SPC会計カテゴリー

最近ではクロスボーダーでの投資も
多くなってきており、SPCが外国企業からの
借入も多くなっております。

日本の金融機関などから借入する場合の利息は
他の経費と同様に、費用処理します。

外国企業からの借入利息は、日本の金融機関とは
税務上の扱いが大きくことなります。

具体的には、過小資本税制という制度が適用されます。
借入金残高がSPCの資本金の3倍以上ある場合、
3倍を超える部分の借入金利息が損金処理出来ません。

具体的な数値で説明します。
資本金100　借入金1000　金利1％を外国企業から
借入をします。
年間の支払利息は、10（1000×1％）ですが、借入金残高が
資本金の10倍あります。そのため3倍を超える部分
（1000ー100×3）＝700の利息　7（700×1％）は
損金処理出来ません。

交際費のように税務申告で加算しなければなりません。
この制度を『過小資本税制』といい、国内企業（SPCに
限りませんが）が得た収益を、外国企業が利息という
形式で海外に移転することを制限しようとすることに
この税制の狙いがあります。

外国企業からの借入については、損金処理に制約が
あることは、SPCのキャッシュフロー予測や投資家の投資採算性の
検討の際、SPCの税負担の検討と際には、考慮して
検討しなければ、なりません。
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税理士法人　淀屋橋総合会計
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先日の外国企業からの借入利息について
補足のお話があります。

外国企業からの借入金利息を支払う時は
源泉税を控除して、支払います。
原則的な源泉税率は、20.42％で
100の支払利息の時、20（端数切捨）を控除し
貸出企業に80の利息を支払います。

利払後の翌月の10日までに、
20の源泉税を納付することになります。

この源泉税の税率20.42％は、どの外国企業にも
適用されるものではありません。
日本と外国との間で、租税条約を締結している
ケースがあります。が

例えば、中国との間では、利子に対する
租税条約を締結し、源泉税の税率を
10％と定めております。

そのため、中国企業から日本のSPCが
借入金利息を100支払う時は、10の控除で
足ります。

ただ、租税条約の軽減措置を受けるには
事前に、届出が必要です。

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最近の金利が上昇傾向にあるため
預金利息も多くなってきました。

投資資産を保有するSPCが資産を売却すれば
解散し、清算して残余財産を投資家に
分配する作業に入ります。

残余財産を確定するには、預金口座の利息も
確定しなければなりません。
預金利息は、2月、8月の一定の日に
支払われることが多く、残余財産の確定日を
仮に5月31日とした場合、同日までの預金利息を
確定しなければ、なりません。

預金利息を確定するには、預金を解約しなければ
なりませんが、解約と同時に、投資家に
払戻額を計算することは実務的には
難しくなります。

このような問題への対応方法として、
SPCが資産を売却後、解散するまでに預金を
無利息型に変更するという方法があります。

無利息型に変えると、その日までの普通預金利息が
入金され、その日以降の利息が発生しなくなり
上述の預金利息の問題は解消されます。

ただ、無利息型に変更する際、1口座あたり
印紙代として200円の負担が必要です。

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最近、発電事業の他に系統蓄電事業への
投資案件が増えてきております。
蓄電事業は電力を発生しませんが
系統連系で購入した電力を、タイミングを
ずらせて売却することで、電力単価差で
収益を得るというビジネスモデルです。

電力単価差を得るには、購入と
売却を、良いタイミングで
行う必要があります。

このタイミングを計るための
ソフトなども開発されているようです。

今日は、蓄電事業者の収入割課税について
お伝えします。
蓄電事業は電力を発生しませんが、
電力を売るという活動をします。
そのため、売電収入に対して、収入割課税は
発生します。

一方で、電力を購入する際、売主が
収入割課税事業者であれば、電力購入時に
収入割課税がされております。

収入割課税が二重課税にならないように
蓄電事業者が購入する電力に収入割課税
されていると、収入割課税の申告の際
同額を控除出来ます。

数値例で示すと、蓄電事業者が
収入割課税事業者から1000で仕入れた電力を
1100で売却した場合で収入割課税の税率を1％とすれば
（1100－1000）×1％＝1　が、蓄電事業者の
収入割課税の税額になります。

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不動産証券化ビジネスは、多様な資金調達方法として
拡大を続けておりますが、最近では、市町村が
保有土地を有効活用するため、証券化スキームを
利用するケースも出ております。

大阪府内では、豊中市が、保有する土地を
証券化スキームを利用するが進行中です。

これは、豊中市保有地に　中学生向けの
給食施設を建設するというものです。

給食施設の特徴として
①安定的に設備の利用がある
②一方で、土・日・祝、夏休み　冬休み　春休みなど
利用しない日も多い

そのため給食施設を、学校給食だけでなく
例えば、病院や宿泊施設への食事の提供も
可能としております。

こちらの投資スキームでは、豊中市が
長期的に給食施設の利用契約（事業用定期借地
契約のようなもの）を締結し、一部　匿名組合
出資をして、給食事業者が生み出す利益の
一部を配当として受け取ることを想定しています。

事業参加する民間事業者の営利意欲を持たせる
とともに、豊中市も　獲得する利益の一部を
受取るスキームです。

地方公共団体では、このようなスキームは
少ないと思いますが、今後、地方財政も
厳しくなることが予想されることから
有効な資産活用から、証券化スキームの
利用拡大も予想されます。

市有地の不動産証券化を活用した中学校給食提供事業者誘致事業の公募型プロポーザルの実施について　豊中市 (city.toyonaka.osaka.jp)

