固定資産税タグ

担当しておりますSPCで
中古資産の取得がありました。

新規で取得した場合とは
減価償却の計算の基となる
『耐用年数』の算定の仕方が異なります。

中古資産取得の場合は
法定耐用年数が経過した期間によって
『耐用年数』が算出されます。

法定耐用年数の全部を経過した資産の場合
その法定耐用年数の20％に相当する年数が
『耐用年数』となります。

例：法定耐用年数35年、35年以上経過の場合
⇒35年×20％＝7年

法定耐用年数の一部を経過した資産においては
その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に
経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数が
『耐用年数』となります。

【計算式】
法定耐用年数－経過年数＋経過年数×20％

なお、これらの計算により算出した年数に
1年未満の端数があるときはその端数を切り捨て
その年数が2年に満たない場合には2年とします。

例：法定耐用年数35年、経過年数の7年場合
⇒35年－7年+（7年×20％）＝29.4年→29年

このように中古資産取得の『耐用年数』の算定は
対象資産の種類を用途だけでなく
経過年数の把握が必要となります。

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担当しておりますSPCで
『一括償却資産』の除却がありました。

『一括償却資産』とは通常の減価償却ではなく
取得価額を三年間で均等償却できる
一定の資産のことです。

取得価額10万円以上20万円未満の資産で
すでに使用を開始しているものに限り計上します。

通常の固定資産であれば
減価償却として費用計上出来るのは
各資産の耐用年数に応じた償却額ですが
『一括固定資産』は決算月に購入したものであっても
三年間で均等した金額を費用計上できます。

この『一括償却資産』を除却した場合は
どういった経理処理になるでしょうか。

通常の固定資産ですと
資産の残存価値と除却額から
除却損益を計上します。

しかし『一括償却資産』の場合は
除却損益を計上しません。

また、除却後も三年間で均等した減価償却費を計上します。
取得時に全額損金処理できる『少額償却資産』は
償却資産税の対象ですが
『一括償却資産』は償却資産税の対象外です。

このように『一括償却資産』は
通常の固定資産の経理処理とは異なり
除却という考え方はありません。

取得価額が30万円未満の減価償却資産は取得時に
全額損金処理できる『少額減価償却資産』は
早期に費用処理できる一方
償却資産税が発生します。

『一括償却資産』は三年間で償却する一方で
償却資産税は発生しません。

それぞれの特性を考慮しながら
償却方法を選択することが大切です。

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担当しておりますSPCのひとつに
発電事業を手掛ける事業所がございます。

そちらの事業所ご担当者様より
固定資産税軽減措置について
お問い合わせがございました。

再生可能エネルギー発電設備を取得した事業者を対象とした
『再生可能エネルギー発電設備に係る課税標準の特例措置（固定資産税）』
という制度がございます。

こちらは、太陽光発電、風力発電、地熱発電、
中小水力発電、バイオマス発電（2万kW未満）を対象とした
再生可能エネルギー発電設備取得に対し、
固定資産税が課せられることとなった年度から
3年分の固定資産税に限り、課税標準を軽減する制度です。
（2020年4月1日から2022年3月末日までの間に対象設備を取得が条件）

