居住用不動産タグ

ご承知の通り、昨年2020年10月以降に、賃貸している
住居用不動産の建物取引に伴う消費税は、購入者は
仕入控除出来なくなりました。

この改正は、いわゆるレジ系の不動産ファンドにも大きく
影響を与える改正です。

仮にSPCが課税事業者として、賃貸住居不動産の建物
購入時に支払う消費税は控除（還付）出来なくても、同建物を
売却時に預かる消費税は、全額納付することになります。
（簡易課税は選択しないことを想定）

不動産投資では、利回りを計算しますが、この建物消費税の
を購入時には控除出来なくても、売却時には全額納付すると
相当のキャッシュのマイナスになり、利回りにも影響を
します。

このような税負担を軽減する方法として、2つご紹介します。

① 購入時から3年以内（正確には購入時の消費税の課税期間から
3年以内など、少し複雑な計算がありますが・・・）に、売却する
場合、購入時に支払った消費税の一定割合（『保有期間と売却時の
課税売上』を『同期間の非課税売上と課税売上の合計』で割った割合）を
乗じた額を仕入控除する。ポイントは、3年以内に売却することです。

⓶　消費税の免税制度を有効に利用して、保有期間中の年間課税売上を
1000万円におさめることで、SPCを永続的に、免税事業者にします。
そうすることで、売却時に預かる消費税を納税する必要がなくなります。
ただし、この制度は、インボイス制度が始まると使えない方法です。
　なぜなら、インボイス制度が本格的に始まると、免税業者が、不動産
売却時に、消費税を預かることは出来なくなります。

商業用不動産やオフィス系不動産では、上記のような論点は出てきませんが
住居系賃貸不動産では、消費税の扱いに、注意が必要です。

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　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階

   税理士法人　淀屋橋総合会計

　http://www.yodoyabashisogo.com

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ご存じの方も多いでしょうが、
この10月から消費税法が改正され、
居住用の賃貸住宅の消費税の仕入れ税額控除が
全くできなくなりました。

これまでは、転売する目的で購入した物件は、
居住用であっても
課税売上割合に応じて仕入れ税額控除ができましたし、
保有期間が短期間の場合などは
全額課税売上対応仕入にできる可能性もありましたが、
（平成30年(行ウ）第559号の事例等）
今後は、居住用に使わないことが明らかな物件以外は
仕入税額控除ができないということになりました。

ただし、3年以内に売却した場合等は、
課税賃貸割合に応じて仕入税額控除することが可能です。

不動産流動化SPCでは、設立してすぐに不動産を取得して、
数年間保有してから売却するというパターンが多いのですが、
数億円～数十億円の物件を扱うので、
消費税だけでもかなりの高額になります。
そのため、消費税も考慮したスキームが必要となります。
課税事業者として売買するのか
免税事業者として売買するのか、
SPC設立時期、物件購入時期、物件売却時期を
それぞれいつにするのかで
配当額が大きく変わってくる可能性があります。

近々立ち上げる予定のSPCでも
居住用物件を取得する予定ですので、
現在、出資者の方と慎重にスキームを検討中です。