不動産投資カテゴリー

会計事務所の世界に限りませんが、クラウド化が進展しつつあります。
昨今での、AM会社への指図書発行要請は、クラウド上で行うことが
主流になりつつあります。

クラウド化することで、電子メールの時と異なり、情報の共有することが
出来て、進捗状況も、関係者が、リアルタイムで把握することが
出来ます。

また、指図書発行の履歴や、添付書類とも、保存することが出来て
後日、振返って確認することも容易です。

昨今の在宅勤務推奨する経済環境では、クラウド上の指図書であれば
在宅勤務中でも確認が可能です。

しかし、会計事務所が行う指図の内容は、
⓵　書類等への押印
②　送金手続き
がほぼ、全てと言って良いほどで、これらの作業は、在宅勤務中に
することが出来ないです。

指図書のクラウド化と、在宅勤務を推し進めるためには
在宅勤務者と事務所勤務者との連携が非常に大切で、この連携が
機能することで、この便利な機能を、上手に使いこなせることに
なります

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ご承知の通り、昨年2020年10月以降に、賃貸している
住居用不動産の建物取引に伴う消費税は、購入者は
仕入控除出来なくなりました。

この改正は、いわゆるレジ系の不動産ファンドにも大きく
影響を与える改正です。

仮にSPCが課税事業者として、賃貸住居不動産の建物
購入時に支払う消費税は控除（還付）出来なくても、同建物を
売却時に預かる消費税は、全額納付することになります。
（簡易課税は選択しないことを想定）

不動産投資では、利回りを計算しますが、この建物消費税の
を購入時には控除出来なくても、売却時には全額納付すると
相当のキャッシュのマイナスになり、利回りにも影響を
します。

このような税負担を軽減する方法として、2つご紹介します。

① 購入時から3年以内（正確には購入時の消費税の課税期間から
3年以内など、少し複雑な計算がありますが・・・）に、売却する
場合、購入時に支払った消費税の一定割合（『保有期間と売却時の
課税売上』を『同期間の非課税売上と課税売上の合計』で割った割合）を
乗じた額を仕入控除する。ポイントは、3年以内に売却することです。

⓶　消費税の免税制度を有効に利用して、保有期間中の年間課税売上を
1000万円におさめることで、SPCを永続的に、免税事業者にします。
そうすることで、売却時に預かる消費税を納税する必要がなくなります。
ただし、この制度は、インボイス制度が始まると使えない方法です。
　なぜなら、インボイス制度が本格的に始まると、免税業者が、不動産
売却時に、消費税を預かることは出来なくなります。

商業用不動産やオフィス系不動産では、上記のような論点は出てきませんが
住居系賃貸不動産では、消費税の扱いに、注意が必要です。

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SPC案件で、案件租税時には、様々な費用が発生します。
会計士費用、弁護士費用、司法書士費用、ローン手数料
不動産鑑定費用、ER（エンジニアリングレポート）費用
不動産調査費用、仲介手数料など様々です。

これらの費用について、不動産の取得価格に含めるかは
1つの論点です。

税務上は、不動産の売買代金と仲介手数料、固都税の精算が
あれば、その精算代金は、取得価格に含むことを求めております。

実務上は、比較的大きな金額になるローン手数料や、弁護士費用を
不動産の取得原価に含めるか、長期前払費用等で、繰延処理
するケースが多くあります。

特に、複数の投資家が存在する案件では、配当を多くするため
取得原価を税務上のものより広く集計し、費用化するタイミングを
建物の耐用年数等に伸ばすケースも多くあります。

SPCが会計監査を受けているケースでは、この不動産の取得価額が
論点になるケースもあり、取得価格の範囲については、会計監査を
担当する会計士と、相談の上、進めることが、望ましいと思います。

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昨年11月に設立した新設の特定目的会社で
この1月に特定資産の購入をいたしましたので、
固定資産台帳兼減価償却明細書を作成いたしました。

SPC案件では、特定資産購入時に、会社設立時に作成した事業計画通りの
キャッシュフローが実現するか
正確な減価償却費等を計算して検証します。

今回購入した建物の耐用年数は、50年。償却率は、0.02です。
資産を取得したのは、1月ですから期末の3月31日までは3月。
（月の途中で購入した場合も1月と数えます。）

取得価格　1億円　ｘ　償却率0.02　ｘ　事業共用月数3月/12月　＝減価償却費　500,000円

と計算してしまいそうですが、
新規設立等で事業年度が12月に満たない場合は
少し計算方法が変わってきます。

償却率0.02　ｘ　事業年度の月数5月/12ヵ月＝調整後の償却率0.009(小数点3位未満切り上げ） 取得価格1億円　ｘ　調整償却率0.009　ｘ　事業共用月数3月/事業年度の月数5月　＝減価償却費　540,000円

計算方法を間違えると減価償却費が少し違ってきますので、注意が必要です。

SPCは、複数の投資家や債権者と事業計画を共有していますので、
最初のシミュレーションと実際のキャッシュフローが大きく違ってくると
後で説明が大変になります。
減価償却費に限らず、慎重に正確なシミュレーションをすることが必要になります。

