インボイス制度タグ

SPCスキームでは、不動産信託を利用するケースがあります。

通常、SPCが不動産信託受益権者（以下、『受益者』）として、
賃貸収入等の課税取引をします。賃貸契約はテナントと信託
銀行（または信託会社）との間に締結し、信託銀行がテナントに
消費税を含めた賃料を請求します。

信託銀行は、受取った賃料等を含めた損益を『受益者』に
信託配当として支払います。

不動産信託では、信託銀行が受取った賃料は、『受益者』である
SPCに帰属します（消費税法　第14条）。

消費税を含んだ賃料等を支払うテナントは、仕入控除をするには、
経済的に賃料が帰属する『受益者』の登録番号等を確認する必要があります。

そのため、信託銀行が、テナントに交付する請求書や賃貸契約書、
覚書等に、『受益者』の名称と登録番号を伝えるなどの対応が必要となります。
　
そのため、『受益者』であるＳＰＣは、インボイス登録を受けておく必要があります。

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　税理士法人　淀屋橋総合会計
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今年（2023年）10月から始まるインボイス制度に
対して、SPC会計でも　その準備を進めております。

インボイス対応の手順としては、おおよそ以下の
内容で進めております。

取引先のインボイス登録の直接（書面等）もしくは
間接（国税庁ホームページ等）の方法で、状況を
調査します。

同時に、SPCが入手している請求書等が、現段階で
登録番号の記載以外は、問題ないかの検討をしています。
ネットショッピングで購入した備品等では、購入先の
正確な名称や住所が記載されていないケースも
散見され、入手する請求書に相当するものの
見直しの必要性も感じています。

概ね、言えることは、インボイス登録している
事業者の発行している請求書は、適切なケースが
多く、インボイス登録していない事業者の
請求書は、曖昧なものが多いと言えます。

実際に請求書等を入手するSPCのAM業者の
担当者には、現段階で入手している請求書の
不備や不足等があれば、早めにお伝えして
インボイス制度開始に備えたいと思います。

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不動産売買で、契約書の売買代金欄に『土地・建物（消費税込）　1億円』
と税込金額でも、内訳の消費税額が、明示されていないケースがあります。

インボイス制度が本格導入されると、消費税額が明示されない取引は、
仕入控除出来ないことが明確になります。

SPCが取引するような一定規模以上の不動産取引では、
土地・建物・消費税額が明示されていることが一般的ですが、
少額取引では、税込金額のみが記載されている売買契約書も散見されます。

このような契約書の記載方法は、インボイス制度が本格稼働すると、
買主が仕入控除出来なくなります。

例外のケースとして、個人が所有する中古住宅やマンションを、宅建業者が買取り、
転売するケースがあります。このような場合、個人がインボイス制度の登録をして、
適格請求書の交付を受けることは、事実上不可能です。
この場合、適格請求がなくても、会計帳簿に、消費税額を記載することで、
仕入控除が出来るとしています。

【帳簿のみの保存で仕入控除が認められる場合】
・宅地建物取引業を営む者が適格請求書発行事業者でない者から
棚卸資産（中古住宅等）を取得する取引
（出典：適格請求書等保存方式が導入されます。（国税庁2020年6月　抜粋））

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今、消費税の免税事業者は、制度開始後は免税事業者を
維持して、インボイス登録を受けることは出来ません。
インボイス制度の趣旨は、免税事業者の益税部分を
極力なくすことにあります。

インボイス登録を受けていない事業者は、制度開始後は、
取引先の消費税負担増のため、取引価格や取引継続の可否にも
影響を及ぼすことが予想されます。

免税事業者にとっては、インボイス登録するか否かは、
将来の事業運営にも影響するマターでもあります。

ただ、取引先には、免税事業者であっても引き続き、
同条件で取引を継続する場合もあります。
免税事業者は取引先の意思を確認などして、慎重な判断が必要です。

例えば、免税事業者を選択できる小規模事業者でも、
他にはない技術力や製品を供給している場合、
取引先は仕入控除出来なくても、引続き取引を継続することも
考えられます。

