不動産投資

9月 10, 2024

営業者口座ないSPCの営業者報酬の計上

投稿者: yodoyabashi に GK-TKスキーム, SPC会計, 不動産投資, 匿名組合, 合同会社タグ SPC，GK-TKスキーム、営業者報酬、営業者, SPC会計, SPC会計　大阪, 匿名組合　営業者, 営業者

SPC案件では、メイン口座（事業用口座）、リリース口座、営業者口座
など、役割に応じて、銀行口座を開設するケースが一般的です。

メイン口座は、賃貸収入（信託配当等）の受取り、借入金の
元利金支払いなど、SPC事業の中心となる資金の授受を
行います。

リリース口座は、AM報酬や、投資家への配当金支払など
最も劣後する支払いをメイン口座から資金振替を受けた後に
行います。

営業者口座は、①資本金の受入　②メイン口座から営業者報酬（匿名組合契約に
記載されています。）の受取　③法人税の支払
を行います。

このように、銀行口座を分けているSPCでは、資金の移動内容が
預金口座を見れば分かるので明確です。

なかには、上記のように複数の口座を持たずに1つの銀行口座で
進んでいるSPCもあります。

そのような場合　営業者報酬の精算による銀行口座間での
資金移動は行いません。匿名組合決算のために、営業者報酬の計上は
必要です。そのため、匿名組合部門と営業者部門を設定し
営業者報酬相当を営業者部門が匿名組合部門に未収計上し、匿名組合
部門が未払計上する　経理処理で対応します。

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8月 14, 2024

契約書等への押印手続

投稿者: yodoyabashi に GK-TKスキーム, SPC, SPC会計, 不動産投資タグ SPC会計, SPC会計　大阪, 契約書, 押印

SPC会計業務をしていると、契約書や作成書面への
押印作業は、定期的に発生します。弊事務所でも
SPCの印鑑をお預りしているためです。

今まで、多くの書類に押印をしてきました。
押印の種類について、整理しご説明したいと
思います。

押印の種類
①　署名欄への押印
②　割印・・・複数枚の契約書の綴じた部分への押印
③　捨印・・・主に登記申請書類の場合、軽微な修正を
司法書士が出来るようにする押印

になります。①②は必須となりますが、③まで押印するケースは
少ないように思います。

レジ案件のSPCでは、年度末付近は、テナントの入れ替えも
多く、押印する頻度も多くなります。

シングルテナントのSPCの場合は、テナント入れ替えによる
押印は少ないので、リファイアンスの際には、押印の頻度が
上がりますが、押印する頻度は多くありません。

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6月 4, 2024

取得価額の範囲

投稿者: yodoyabashi に SPC, SPC会計, 不動産投資, 会計事務タグ SPC会計, SPC会計　大阪, 不動産投資

不動産ファイナンス案件の際、不動産の取得価額について、
論点になることがあります。
これについて、会計上、税務上の整理をしておきたいと思います。

税務では取得原価に組み入れなければならない項目を定めていて、
それ以外のものを組み入れても問題になることはありません。
取得価額に組み入れることで将来の減価償却費計所時点までに
費用処理が繰り延べられるからです。

税務では不動産の売買代金と仲介手数料、そして売買時に精算される
固定資産税が取得価額に含めるように定めていて、例えば、司法書士報酬や
登録免許税等を費用処理しても、取得価額に含めても問題になることはありません。

一方、会計では不動産を取得に要したものを、取得価額に含めるべきとし、
税務のようにものと明文化されたものはありません。
その点では、会計上の取得価額の範囲は、案件によって異なります。

一般的には、税務上の取得価額に含めるべきものは、取得価額に含めることは
必須として、司法書士関連費用、ローン手数料、弁護士費用、不動産取得に関する
アセットマネジメント費用は取得価額に含めるケースもあります。
それ以外に、これらの費用を長期前払費用として、例えばローン期間に応じて
償却するというケースもあります。
　
会計監査を受けるSPCの場合、会計監査担当会計士によって、取得価額の範囲が
問題となることもあります。
事前に監査担当会計士とは、擦り合わせをしておくことが大切と思います。

