弊事務所の取扱い案件をご紹介します。
不動産特定共同事業法で、組合出資をするスキームを
弊事務所が担当しております。
こちらのスキームでの投資商品が、今月の日経新聞で
広告に掲載し、投資家を募集されていました。
こちらの不動産特定共同事業法による任意組合スキームは
投資家が、特定の不動産を共有する仕組みです。
組合全体の決算書を作成し、各投資家（組合員）は
持分（例 1/100）を自分の所得として、取り込みます。
毎年一定の分配金も発生し、相続財産とする場合、おおよそ
50％程度に、財産評価を圧縮できるという節税効果も
期待できる商品です。
大阪市中央区高麗橋4-3-7 北ビル7階
税理士法人 淀屋橋総合会計
http://www.yodoyabashisogo.com
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弊事務所（淀屋橋総合会計）では、法人であるSPCだけでなく
任意組合の経理業務（事務管理業務）も担当しております。
具体的には、商業施設の複数の所有者（オーナー）が構成員の
任意組合の経理業務です。
具体的な組合名は、お伝え出来ませんが、マンションの管理組合の
組合員が、複数の事業者で構成されているものです。
この任意組合も2023年10月から開始する消費税の
インボイス制度の影響を受けます。
弊事務所が担当しているに任意組合は、商業施設のオーナーのため
賃料には、消費税を上乗せして、テナントに請求しております。
一方で、任意組合自身は、消費税納税義務者でないため
消費税申告はしておりません。つまり、免税事業者なのです。
現行の制度では、免税事業者でも、取引先に対して、消費税を
上乗せして、請求することに、何ら支障はありませんでした。
インボイス制度が開始すると、免税事業者は、適格請求書（登録
番号等が付された請求書）を発行することは出来ません。
そのため、取引先には、当任意組合が免税事業者であることは、分かって
しまい、更には、取引先は、従来、任意組合に支払った消費税を
仕入税額控除（消費税の申告計算で、控除する）していたところ
2023年10月以降は、控除額が制限され、その6年後には、全く控除
出来なくなります。
そして、取引先は、免税業者である任意組合に対して、消費税の
上乗せについて、反論等されることが予想されます。
もちろん、インボイス制度が始まっても、任意組合は、賃料に
消費税を上乗せして、請求しても構いません。ただ、テナントから
上記のような申出は、予想されます。
なお、任意組合はあらゆる場合で、免税事業者になるわけでは、
ありません。組合員全員が、課税事業者である場合は、
任意組合が、インボイス登録をすることが可能です。
大規模な工事等で、複数の建設会社が、JVを組んだ場合の
組合は、組合員全員が課税事業者でしょうから、そのような場合は
任意組合もインボイス登録をして、適格請求書を発行することも
可能です。その場合でも、一定の届出が必要です。
このように、インボイス制度が与える経理現場への影響は
かなり幅広いものと予想されます。
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会計事務所の世界に限りませんが、クラウド化が進展しつつあります。
昨今での、AM会社への指図書発行要請は、クラウド上で行うことが
主流になりつつあります。
クラウド化することで、電子メールの時と異なり、情報の共有することが
出来て、進捗状況も、関係者が、リアルタイムで把握することが
出来ます。
また、指図書発行の履歴や、添付書類とも、保存することが出来て
後日、振返って確認することも容易です。
昨今の在宅勤務推奨する経済環境では、クラウド上の指図書であれば
在宅勤務中でも確認が可能です。
しかし、会計事務所が行う指図の内容は、
⓵ 書類等への押印
② 送金手続き
がほぼ、全てと言って良いほどで、これらの作業は、在宅勤務中に
することが出来ないです。
指図書のクラウド化と、在宅勤務を推し進めるためには
在宅勤務者と事務所勤務者との連携が非常に大切で、この連携が
機能することで、この便利な機能を、上手に使いこなせることに
なります
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ご承知の通り、昨年2020年10月以降に、賃貸している
住居用不動産の建物取引に伴う消費税は、購入者は
仕入控除出来なくなりました。
この改正は、いわゆるレジ系の不動産ファンドにも大きく
影響を与える改正です。
仮にSPCが課税事業者として、賃貸住居不動産の建物
購入時に支払う消費税は控除（還付）出来なくても、同建物を
売却時に預かる消費税は、全額納付することになります。
（簡易課税は選択しないことを想定）
不動産投資では、利回りを計算しますが、この建物消費税の
を購入時には控除出来なくても、売却時には全額納付すると
相当のキャッシュのマイナスになり、利回りにも影響を
します。
このような税負担を軽減する方法として、2つご紹介します。
① 購入時から3年以内（正確には購入時の消費税の課税期間から
3年以内など、少し複雑な計算がありますが・・・）に、売却する
場合、購入時に支払った消費税の一定割合（『保有期間と売却時の
課税売上』を『同期間の非課税売上と課税売上の合計』で割った割合）を
乗じた額を仕入控除する。ポイントは、3年以内に売却することです。
⓶ 消費税の免税制度を有効に利用して、保有期間中の年間課税売上を
1000万円におさめることで、SPCを永続的に、免税事業者にします。
そうすることで、売却時に預かる消費税を納税する必要がなくなります。
ただし、この制度は、インボイス制度が始まると使えない方法です。
なぜなら、インボイス制度が本格的に始まると、免税業者が、不動産
売却時に、消費税を預かることは出来なくなります。
商業用不動産やオフィス系不動産では、上記のような論点は出てきませんが
住居系賃貸不動産では、消費税の扱いに、注意が必要です。
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