広大地判定の際に、対象地が
マンション適地かどうかは、
判定時のポイントの一つです。
一般にマンション適地の条件としては
駅からの徒歩での距離が、10分程度で
2つ以上、道路に面していて
容積率が、300％以上などが上げられます。
近隣の開発事例を見れば、どのような
開発がなされているかが分かり
マンション適地かどうかの大きな判断要素に
なります。
不動産鑑定基準にもありますが
不動産というものは、変動していく
ものです。
ですから、仮に近隣にマンションが
あったからと言って、そこが
必ずしもマンション適地には、ならない
ことがあります。
つまり、20年前のバブル経済期では
地価水準が高かったため、駅から
離れていたところでも、マンション適地
であったが、最近のような地価が低迷
している状況では、マンション適地は
駅から近いところに、限定されてきて
います。
マンション適地の判定は、相続の発生時点で
行う訳ですから、20年前にはマンション適地
であっても、今は、マンション適地では
ないところは、たくさんあると思います。
このような不動産市場の判断には、
その不動産が、どのような環境にあるか
判定しなければならないので、不動産市場を
見る目が必要となっています。
土地に関する法制度に、農地法という
ものがあります。
この農地法という法律は、大変厳格な
法律で、不動産取引やその価格に
大きく影響を与えるものです。
具体的には、農地と認定された
現況、田や畑となっている土地に
ついては、宅地等に転用する場合
農業委員会等の許可が必要となります。
（農地法３～５条）
広大地の判定の際、対象地を
宅地開発して、開発道路をつける
ことが、適用の条件となりますが
宅地転用に、農業委員会の許可を
要する土地については、宅地開発が
事実上困難なため、広大地の
適用は、難しいと思います。
対象地が、農地法適用の農地であるか
否かの判断は、広大地適用の
大きな判定要素となりますので
十分に調査することが、必要です。
相続税での土地評価に関する
財産評価基本通達24－4の
広大地に該当する要件として
『マンション適地』に該当しない
という条件があります。
このマンション適地に該当するか
否かは、時代によって変わって
いくものです。
土地の価格が高い時代は、駅からの
距離が少し遠くても（徒歩20分など）
マンションが建設されました。
しかし、昨今のように土地価格が下落
してくると、駅から遠いところは
マンションは建設されず、戸建住宅が
建設されるようになってきています。
広大地の判定は、相続が発生した
時点で行うため、最近のように
マンション適地が、駅から10分程度と
なってくれば、マンション適地は少なく
なり、逆に言えば、広大地に判定される
可能性が高くなります。
時代の流れを掴むことが、広大地
判定の重要な要素であることは
間違いありません。
最近では、相続対象土地が、広大地に
該当するかしないかの判定の依頼の
仕事が増えている。
広大地では、財産評価基本通達24－4で
定義される土地で、それに該当するか
否かで相続税額算定の基礎となる
土地評価額が、最大65％引き下げられる。
広大地に該当するか否かには
いくつかの条件があり、それらを
クリアーにしなければならないが
その判定が、机上で出来るものではなく
現地調査の上、周辺の土地利用状況
そして、もしその土地を開発した場合
戸建住宅が建つか、マンションが建つか
を判断しなければならない。
これらの判断は、決して絶対的な判定では
出来ず、相対的・個別的に成らざるを得ない。
しかも、その判断を誤ると、相続税額に
大きく影響する。
いずれにせよ慎重な判断が必要となる。
