては、７％となります。
これ以上であれば、収益性が高く
以下であれば。収益性が低いと
見ます。

不動産投資では、これだけが
投資のポイントではありませんが
ＮＯＩは投資判断の大きなポイントに
なります。

消費税増税と不動産価値

投稿者: に不動産投資
消費税が、現行の5％から10％になることが
ほぼ、確実となりました。
消費税増税によって、不動産価値に
どのような影響を及ぼすのでしょうか？
 
通常、賃貸用不動産であるオフィスビルや
商業施設、賃貸用住宅は、その純収益で
不動産価値が決まります。
 
賃貸収入が、消費税法上課税取引とされる
オフィスビルや商業施設の場合、消費税率
アップは、賃料収入と賃貸費用の両方が
増えるので、純収益は影響しません。
 
一方、賃貸用住宅の場合、賃料収入は
非課税のため、消費税率アップは、賃貸収入には
貢献しませんが、賃貸費用だけが増加するので
純収益は減ることになります。
 
従って、消費税率アップは、賃貸用住宅の
投資価値（不動産価値）が減ることになります。
投資の世界では、1％の利益のダウンは
投資価値には、その万倍にもインパクトを
与えることでしょうから、消費税率アップの
インパクトは、それなりに大きいものと
思います。

消費税増税

投稿者: に不動産投資
政府から税制改革案が
公表されました。
一番の注目は、消費税増税です。
 
主なところとして、
H26年4月～8％
H27年10月～10％
に増税になることでしょう。
 
国の財源不足を補うため
やむをえないという意見が
大勢ですが、今後　波乱も
予想されます。
 
合わせて、免税業者の制限
具体的には、課税売上5億円超の
事業者が、持分比率50％超の
資本金1000万円未満の法人を設立した時
（現行では、資本金1000万円未満の
法人では、親会社がどんな規模でも
免税業者選択可能）
設立当初2年間は課税事業者になる
 
また、現行では5段階のみなし
仕入れ率の簡易課税制度を
更に、きめ細かくするようです。
 
簡易課税の事業区分の判定は
現行の5段階でも、グレーゾーンが
多く、悩ましいところが
ありますが、更にきめ細かくすると
グレーゾーンが増えることで、税務的に
難しい判断を求められることが
増えそうです。
 

日本の不動産の行く末

投稿者: に不動産投資
日本国内の不動産については
三大都市圏では、上昇と
下降を繰り返しながら、
ゆっくりと下落トレンドに
なると思います。
 
これは、将来の人口予測と
大きな関係があると、見ています。
 
相続税対策として、賃貸用マンションを
購入する富裕層は、たくさんいると
聞きますが、この場合、相続税の
節約と、賃貸用不動産の値下がり額の
両方を加味して、判断しないと
節税額以上の損失を被ることが
あるので、注意が必要です。
 
三大都市圏以外のエリアでは
厳しい経済情勢から、脱却する
ことは、難しいのではないかと
思っております。
 
であれば、どうすれば、良いかと
言えば、不動産投資をするのであれば
外国に目を向けるしか、ないように
思えます。
 
既に、中国の不動産は、価格が上昇
していることから、中国よりもっと南の
アジア圏が、投資先としては、魅力が
増していると思います。
とは言っても、為替リスクやカントリーリスク
商習慣が異なることによるリスクなど
二の足をふむ要因もたくさんあります。
 
しかし、日本経済の繁栄が、日本の工業化と
大きく関係しているように、これからの世界の
工場となりうる地域は、経済の繁栄
引いては、不動産価格の上昇につながる
ことは、容易に、予測出来ることと思います。
 

不動産投資のポイント

投稿者: に不動産投資
2004年に会計事務所を開業依頼
SPC会計を通じて、そして不動産鑑定を
通じて、不動産投資を見てきた。
 
それを通じて、不動産投資で利益を
上げるために、大切なことは
不動産の価格であると感じています。
 
不動産投資での不動産価格は
購入する時の価格と売却する時の
2つの価格です。
 
不動産投資での利益の大半は
購入した時の価格と売却した時の
価格の差です。
 
ですから、不動産投資の入り口である
購入価格を低くすることが、投資での
利益を上げる大きなポイントになります。
 
また、売却価格を高くすることも
投資で利益を上げるポイントになります。
売却価格を上げるには、どのように
すれば、良いか
又は、不動産投資家は、売却価格を
上げることが出来る物件を、見つけて
くることも投資で、利益を上げるための
ポイントになります。