DCF法

不動産証券化の際、取得する不動産鑑定評価書
を見るポイントに、『利回り』があります。
証券化不動産の鑑定評価では、DCF法での
評価計算が必ずあります。

その際、キャッシュフローを現在価値に
割戻すため、一定の利回りを採用します。
この利回りは、その不動産への投資する
投資家が採用する利回りをベースとしております。

対象不動産の評価時点での投資家が
想定する利回りと、概ね一致すると
思います。

鑑定評価書での利回りは
基準となる利回りに、対象となる不動産の
特性、例えば、ロケーションや建物の
築年数や修繕等の実施状況などを
考慮して、決定します。

東京都心の利回りをベースとし
そこから、マイナス要因を上乗せする
考え方を採用します。

築年数の大きい不動産で、近いうちに
修繕費用を要すると見込まれる不動産では
利回りは高く、評価額が低くなります。

このように、不動産の特性が
鑑定評価書に反映されているか確認は
必要かと思います。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

不動産証券化の際には、対象不動産の
鑑定評価を取得しなければなりません。
これは資金調達の源泉が対象となる
不動産の価値やキャッシュフローであり
これらを吟味した専門家の評価書が
必要だからです。

不動産証券の際の不動産鑑定評価書は
通常の鑑定評価書とは、異なる点があります。

①不動産鑑定評価の手続きで『不動産鑑定評価基準
各論　第3章』を適用します。
これは、不動産証券化の際、対象建物の詳細調査結果や
証券化スキームを確認するなど、通常の不動産鑑定評価とは
ことなる観点から評価作業を求めております。
この第3章適用は、鑑定評価書の表紙に明記します。

②証券化の不動産鑑定評価は、不動産鑑定士であれば
誰でも評価できるものではなく、不動産証券化での
鑑定評価の研修を受けた鑑定士でなければなりません。

③評価の方法が、DCF法等の収益価格がより重視されます。
これは、不動産を金融商品のような扱いをするのでが
証券化であり、DCF法にようなキャッシュフローを
重視した評価が、投資家等の目線に合致するからです。

このように、不動産証券化では、より詳細で
精緻な鑑定評価書が作成されます。

DCF法タグ