この制度に該当して軽減措置を受けているかというお問い合わせでした。

該当の事業所は償却資産申告を電子申告で行っています。
申告の際に上記の『特例適用申請書』を添付して申告致しておりました。

念のため、市役所の税務書に問い合わせしたところ
申請受付済であり提出から3年間軽減措置が適用されるとのことでした。

電子で提出した場合申告書の受付控え等は
通常特には返送されないようでしたが
今回は特別に受付印を押印した申請書控えをお送り頂くこととなりました。

再生可能エネルギー発電設備には軽減措置のあるものとないものがあり
申告時にはその判定をして正しい対応が求められております。

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担当しておりますSPCでホテルが竣工
いたしました。

ホテルの完成引渡を受けて、建物等の資産を
取得し、減価償却を開始します。

こちらのホテルは、1月末の完成引渡日より
テナントと賃貸契約を締結し、賃貸を開始
いたしました。

しかし、賃料の起算日は、賃貸開始日より
1ヶ月半後の3月中旬、さらに、ホテルの
開業日は、その後の4月初旬となりました。

引渡から開業日までは、備品等の搬入を行い
試泊により、宿泊客を迎い入れ、アンケート
を取ったり、PR活動を行うなり、宿泊業務を
開始しておりました。

減価償却は、「事業の用に供した日」から開始
することになりますが、こちらのSPCのように
既述のとおり、賃貸開始日（1月)、賃料起算日
（3月）、開業日（4月）が異なっている場合、
償却の開始日はいつになるのでしょうか。

国税庁のHPには、「事業の用に供した日」とは
「一般的にはその減価償却資産のもつ属性に従っ
て本来の目的のために使用を開始するに至った日」
と記載があります。

こちらのSPCは「ホテルを建設し、賃貸する」
ことが本来の目的で、ホテル開業前に賃貸は開始
しております。そのため資産であるホテルの賃貸
を開始した「1月」より、減価償却を開始すること
になります。

このように「事業の用に供した日」はホテル所有
者（SPC）とホテルオペレーター（運営者）では
その開始日の扱いが異なり「賃貸の開始」に基づ
いて判断します。

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SPC案件で、案件租税時には、様々な費用が発生します。
会計士費用、弁護士費用、司法書士費用、ローン手数料
不動産鑑定費用、ER（エンジニアリングレポート）費用
不動産調査費用、仲介手数料など様々です。

これらの費用について、不動産の取得価格に含めるかは
1つの論点です。

税務上は、不動産の売買代金と仲介手数料、固都税の精算が
あれば、その精算代金は、取得価格に含むことを求めております。

実務上は、比較的大きな金額になるローン手数料や、弁護士費用を
不動産の取得原価に含めるか、長期前払費用等で、繰延処理
するケースが多くあります。

特に、複数の投資家が存在する案件では、配当を多くするため
取得原価を税務上のものより広く集計し、費用化するタイミングを
建物の耐用年数等に伸ばすケースも多くあります。

SPCが会計監査を受けているケースでは、この不動産の取得価額が
論点になるケースもあり、取得価格の範囲については、会計監査を
担当する会計士と、相談の上、進めることが、望ましいと思います。

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担当しておりますSPCで
前年度取得の固定資産の値引がありました。

前年度は値引前の簿価で償却しています。

値引のあった該当資産の簿価を
今年度に減額しますが、
値引額全額を簿価の減額は出来ません。

次の式相当額を減額します。

値引き等の額 × (値引き等の直前における当該固定資産の帳簿価格
÷ 値引き等の直前における当該固定資産の取得価格)

国税庁HP　≪固定資産の取得価額｜国税庁 (nta.go.jp)≫

仮に100の値引があっても上記式での
計算結果が90とすれば簿価の減額は
90となります。

残りの10は前期損益修正益（特別利益）
として処理します。

償却資産の申告の際は、
念のため該当自治体に
取得価格が減額になった旨連絡の上
値引のあったことがわかる
証憑（契約書等）を添付して申告し、
値引後の取得額での課税にする手続きが必要です。

今年度の減価償却額も減額となります。

四半期決算等ですでに減価償却済の場合、
残りの四半期決算での調整が必要です。

年度をまたいでの固定資産の値引は
頻繁には発生しませんが、
会計処理の取扱いや償却資産税申告など、
影響する範囲は多岐に及びます。

年が明けて1月は市区町村に
償却資産申告書を
提出する月です。

1月1日現在、会社が所有している
償却資産（機械や備品など）を
1月末（休みの場合翌日）までに
所在する市区町村へ申告します。

市区町村では、提出された
償却資産申告書に基づき
課税台帳の登録や公示等を行います。

後日、納税通知書が郵送されてきますので、
内容に従って納税します。

担当しておりますSPCで、
発電所の引渡しがありました。
償却資産申告基準日が1月1日ですので、
引渡しが1月1日までか
1月2日以降かによって、
その年に納税するかが変わります。