レジ案件では入居者数が多く、支払う賃料も
住宅賃料、共益費、敷金（以上、消費税　非課税）
駐車場、駐輪場、バイク置き場、ガキ交換手数料
原状回復工事（以上、消費税　課税）と
多種多様で、消費税区分など　注意が必要です。

また、オフィス等ではあまりませんが
賃料を延滞する入居者や　請求していない駐輪場代を
半年分前払するなど
賃料の支払うタイミングがバラバラのため
管理が煩雑になることがあります。

通常、PMレポートでは
①延滞賃料は、延滞賃料リスト
②未請求の入金（過入金）リスト
③敷金のリスト
なども作成され、延滞賃料、過入金、預り敷金を
管理することが一般的です。

また、退去時には、敷金の精算、賃料の精算
原状回復費用の精算など、イレギュラーな
取引が発生します。
賃料も日割計算をするなど、やや複雑な
取引となります。

通常、退去精算書を作成し、これらの取引金額を
明確にするエビデンスを作成します。

以上のように、レジ案件では、PMレポートを
正しく読み、正しく経理処理をするため
オフィス案件よりは手間を要します。

特定目的会社（TMK）スキームの場合
配当は、中間配当と決算による配当で
年間最高2回となることが一般的です。

特定資産（不動産等）の売却が完了し
ローンの返済が終わり、優先出資者へ
最終配当をする時は、上記の2つの方法
ではなく、TMKを解散し、決算をすることで
配当金を支払うケースが、一般的です。

ただ、解散による配当金支払は、解散決議を
し、解散登記をしてから、2ヶ月間の
官報公告期間を待たなければなりません。

早期に最終配当を受け取るには、少し
工夫が必要です。
その方法は
①　特定資産売却でローン返済が終わった時点で
定款変更をして、決算を行います。
②決算により利益配当を受け取ります。
③その後、優先出資の全額減資をして、出資元本を
返還します。

上記をスピード感をもってすれば
特定資産売却から、1ヶ月余りで、完了することも
可能です。

例えば、1月末に特定資産を売却し
3月末までに配当金や元本償還を受けたいのであれば
上記のような手順を踏めば、間に合うことも可能です。

SPCの保有する不動産が、商業系不動産の
場合、何らかの音を発することで、近隣
住人からクレームを受けることがあります。

クレームがある近隣住人は、対象となる
不動産の登記簿謄本を入手します。
不動産の名義人であるSPCをたどっていけば
私どもの会計事務所に辿り着きます。

そして、何らかのクレーム文書が
会計事務所に届くことがあります。

会計事務所としては、クレーム文書が届いても
具体的な対応は出来ないので、その時は
AM会社が近隣住人との協議をすることに
なります。

私どもの担当案件の中には、調停になり
双方　弁護士を立てて協議しているものもあります。

SPCは形式的な不動産オーナーですが
調停や場合によっては、訴訟等になれば
被告という当事者として、矢面に出ることになります。

レジ（住居用賃貸不動産）を投資対象とする
SPCでは、主な賃料収入である住居賃料は
非課税売上です。

レジ物件を取得した時点での建物消費税は、原則
取得時点では還付対象にはなりません。
そのため、レジ物件SPCでは、案件組成時から
終了時点まで、免税事業者として進めることが
一般的です。

免税業者になるには、年間の課税売上高が１０００万円
（税込ベース）を切ることが必要です。

レジ物件でも　一定の課税売上高はあります。
例えば、駐車場代、駐輪場代、バイク置き場代、
退去時の　鍵交換手数料、原状回復工事代
契約更新時の　契約更新手数料　などです。

原状回復工事は、契約書上　退去者が行うと記載してあることが
一般的ですが、実際のところ、建物管理会社が工事を
行い、最終、敷金等から控除して精算するケースが
多くあります。この場合、管理会社が原状回復工事という
サービスを退去者に提供したということで、課税売上高と
なります。

原状回復工事代収入と、原状回復工事代金支払いを
相殺して、課税売上高ゼロという計算は出来ません。

建物賃貸借に係る保証金から差し引く原状回復工事費用｜国税庁 (nta.go.jp)

退去者の人数は正確に予想出来ないので、退去者が多い年は
原状回復工事代収入や　鍵交換手数料等が通年より多くなり
年間課税売上高が、１０００万円を超えることもあるので
レジ物件SPCでは、課税売上高の推移を確認することが
SPC経理上　大変重要になってきます。

SPCは会社であり、決算公告をします。
ただ、SPCが合同会社か特定目的会社かで
法的扱いは異なります。

合同会社の場合、決算公告の法的義務は
ありませんが、特定目的会社の場合
決算公告が法的義務となっております。

決算公告の方法は、官報で公告することが
一般的ですが、特定目的会社の決算公告では
1回　10万円以上の費用を要します。

毎年10万円以上の公告費用負担は、大きなもので
今では、電子公告という方法で
決算公告が出来ます。

手順としては、決算公告をするURLを
特定目的会社の登記簿に登記をします。
指定のURLに特定目的会社のBS　PLを
掲載することで、電子による決算公告は
完了です。

官報公告の場合は、BS　PLの要約版を
計算することが可能ですが、電子公告の場合
1円単位で全科目残高を掲載しなければなりません。
また、注記も掲載しなければならず、
記載内容は、官報公告より多くなります。

ただ、電子公告は、決算公告のみ利用可能で
例えば、組織再編や優先出資の減少などの
場合は、上記の方法では、公告は出来ません。