【免税事業者とインボイス制度】
・免税事業者が、インボイス登録するか否かは、
取引先との関係や自社の提供するサービスの内容や質などを考えて、
判断しなければなりません。

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インボイス制度開始後は、課税仕入取引が適格請求書に基づく取引であるか
否かの判定をしなければならない点に、難しさがあります。

また、賃貸契約のように契約書を締結して、継続的に行う取引では、
請求書に登録番号等がなくても、契約書に登録番号等の記載があれば、
適格請求書の交付と同じ効果があるとしております。

つまり、請求書だけでなく、
複数書類を確認しなければならないケースもある点が
経理作業を煩雑化している要因です。

また、単発の取引（例　領収書のみ受取る取引）では、
その相手先が、適格請求書の発行事業者であるか否かを調べる必要があります。
もし、相手先が適格請求書発行事業者であっても、登録番号の記載漏れであれば、
領収書等を再発行していただくなども必要です。

少額な取引ほど、インボイス制度に該当するか否かの判断が難しいケースが多くなり、
経理事務が煩雑になることが見込まれます。

大規模な会社であれば、少額払が多い営業担当者にも、
インボイス制度の概要を伝える研修も必要と思います。

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不動産取引では、共有オーナー等が共同で
任意組合を組織し、建物の全体の収支を、
任意組合の名義で受取っているケースがあります。
マンションの管理組合も、これに類似した組織です。
　
この任意組合は、組合員の全員が、適格請求書の
発行事業者であれば、問題ないのですが、組合員が多くなると、
適格請求書発行事業者以外の組合員が、混入しているケースがあります。
　
このケースでは、任意組合が適格請求書の発行事業者になれず、
テナントに交付する賃料請求書は、『適格請求書ではない』ものになります。
従来は、任意組合から受取る賃料請求書で、消費税の仕入計上をしていた
取引（テナント）が、インボイス制度が開始する2023年10月以降は、
消費税の仕入控除額が制限されます。
　
テナントは消費税の仕入控除が制限されるため、賃料の引下げ、
場合によっては賃貸契約の解除などの影響も予想されます。
任意組合の運営側は、将来予想されるインボイス制度の影響を加味して、
テナントと賃料等の条件交渉を進めることが必要です。

【任意組合とインボイス制度】
・インボイス登録がない組合員が1名でもあれば、その任意組合は、
インボイス登録が出来ません。
・不動産取引で、任意組合を利用しているケースは、組合員の属性等より
インボイス登録出来るか判定をし、出来ない場合は、テナント等の
消費税計算に影響ある旨等を伝え、備えることが必要です。

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不動産賃貸のように最初に契約書を交わし、
その後、毎月定額（もしくは契約に定めた計算額）の賃料を支払う場合、
契約書に登録番号が記載されておれば、毎月発行する請求書に
登録番号の記載はなくても良いとされています。

そのため、契約書に登録番号がある取引先は、経理処理する部門が、
その内容を把握する必要があります。

国税庁が、公表しているインボイス制度に関するQ&Aでは、

【質問内容】

不動産賃貸契約書の締結後に口座振替等により代金を支払い、
請求書や領収書の交付を受けない取引の場合、
請求書等の保存要件を満たすためにはどうすればよいですか。

【回答】

適格請求書として必要な記載事項は、
一の書類だけで全てが記載されている必要はなく、
複数の書類で記載事項を満たせば、
それら書類全体で適格請求書の記載事項を満たすことになります。

上記にあるように、請求書以外の書類を通じて、
仕入先に適格請求書の内容が伝われば、
『適格請求書の交付』と同じ効果をもたらすとしています。

適格請求書であるか否かの判断には、
複数書類（契約書と預金取引明細など）
を確認しなければならないケースがあります。

【適格請求書】 ・適格請求書の記載内容は、請求書以外の契約書等で 仕入先が記載内容（登録番号等）把握出来る場合でも、 仕入控除出来る。（適格請求書の交付と同じ効果をもたらす。）

