不動産事業者の会社分割

不動産事業をする会社では
マンションやオフィスビルへの賃貸不動産投資と
不動産管理や不動産開発などの事業を
1つの会社で行っているケースがあります。
 
通常、不動産投資は借入金で資金調達
していることが多く、蒸気のような会社では
バランスシートが大きくふくらんでいます。
 
また、資金繰りでは、不動産賃貸収入からの
資金が、不動産開発業に流れたり、混在している
ことが多くあります。
 
そこで、私どもの事務所では、不動産投資と
不動産管理、開発等を別会社にしてバランスシートを
すっくりとして、更に借入金とそれに対応する投資先
(賃貸不動産)を対応させて、資金が混在しないように
することを進めております。
 
具体的には、会社分割を利用して、不動産投資会社と
不動産管理、開発会社を分離して、それぞれで
採算性を取るように、運営していきます。
 
不動産業者にとって資金繰りは注意を払わなければ
ならないことですが、それぞれの事業に応じて
会社を分離することで、資金の流れも
スッキリします。

会社分割を利用した不動産譲渡

不動産を譲渡する際、現物不動産では
買主側には、不動産取得税負担が発生する。
いくつかの免税措置があるが、税額は、
固定資産英評価額の4%がベースとなる。
 
この税額は、結構な負担であり、不動産市況が
よくない時には、取引の阻害要因にもなる。
 
一方で、不動産を信託受益権化している場合
信託銀行等に、信託設定費用や、ランニングの
信託維持費用を要しますが、信託受益権売買に
伴い、不動産取得税負担は要さないことで、
不動産を信託受益権化することも、しばしば
見受けられます。
 
ただし、この場合、信託銀行が受託できる不動産は
遵法性等の要件を満たさなければならず、
あらゆる不動産を信託受益権化出来るものではない。
 
また、賃貸用住宅が、取引対象となる場合
問題となるのが、不動産取得税ではなく、消費税である。
不動産を信託受益権化しても、賃貸用住宅の
建物については、取引において、消費税が上乗せされる。
 
賃貸用住宅の場合、この消費税を負担した
買主は、売主に支払った消費税の大部分を
払いぱなしとなるのである。
であれば、仮に、不動産全体に占める建物の
割合を50%(半分)として、消費税率5%を
かけると、取引価格全体の2.5%のロスが発生する。
 
単純に言えば、賃貸用住宅の場合、このパーセントを
上回るキャピタルゲインを得なければ、ならない
こととなる。
 
このような消費税や不動産取得税負担に対応する
策としては、会社分割や合併等による不動産譲渡
という方法がある。
これらは、不動産や不動産信託受益権の譲渡
ではなく、会社の一部である不動産賃貸事業を
譲渡したり、投資用不動産を保有している法人全体を
他者に譲渡するという考え方である。
 
これらの方法は、利害関係者の合意等の
手続きを踏むなど、別途手間を要するものであるが
流通税の節約というメリットとの天秤にかけて
メリットに感じることも、多くなってきていると
思います。