昨年すでに所有している
償却資産に対しては、
コロナによる売上減少の場合、
今年について減免措置もあります。

いずれも1月末日が申告や
減免申請期日ですので、
忘れずに正しく申告しましょう。

数年前に数多くの自治体で固定資産税の誤課税が起きていることが
ニュースを賑わせたのを覚えていらっしゃいますでしょうか。
あれだけ問題になったのだから各自治体で、
固定資産税の課税額の確認が行われ、
現在は正しく課税されているのかと思いきや
いまだに過大課税は散見されます。

当事務所のお客様には不動産をお持ちの方が数多くいらっしゃいますが、
SPCも例外ではありません。

そのSPCのひとつに過大課税の可能性がある事例がありましたので、
詳細な調査及び課税担当役所との交渉を行いました。
具体的には、敷地の一部に高圧線が通っており
地役権設定があるにもかかわらず、
減額評価がされておりませんでしたので、その点を指摘いたしました。
このSPCは、該当不動産を3年間保有しており、
交渉の結果、年額10万円、総額30万円の固定資産税が還付されました。

市役所が決定した固定資産税評価に誤りがあるかどうかは、
一般の人にはわかりづらく、専門家による調査が必要です。
市役所の職員ですら必ずしも専門家とは言い切れず、
多岐にわたる固定資産税の評価基準要素が
見落とされているケースは多々あります。

不動産投資において、固定資産税は必要経費ですので、
過大課税を修正すれば、利回りも改善します。
特にSPCでは大型不動産への投資が多く、
固定資産税負担も多額で、減額できれば、その効果は大きいものになります。

コロナ感染症の影響で事業収入が減少している
中小企業・小規模事業者については、
令和3年度の固定資産税（家屋）と償却資産税が減免されます。

令和2年2月～10月までの間で、
任意の連続する3ヶ月間の事業収入が
前年同期比の30％以上50％未満減少の場合は50％、
前年同期比の50％以上減少の場合は全額が減免されます。

私どもの顧問先様の中にも
全額減免に該当するところがございますので、
申請の準備をすすめております。

申請するには、各地方自治体の申請様式に
必要事項を記入し、認定経営革新等支援機関等に
以下の事項等について、確認依頼する必要がございます。

・中小企業等であること
・事業収入の減少
・減免対象の固定資産が事業用家屋であること

確認完了後、経営革新等支援機関等により、
申請書の確認欄に記入・押印がされます。

弊事務所の税理士も経営革新等支援機関等に
認定されておりますので、顧問先様の確認作業は
弊事務所の税理士がおこないます。

そして、確認を受けた申請書と必要書類を
各地方自治体の担当課へ提出します。

申請書の様式は、10月初旬ごろから、
多くの地方自治体のホームページで
掲載が開始されております。

申請書の提出期間は、令和3年1月の
１ヶ月間ですので、まだ先にはなりますが、
既に、事業収入の減少が確定しており、
減免対象となる場合は、早めにご準備されることを
おすすめいたします。

決算・申告を行う際には、
いろいろな決算資料の提出が
必要です。

担当しておりますSPCは
決算で減価償却の計上がありました。
その場合、固定資産台帳の提出が必要となります。

ただし、法人税申告書別表16等で、
明細レベルの固定資産毎の償却額を
記載している場合は提出不要です。

また少額減価償却資産の損金算入の特例を受ける場合には
取得金額に関する明細書を添付しなければなりません。

消費税申告にも還付がある場合、
還付金額が100万円を超える時は、
還付の原因となった契約書
（工事請負契約書等）の写しを、
添付資料として税務署に提出が必要です。

提出した書類や申告書は
法律で保存期間がそれぞれ定められておりますので
申告後も保管が必要です。