シミュレーションは、主にAM会社の役割ですが、
減価償却費のような会計の知識が必要な項目に関しては、
事務管理会社がお手伝いをすることもあります。

ご存じの方も多いでしょうが、
この10月から消費税法が改正され、
居住用の賃貸住宅の消費税の仕入れ税額控除が
全くできなくなりました。

これまでは、転売する目的で購入した物件は、
居住用であっても
課税売上割合に応じて仕入れ税額控除ができましたし、
保有期間が短期間の場合などは
全額課税売上対応仕入にできる可能性もありましたが、
（平成30年(行ウ）第559号の事例等）
今後は、居住用に使わないことが明らかな物件以外は
仕入税額控除ができないということになりました。

ただし、3年以内に売却した場合等は、
課税賃貸割合に応じて仕入税額控除することが可能です。

不動産流動化SPCでは、設立してすぐに不動産を取得して、
数年間保有してから売却するというパターンが多いのですが、
数億円～数十億円の物件を扱うので、
消費税だけでもかなりの高額になります。
そのため、消費税も考慮したスキームが必要となります。
課税事業者として売買するのか
免税事業者として売買するのか、
SPC設立時期、物件購入時期、物件売却時期を
それぞれいつにするのかで
配当額が大きく変わってくる可能性があります。

近々立ち上げる予定のSPCでも
居住用物件を取得する予定ですので、
現在、出資者の方と慎重にスキームを検討中です。

新型コロナウイスル問題で、経営が苦しい飲食店や宿泊施設が多く出ております。人件費は、雇用調整助成金で一定の補償がありますが、家賃については、このブログを書いている時点では、正式な補償はありません。

仮に、現行賃料の減額を交渉する場合、どの程度の賃料減額を見込むことが出来るかお話ししたいと思います。

ここからは、あくまで不動産鑑定の実務や理詰めで交渉する時に考え方をご紹介します。

実際のところ、賃料は当事者間の契約内容に係ることで、当事者間の話し合いで決まるものです。

では、賃料の減額交渉をする際には、当初締結した賃貸契約がベースになります。そこで決まった賃料から現時点までの時間の経過により、賃料相場の変動（仮に、10％の下落があったとすれば、10％マイナス）相当を減額することになります。ここでの賃料を不動産鑑定では、『継続賃料』といいます。

一方で、今後新たに賃貸契約を締結する時に賃料を『新規賃料』といいます。昨今のようなコロナウイルスで景気が悪い時では、景気が良いときに締結した『継続賃料』＞『新規賃料』となる傾向があります。

そのため、現時点で締結する賃料より高い賃料（継続賃料）で妥結せざるを得ないことが多くあります。

この点は、賃料の減額交渉をする際には、知っておいた方が良いと思います。

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新型コロナウイルス問題で、収益不動産を保有するSPCとしての問題点は、賃貸収入の減額要請であろうかと思います。同時に、賃料の減額は不動産マーケットにも、マイナスの影響を及ぼしております。

賃料の引下げ要請に対してお話しします。引下げ要請に応じるか否かは、賃貸契約の変更に応じるか否かに通じることで、投資家の配当額にも影響し、ひいては、金融機関への借入返済にも影響します。

そのため、投資家や金融機関の承諾を得ることが必要となります。

一方で、売上高の減少した大家は、固定資産税の減額要請が出来るという税務面からの支援策が出ております。（以下、経済産業省のHPより抜粋）

売上高が減少した旨を、認定経営革新等支援機関（公認会計士、税理士他で、認定を受けた者。弊事務所の代表者もその機関に認定されております。）の確認のもとに申請すれば、2021年度（令和3年度）の固定資産税が2分の1もしくは全額減免されます。

ただ、建物や設備の固定資産税（償却資産税）は減免の対象になりますが、土地の固定資産税は、減免の対象ではないことに、ご注意ください。

大幅な賃料収入が減少しているSPCの場合、上記のような支援策を受けても良いかと思います。

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担当させていただいておりますSPCで、
不動産を購入しました。

一般的に不動産の売買契約は、
月末近くの大安の日におこなわれることが
とても多いようです。

今回おこなったSPCでの不動産売買の流れを
簡単にお話したいと思います。

売買日の当日は、担当者が現地で
売買契約の手続きをおこないました。

契約書に押印し、契約が成立すると
現地担当者より、売買代金の支払い依頼の連絡が入り、
送金の手続きをおこないます。

送金の手続きが終了すると
現地担当者が着金確認をおこない
着金確認が出来れば、売買手続きは完了です。

SPCに限らず、不動産の売買は、
高額になることも多いですが
現在では、インターネットバンキングの普及により、
即時送金や着金確認が、当たり前となっており
クリックひとつで高額を動かすことが出来ます。

弊事務所では、金額の多寡を問わず、事務所内で
複数のチェック体制により送金手続きを踏んでおります。
当然のことながら、決められた日時に決められた金額を
正しく送金出来るような体制を取っており、今まで
送金ミスは全くなく、10年以上　事務を続けております。

淀屋橋総合会計は
大阪のSPC案件を中心に
お仕事をしております。

中でも、大阪でのシンボリックな
案件をご紹介したいと
思います。

大阪の方であれば、多分
ご存知な、梅田の北ヤード
第2期工事のプロジェクトです。

上記は、大阪市のホームページからの抜粋で
『うめきた開発特定目的会社』が、事業者の一員と
なっています。
この特定目的会社が、SPCで
私どもの事務所では、このSPCの
会計監査を担当していています。

SPCというと、あまり身近なものと思えないことも
ありますが、梅田の北ヤードのように
比較的、皆さんの身近なところでも
使われています。

私どもの事務所では、こんな仕事も
しています。

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　淀屋橋総合会計・不動産鑑定

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