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5月 27, 2024

棚卸資産か固定資産か

投稿者: yodoyabashi に SPC会計, 不動産投資, 不動産証券化タグ SPC, SPC会計, SPC会計　大阪, 固定資産

　不動産の流動化案件では、
　不動産を流動資産である棚卸資産とするのか、
　固定資産にするのかが論点になります。

　棚卸資産になるか固定資産になるかのポイントは、
　SPCが保有する不動産の出口戦略の考え方に影響を受けます。
　つまり、保有期間が数年程度の場合は、棚卸資産になりますが、
　5年程度の長期保有の場合は長期投資のため、固定資産に該当します。

　棚卸資産の場合、減価償却費を計上しませんが、
　固定資産の場合、減価償却費を計上します。
　証券化不動産は、将来売却することが見込まれています。
　この不動産の減価償却費を計上するか否かで受ける影響についてですが、
　減価償却費を計上しない棚卸資産は、
　将来売却時の簿価は当初から変動しないままで、
　減価償却費を計上する有形固定資産の簿価は
　償却額相当減額された低い簿価となり、
　売却益は固定資産計上の方が多くなります。
　しかし、保有期間全体を通じての減価償却費を加味した売買損益は同額になり、
　損益計上のタイミングがズレることになります。

　評価損の計上では、棚卸資産の方が計上の可能性が高くなります。
　仮に低価法を採用するSPCでは毎年取得する不動産鑑定評価額が簿価を下回れば、
　評価損を計上することになります。
　固定資産に計上している場合は、不動産鑑定評価額が簿価を下回っても、
　直ちに減損損失を計上することにはならず、
　減損の兆候など、一定の要件を満たした場合、損失計上となります。
　一般的には不動産鑑定評価額が簿価の50％以下になるなどの兆候がある
　などの要件を満たした場合に減損損失を計上します。

	棚卸資産	固定資産
計上区分	通常の保有期間経過後に売却が決まっている	長期保有
減価償却費の計上	なし	あり
評価損計上の対象	低価法評価損　強制評価損	減損会計の適用

4月 15, 2024

適格機関投資家等特例業務（QII特例）届出

投稿者: yodoyabashi に GK-TKスキーム, SPC, SPC会計, 不動産投資, 不動産証券化, 会社　法人　設立, 適格機関投資家等特例業務タグ GKTKスキーム, QII, SPC会計, SPC会計　大阪, 適格機関投資家等特例業務

不動産を信託受益権化したGK-TKスキームでは、
TKの募集に先立って、財務局に　適格機関投資家等特例業務の
届出をします。

特例業務の新規届出：財務省関東財務局 (mof.go.jp)

一般的には、この届出を会計事務所が担当するケースが
多く、弊事務所でも、この業務を担当しております。

届出先は、SPCの本店所在地を管轄する財務局となり
東京本店のSPCは、関東財務局、大阪本店のSPCは近畿財務局
となります。

この届出終了までのプロセスが、関東財務局と近畿財務局では
異なります。具体的には、関東財務局の場合、事前に書面等のチェックは
なく、SPCが取得した『GBIZ』のIDで電子申請することで
完了します。

ログイン (gbiz-id.go.jp)

一方、近畿財務局では担当者に、申請書類を添付書類である誓約書や
経歴等を添えて、メールで送信し、その後、ヒアリングシートという
質問項目をまとめたリストが送られ、それに回答をした上で
近畿財務局内でのチェック作業を経てからの申請となります。

そのため、近畿財務局への申請では、手続き開始から、申請
が完了するまで、2週間程度要します。

関東財務局では、QIIの申請も多く、個別のヒアリングシートを
作成し、回答を求めるようなことは求めていないようですが
近畿財務局では、案件が少ないためか、上記のような
手続きを経ています。

大阪市内本店のSPCでは、東京本店SPCと比べて、日数に
余裕をもって準備することが求められます。

7月 31, 2023

インボイス制度と不動産信託（賃料収入）

投稿者: yodoyabashi に GK-TKスキーム, SPC, SPC会計, インボイス制度, インボイス制度, 不動産投資, 不動産証券化, 匿名組合タグ SPC, SPC会計, SPC会計　大阪, インボイス制度

