GK-TKスキーム

GK-TKスキームでは、不動産を
信託受益権化するため、定期的に
信託決算書と、信託財産状況報告書が
受益者であるSPC（合同会社）宛に
送られてきます。

この送られる信託決算書は
どのように読み、利用するのでしょうか？

信託決算書とは別に
毎月、信託口座（預金口座）の写しと
入出金の資料（通常、PMレポートや諸費用の請求書）が
届きます。

信託では受益者（SPC）があたかも
対象となる不動産を所有するものとして
処理するとあり（法人税法　第12条など）
信託口座の取引毎に、会計処理をしています。

信託決算書は、信託期間（通常3ヶ月）毎に
信託口座での取引を集計したものです。
集計結果を受けて、翌月に支払われる信託配当額が
記載されております。

そのため、信託決算書は、毎月処理している
経理処理結果と　合致していることを
確認するため利用するもので、信託決算書を見て
会計処理をすることは、殆どありません。

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　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
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先日、適格機関投資家等特例業務SPCの本店
移転の際、届出書類の作成について
お話ししました。

これに伴って、別途、定款変更の届出が
必要となります。
SPCの本店の所在地は、定款に
東京都、大阪市など、一定の範囲で定めております。

東京から大阪（その逆も）への本店移転は定款変更を
伴います。
それに合わせて、金融商品取引法　63条の2第3項第3号
の届出が必要となります。

形式的ですが、本店の移転届とは別の届出ですので
別途、作成し、変更後の定款を添付して
提出します。

国税の場合、本店移転は、1つの届出で完了しますが
財務局への本店届出（定款変更を伴う）は2つの
届出が必要です。

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居住用賃貸マンション（レジ物件）への投資案件で
建物に係る消費税は、取得時には控除出来ないことは
ご存知の通りです。

税抜経理の場合、控除出来ない消費税は、一定の
期間で償却されます。この場合の償却方法は
60ヶ月（5年間）で償却する方法が、一般的です。

一方で、レジ物件の取得に係る控除対象外消費税を
60ヶ月で償却すると、各年度の償却額が、多額に
なることがあります。

その結果、投資利回りが低下し、投資としての魅力が
劣ることになります。

控除対象外消費税は、60ヶ月で償却の他、対象不動産の
取得価額に含めて、建物等の耐用年数に応じて
償却する方法も可能です。

今の消費税制度では、レジ物件の取得時に支払う
消費税は、控除（還付）対象にはならないので
取得費用の一部という理解で、特段問題ないと
思います。

この点は、オフィスビル等への投資と異なり
消費税の経理処理には、大きな差があります。

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