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インボイス制度が開始すると、経理事務で手間を要するのが、
支払取引先が、適格請求書の発行事業者であるか否かの判定です。
一定規模の事業者であれば、当然、適格請求書発行事業者でしょうが、
中には小規模な事業者との取引もあると思います。
継続的な取引先でなくても、出張等で利用した文具店や飲食店などが、
インボイス登録されていない事業者に対して払った『消耗品費や会議費』と、
継続的なインボイス登録事業者に支払った『消耗品費や会議費』とは、
区別して処理しなければなりません。
そのため、取引先の分類や社内での研修等には、一定の時間を要すると思います。
今回のインボイス登録制度の登録から、本格稼働まで2 年の猶予を置いたのも、
そのような実務的な配慮があるものと思います。

インボイス制度開始前に、登録の完了した事業者は、
請求書に登録番号を付すことで、取引先は登録が完了しているか否かは、
判定することが出来ます。
更に、インボイス登録の有無は、国税庁のホームページで確認することが出来ます。
取引先が多数ある事業者の場合、それを調べるだけでも、大変な作業になるでしょう。

先日、2023年10月以降導入されるインボイス制度について
関係者と打合せをしました。
その関係者は、経理担当ではなく、大手不動産会社のご担当者
でしたが、インボイス制度について、誤解されている点が
あったので、ご紹介します。

同じような誤解をされている方もいるかもしれないので、ご参考程度に
お聞きください。

①インボイス制度で、登録していない事業者は、一般に
消費税免税事業者ですが、免税事業者でも、消費税は請求できます。

②インボイス登録していない事業者は、適格請求書を
発行出来ませんが、その請求書でも有効な請求書です。

③免税事業者に支払う消費税は、2023年10月以降
仕入控除額が減額され、支払った事業者は損失と
なります。
損失相当分を、免税事業者との取引金額を引き下げるように
要請すると、場合によっては、独占禁止法上　問題となることが
あります。

https://www.jftc.go.jp/dk/guideline/unyoukijun/invoice_qanda.html

④賃料等を口座引落で精算し、毎月請求書等を発行していない時は
請求書の発行事業者が、相手先に『インボイス登録通知書』を
交付し、登録番号等　必要な情報を通知すれば、適格請求書が
なくても、賃料を支払った事業者は、仕入控除が出来ます。

以上が、全てではありませんが、インボイス制度がSPC経理事務に
与える影響は、大きいと思います。

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担当しておりますSPCで
切手代の消費税についてのご質問がありました。

切手購入時の領収書には
『消費税非課税』と記載されておりますが
郵送した場合の領収書には
『課税』と記載がありますが
消費税計上はどうしたらよいのでしょうか
というご質問でした。

これは本来ですと
切手購入時には
貯蔵品（課税対象外）70円　/　現金　70円
↓
切手使用時には
通信費（課税仕入）70円　/　貯蔵品（課税対象外）70円

となるものを
郵便切手を使用することを目的に継続して購入している場合は

通信費（課税仕入）70円　/　現金　70円
と、切手購入時に課税仕入（仕入税額控除）とすることを
特例で認めています。
（消費税法基本通達11-3-7）
第3節　課税仕入れ等の時期｜国税庁 (nta.go.jp)

切手購入時には郵送というサービスを受けていないので
消費税が対象外となっています。

またインボイス制度開始後
郵便切手は適格請求書の交付義務免除の対象です。

事業上適格請求書の交付が難しいものについては
適格請求書の交付義務が免除されるからです。

一定の事項を記載した帳簿を保存すれば
切手代を負担した者は仕入税額控除が可能となります。

切手代は少額な取引ですが
ひも解いていくと奥深い論点があります。

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