いよいよ　10月よりインボイス制度が開始します。
形の上では、消費税納付の適正化ということですが
従来　免税事業者であった者は、実質的に増税になる
ケースが多く反対する人も多いのが現状です。

実務的には、仕入控除をするには、インボイス登録を
受けた事業者から交付された『適格請求書』の入手が
必須となり、そのチェックも含めて、経理作業が増えることは
間違いありません。

SPC会計でも、一般的な事業会社と同じ対応が迫られます。
不動産信託を利用した、SPCの賃料収入と　インボイス制度について
ご紹介します。

SPCが不動産信託を通じて、商業テナントから賃料収入を得る場合
テナントは賃料と合わせて、消費税を支払います。
仮に賃料が100万円で消費税10万円と合わせて、110万円を

不動産信託の場合、テナントは不動産の登記名義人である
信託銀行と締結することが一般的です。
信託銀行は、消費税を含めた賃料を受取り、信託決算での
信託配当を受益者（通常は、SPC）に支払い、賃料収入は
SPCに帰属します。（消費税法　14条）

テナントから見て、賃貸人は信託銀行ですが、払った消費税は
受益者であるSPCに帰属するという形式になります。

信託銀行は形式的に賃貸人ですが、実質的にはSPCが賃貸人
ということで、インボイス制度開始後は、信託銀行はテナントに
実質的に消費税を受取るSPCの登録番号を、どのように
伝えるかという問題があります。

インボイス制度開始後は、信託銀行では、請求書に
受益者（SPC）の名称、住所、登録番号を併記した
『ハイブリッド型』の請求書をテナントに交付すると
しています。

テナントから見れば、入居している不動産の受益者が
請求書を見れば、分かるということになります。

インボイス制度の導入は、不動産信託実務にも大きな
影響を与えます。

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6月 26, 2023

居住用賃貸不動産（レジ）SPC案件での仮払消費税の損金処理（法人税法上の扱い）

投稿者: yodoyabashi に SPC, SPC会計, 不動産投資, 消費税タグ SPC, SPC会計, SPC会計　大阪, 控除対象外消費税, 消費税, 繰延消費税

レジ案件のSPCの場合、課税売上割合が10％を切ることが多くあります。
その場合、仮払消費税が全額損金に算入できないことに
注意が必要です。

通常、消費税の納税額は、仮受消費税から仮払消費税を控除して求めます。
しかし、レジ物件を購入した場合は
①レジ物件の建物取得に係る仮払消費税は、取得時に仕入控除出来ない。
②ローン手数料結を長期前払費用のように資産計上した時の仮払消費税は、
課税売上割合を乗じた額に限定され全額控除出来ない。

この結果、仮受消費税から控除できない仮払消費税(控除対象外消費税）が発生します。
控除対象外消費税は、全額その年の損金に算入できる場合とできない場合があります。
例えば、資産を購入した時に支払った控除対象外消費税をその年の損金に算入するには
次の条件をクリアする必要があります。

１. 課税売上割合が80％以上であること
２. 対象の資産が棚卸資産であること
３. 1つの資産に係る控除対象外消費税額が20万未満であること

以上の条件のすべてに当てはまらない場合は、
控除対象外消費税を『繰延消費税額等』として資産計上し、
60ヶ月（年間12ヶ月）で償却します。(ただし初年度は2分の１の6ヶ月分）

レジ案件のSPCの場合は、売上げのほとんどが消費税非課税の住宅賃料収入で、
課税売上割合が80％に達することはなく、
消費税額が20万円以上の資産（つまり税抜価格200万円以上の資産）を購入した場合、
繰延消費税を計上しなくてはならなくなりますので、注意が必要です。

繰延消費税を計上した場合は、法人税申告書の別表16（10）を作成し、
当期の損金算入限度額を超えて損金にしていないかを申告します。

なお、税込経理をしている場合は、控除対象外消費税の問題は発生しません。

根拠法令
消法30、法令139の4、法規28、所令182の2、所規38の2、平元.3直法2-1、平元.3直所3-8外

3月 22, 2023