不動産鑑定士 研修を終えて
先週 1週間 東京にて不動産鑑定の研修を無事に終えることができた。
昨年12月の同様の1週間の研修を含めて、東京での研修は、これが最後になると思う。
合計2週間の研修を受けて感じたことは、これで、一通りの不動産鑑定の実務を
見ることができた。
もちろん、普段から不動産鑑定の実務をされている方から見れば、あたり前のことで
あろうが、実務経験の乏しい僕とすれば、大変有益な研修であった。
不動産鑑定の実務について、まだまだ未確定なところもあろうが、
僕が今までの研修を通じて、疑問に感じたことは、次のことである。
収益還元法や、DCF法で、収益を算定する際に、収益物件であれば
大家は敷金や保証金を受取ることとなり、これらの運用益や
償却益を収益として算定することとなる。
この運用益の算定方法について、違和感がある。
というのは、一般に不動産鑑定では、敷金のような預り金の
年利5％で運用できるとして、運用益を計上することが
一般的なことである。
ご存知のとおり、わが国の金利情勢で5％での運用というのは
極めて難しい環境にあり、このような計算は、経済実態からは
乖離していると思う。
もう少し、この辺を経済情勢に合わせてものにできないものかと思う。
ではなぜ、このような高い利率で計算されるのかというと
不動産鑑定士の主要業務のひとつである地価公示の作業では
5％の運用利回りを用いることが、一般的であり、それ以外の
不動産鑑定の実務でも、この利回りを用いることが通常であるからでる。
つまり、地価公示での鑑定作業が、それ以外での鑑定評価実務でも
広く使われていることにある。
果たして、このような方法で、いいのかどうかは、今後の
実務を通じて考えていきたいと思うし、コメントしていきたいと
思う。