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ご存じの方も多いでしょうが、
この10月から消費税法が改正され、
居住用の賃貸住宅の消費税の仕入れ税額控除が
全くできなくなりました。

これまでは、転売する目的で購入した物件は、
居住用であっても
課税売上割合に応じて仕入れ税額控除ができましたし、
保有期間が短期間の場合などは
全額課税売上対応仕入にできる可能性もありましたが、
（平成30年(行ウ）第559号の事例等）
今後は、居住用に使わないことが明らかな物件以外は
仕入税額控除ができないということになりました。

ただし、3年以内に売却した場合等は、
課税賃貸割合に応じて仕入税額控除することが可能です。

不動産流動化SPCでは、設立してすぐに不動産を取得して、
数年間保有してから売却するというパターンが多いのですが、
数億円～数十億円の物件を扱うので、
消費税だけでもかなりの高額になります。
そのため、消費税も考慮したスキームが必要となります。
課税事業者として売買するのか
免税事業者として売買するのか、
SPC設立時期、物件購入時期、物件売却時期を
それぞれいつにするのかで
配当額が大きく変わってくる可能性があります。

近々立ち上げる予定のSPCでも
居住用物件を取得する予定ですので、
現在、出資者の方と慎重にスキームを検討中です。