レジ物件SPCの『課税売上高』『敷金から控除 原状回復工事代』の扱い

レジ物件SPCの『課税売上高』『敷金から控除 原状回復工事代』の扱い

レジ(住居用賃貸不動産)を投資対象とする
SPCでは、主な賃料収入である住居賃料は
非課税売上です。

レジ物件を取得した時点での建物消費税は、原則
取得時点では還付対象にはなりません。
そのため、レジ物件SPCでは、案件組成時から
終了時点まで、免税事業者として進めることが
一般的です。

免税業者になるには、年間の課税売上高が1000万円
(税込ベース)を切ることが必要です。

レジ物件でも 一定の課税売上高はあります。
例えば、駐車場代、駐輪場代、バイク置き場代
退去時の 鍵交換手数料、原状回復工事代
契約更新時の 契約更新手数料 などです。

原状回復工事は、契約書上 退去者が行うと記載してあることが
一般的ですが、実際のところ、建物管理会社が工事を
行い、最終、敷金等から控除して精算するケースが
多くあります。この場合、管理会社が原状回復工事という
サービスを退去者に提供したということで、課税売上高
なります。

原状回復工事代収入と、原状回復工事代金支払いを
相殺して、課税売上高ゼロという計算は出来ません

建物賃貸借に係る保証金から差し引く原状回復工事費用|国税庁 (nta.go.jp)

退去者の人数は正確に予想出来ないので、退去者が多い年
原状回復工事代収入や 鍵交換手数料等が通年より多くなり
年間課税売上高が、1000万円を超えることもあるので
レジ物件SPCでは、課税売上高の推移を確認することが
SPC経理上 大変重要になってきます。

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   税理士法人 淀屋橋総合会計

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